Дело № 2-3480/2025
(УИД 78RS0020-01-2025-001607-75)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29.05.2025 года город Санкт-Петербург
Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Птюшкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройконструктив» о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ООО «Стройконструктив» (ранее ООО «Стоун») и просит суд произвести государственную регистрацию перехода от ответчика к истцу права собственности на квартиру общей площадью 127,6 кв. м, расположенную по адресу: ... кадастровый номер № 0.
В обоснование иска указано на то, что 15.02.2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор № Кр87 купли-продажи квартиры по указанному адресу, продавец обещал произвести перепланировку помещения. Согласно п. 5 договора в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель выплачивает продавцу в рассрочку денежные средства в сумме 7 562 650 руб., равной продажной стоимости квартиры. Стоимость была оплачена истцом в полном объеме, а 03.12.2018 г. квартира передана ему по акту приема-передачи, при этом продавец пояснил, что необходимо подождать заключения основного договора ввиду решения организационных вопросов, однако до настоящего времени от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется.
В судебное заседание истец ФИО2 явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования признала, пояснив, что денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры ответчиком были получены. В письменном отзыве на иск ответчиком указано на то, что заключение предварительного договора с истцом было обусловлено необходимостью произведения расчетов по кредитным обязательствам ответчика, а истец мог оплатить имущество только в рассрочку; на дату заключения сделки никаких запретов в отношении квартиры не было, вырученные от истца денежные средства были направлены на погашение задолженности ответчика перед банком; в процессе расчетов были наложены запреты, препятствующие регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу во внесудебном порядке (л.д. 42).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие; направил письменный отзыв, в котором указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, истец вправе требовать понуждения ответчика к заключению основного договора (л.д. 23-25).
На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.
В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено следующее: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (п. 23).
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 3 названной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно п. 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как установлено судом из материалов дела, 15.02.2017 г. между продавцом ООО «Стоун» (ИНН <***>) и покупателем ФИО2 был заключен названный сторонами предварительным договор № КР/87 купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю квартиру № 0, расположенную по адресу: ..., площадью 127,6 кв. м., кадастровый номер: № 0, а покупатель обязуется купить квартиру (л.д. 6-8).
Согласно п. 5 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупатель выплачивает продавцу в рассрочку денежные средства в размере равном продажной стоимости квартиры, что составляет 7 562 650 руб. в следующем порядке: в день подписания договора 1 000 000 руб., до 01.05.2017 г. – 3 000 000 руб., до 01.12.2018 г. – 3 562 650 руб.
При полном исполнении покупателем условий п. 5 настоящего договора продавец передает покупателю квартиру по акту приема-передачи. С этого момента к покупателю переходят риск случайной гибели и порчи квартиры, риски перед третьими лицами при использовании квартиры (п. 6).
Пунктом 4 договора стороны предусмотрели, что в течение 90 дней со дня надлежащего исполнения покупателем обязанностей указанных в п. 5 договора, обязуются заключить основной договор купли-продажи, а все расходы по государственной регистрации в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу несет покупатель.
Согласно п. 7 договора продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности покупателя на помещение в ориентировочный срок 90 дней с момента заключения основного договора.
На основании протокола № б/н/2017 от 18.07.2017 г. внеочередного общего собрания участников ООО «Стоун», произведена смена наименования общества на ООО «Стройконструктив» (л.д. 43-16).
Из выписки ЕГРН следует, что спорная квартира принадлежит продавцу, ответчику ООО «Стройконструктив», на праве собственности с 22.07.2002 г. (л.д. 11-15).
Материалами дела подтверждено, что обязательство по оплате стоимости квартиры истец ФИО2 исполнил в полном объеме, оплатив цену договора в размере 7 562 650 руб. тремя платежами, представлены квитанции об оплате от 15.02.2017, 26.04.2017, 03.12.2018 г. (л.д. 9).
По акту приема-передачи от 03.12.2018 г. спорная квартира по адресу: ... передана продавцом покупателю (л.д. 10).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального содержания договора от 15.02.2017 г., существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, договор, заключенный сторонами 15.02.2017 г. и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в течение 90 дней со дня надлежащего исполнения покупателем обязанностей по оплате квартиры, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ. По существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Ввиду исполнения обеими сторонами договора своих обязательств, к истцу должно перейти право собственности на приобретаемое им имущество.
Ответчик в ходе судебного разбирательства по делу исковые требования признает.
В изложенной ситуации, исходя из установленных по делу обстоятельств передачи истцу квартиры ответчиком, оплаты покупателем всей стоимости квартиры, уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что требование истца о государственной регистрации перехода права собственности является надлежащим способом защиты его прав.
Исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру общей площадью 127,6 кв. м, расположенную по адресу: ... кадастровый номер № 0, от ООО «Стройконструктив» (ИНН <***>) к ФИО2, 00.00.0000 рождения..., зарегистрированному по адресу: ...
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20.06.2025 г.
Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова