УИД 77RS0027-02-2022-012393-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2023 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Стеклиева А.В.,

при секретаре фио, с участием:

представителя истцов фио, фио,

представителей ответчика фио,

представителей третьих лиц фио, фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-203/2023 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка от 13.04.2022,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным пункта 1.6 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, от 13.04.2022 № М-01-058267 в части указания общей площади нежилого здания с кадастровым номером 77:01:004008:1029 по адресу: адрес (6 224 кв.м.), отличной от достоверных сведений, содержащихся в ЕГРН.

В судебном заседании представители истцов на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представитель ответчика ДГИ адрес фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по доводам письменных возражений.

Представитель 3-го лица фио – фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель 3-го лица КОО «Метколл» фио в судебное заседание явилась, считала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, представила письменные возражения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

13.04.2022 между ДГИ адрес и правообладателями объектов заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № М-01-058267 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:2 площадью 10893 кв.м. по адрес для целей эксплуатации объектов недвижимости под размещение производственных объектов, офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями сроком на 11 месяцев 28 дней.

В силу п. 1.6. договора на земельном участке расположены нежилые здания, в том числе здание с кадастровым номером 77:01:0004008:1029 принадлежащее истцам.

Согласно пояснениям стороны истца, по сведениям ЕГРН на дату заключения договора аренды площадь здания составляла 17447,8 кв.м., что было достоверно известно Департаменту, однако в п. 1.6 договора аренды площадь здания указана как 6 224,00 кв. Указание в договоре аренды площади здания, отличной от достоверных сведений ЕГРН нарушает права и охраняемые законом интересы истцов и повлекло неблагоприятные для них последствия.

Из представленных стороной ответчика доказательств следует, что Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» утвержден перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности, и сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду наличия признаков самовольного строительства, нежилые помещения (пристройка к зданию на уровне первого, второго, третьего, четвертого и пятого этажей, а также надстройка над пятым этажом) общей площадью 11120,7 кв.м здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1029, расположенного адресу: адрес установленном порядке включены в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» под номером 3743.

Согласно данным ГБУ «МосгорБТИ» ранее по адресу: адрес, по состоянию на 1992 год учитывалось пятиэтажное с подвалом нежилое здание общей площадью 6224 кв.м.

По состоянию на 2012 год, по адресу: адрес учтено шестиэтажное нежилое здание с подвалом, общей площадью 17547,8 кв.м.

Увеличение площади здания произошло в результате проведенных работ по реконструкции, вследствие которых возведена пристройка на уровне первого, второго, третьего, четвертого и пятого этажей, также возведена надстройка над пятым этажом.

адрес под цели капитального строительства (реконструкции) не предоставлялся. Разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод капитального объекта в эксплуатацию не оформлялись. Таким образом, нежилые помещения (пристройка к зданию на уровне первого, второго, третьего, четвертого и пятого этажей, а также надстройка над пятым этажом общей площадью 11120,7 кв. м здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1029, расположенного адресу: адрес, обладают признаками самовольной постройки.

адрес по адресу: адрес находится в собственности субъекта РФ - адрес (неразграниченной государственной собственности, правом на распоряжение которой обладает адрес на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

При этом, органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства объекта недвижимости на указанном земельном участке, не согласовывали исходно-разрешительную документацию, не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство объекта недвижимости, не выдавали разрешение на строительство спорного объекта.

До момента включения здания в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП собственники нежилых помещений в здании получали от Управления Росреестра по адрес уведомления о приостановлении и об отказе в государственной регистрации различных сделок с нежилыми помещениями в здании с указанием в качестве причин приостановления и отказа в регистрации наличие у Росреестра информации о наличии у здания признаках объекта самовольного строительства.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости может быть осуществлена только при предоставлении соответствующих документов, предусмотренных законом, и, в первую очередь, документов, подтверждающих целевое назначение земельного участка на котором возведен объект, то есть, земельный участок доложен быть отведен под строительство капитального недвижимого имущества, так как один из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5, п. 1, ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В силу п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду совершать другие сделки.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 25 названного Закона лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Согласно ст. 13 Закона адрес от 28.06.1995 «Устав адрес» к полномочиям адрес по предметам ведения субъектов Российской Федерации и предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации относится регулирование градостроительной деятельности; решение вопросов архитектуры, строительства, реконструкции, художественного оформления адрес; размещение наружной рекламы; установление порядка возведения произведений монументально-декоративного искусства в адрес.

В соответствии со ст. 13 закона адрес от 20.12.2006 № 65 «О Правительстве Москвы» Правительство Москвы в пределах своих полномочий осуществляет контроль в сфере градостроительства и землепользования, разрабатывает и осуществляет городскую политику в области градостроительства и землепользования, осуществляет в соответствии с законодательством адрес регулирование градостроительной деятельности, осуществляет подготовку разрешительной документации на проектирование и строительство объектов.

В соответствии с п. 4.1 постановления Правительства Москвы от 31.05.2011 №234-ПП (п.6.3 в редакции постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП, п. 6.28 к постановлению Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества адрес» (изменения внесены постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП) Департамент городского имущества адрес наделен полномочиями по обращению в судебные органы с исковыми требованиями о признании постройки самовольной и ее сносе; освобождении земельного участка; признании зарегистрированного права отсутствующим; признании права собственности адрес на самовольную постройку.

Учитывая указанные нормы и нарушение правообладателями здания действующего законодательства, Департамент 01.04.2021 обратился в Тверской районный суд адрес с исковыми требованиями о признании нежилых помещений общей площадью 11120,7 кв.м здания с кадастровым номером 77:01:0004008:1029 по адрес самовольной постройкой, об обязании привести здание в первоначальное состояние путем сноса, признания зарегистрированного права отсутствующим, снятие здания с кадастрового учета, обязании освободить земельный участок, после снова нежилых помещений провести техническую инвентаризацию.

В настоящее время производство по указанному делу с № 02-0072/2022 приостановлено, в связи с назначением судом экспертизы.

Таким образом, площадь объекта в договоре аренды земельного участка указана до изменения технико-экономических показателей (до строительства/реконструкции).

В этом случае сведения о здании, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о площади здания (17547,8 кв.м.) следует считать достоверными применительно к фактическим параметрам существующего здания, но не подменяющими собой предусмотренные градостроительным и земельным законодательством необходимые разрешительные документы, требующиеся для реконструкции здания (разрешение на строительство, документы о предоставлении земельного участка для целей реконструкции здания и т.п.).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606, 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, характеристики земельного участка и в том числе строения 1 участка определены в п. 1.1, 1.6. договора аренды путем указания кадастровых номеров объектов, площади, места нахождения, а неверное указание в договоре площади здания при наличии воли сторон на передачу земельного участка в целом с находящимися на нем строениями, не свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд; Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако, принимая во внимание неопределенность арендуемой вещи в договоре аренды, если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным, а стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При заключении договора с учетом указания точного адреса помещения стороны согласовали предмет договора, договор фактически исполнялся сторонами, объект аренды был передан арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, в связи с чем истцы не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, при этом обязательное указание в договоре аренды кадастрового номера, площади объекта, номера помещения, номера на поэтажном плане и номера свидетельства о праве собственности законом не предусмотрено.

Таким образом, на момент передачи имущества стороны обладали полной и достоверной информацией о состоянии строения в целом и добровольно подписали договор аренды, с учетом, в том числе пункта 8.5 о штрафных санкциях.

Ссылки истцов на получение ими претензии Департамента с требованием об оплате штрафных санкций, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку оплата штрафов, начисленных в соответствии с условиями договора аренды, исходя из объяснений сторон и материалов дела, позволила сохранить имущество истцов от сноса в принудительном порядке.

Истцы и предыдущий собственник были неоднократно информированы о проводимой процедуре административного урегулирования с Правительством Москвы и о принятом на заседании Градостроительно-земельной комиссии адрес 09.12.2021 решения о возможности сохранения здания. В том числе, истцам направлялась копия выписка из протокола Градостроительно-земельной комиссии адрес, с указанием последовательности необходимых действий со стороны правообладателей, включая: заключение договора аренды земельного участка и оплаты штрафных санкций в бюджет адрес.

Возражений со стороны истцов относительно выполнения решений Градостроительно-земельной комиссии адрес 09.12.2021 не поступало, напротив, истцами предпринимались действия по выполнению данных решений.

После уплаты штрафных санкций, истцы обратились в ДГИ адрес с проектом дополнительного соглашения к Договору аренды, с указанием верной площади в пункте 1.6 договора.

Рассмотрев проект дополнительного сообщения, Департамент городского имущества адрес сообщил, что площадь объекта в договоре аренды земельного участка указана до изменения технико-экономических показателей (до строительства/реконструкции), в связи с чем оформление дополнительного соглашения к договору аренды от 13.04.2022 № М-01-058267 в части площади объекта не представляется целесообразным.

Заключение дополнительного соглашения, в части увеличения площади здания, означало бы согласие Департамента с фактом самовольного строительства (реконструкции).

Таким образом, требования истцов заявлены без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительном (реконструкцией).

Согласно абз. 2 п. 7.1 изменения и (или) дополнения договора, оформляются дополнительным соглашением к договору аренды.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ, пункт 2).

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Истцы самостоятельно не обратились с Департамент городского имущества с новыми проектами дополнительного соглашения к Договору аренды.

Иск ФИО1, фио, ФИО3, исходя из оснований и предмета заявленных требований, не подлежит удовлетворению, поскольку истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Департаменту городского имущества адрес о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка от 13.04.2022, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий фио

Решение суда в окончательной форме принято 04.05.2023