Решение по делу № 2-3202/2023 от 13.04.2023 - о признании недействительным условия договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-3202/2023

УИД 50RS0002-01-2023-001808-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2023 г. г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Побединской М.А.,

при секретаре Иснюке И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании недействительным условия договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании недействительным п.п. 3.6, 3.7 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены товара в размере 33 965,14 руб., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 151 144,87 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы и судебных расходов: на направление почтовой корреспонденции в размере 369,64 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истцы полностью оплатили его стоимость в размере 2 647 804,14 руб. Проектная площадь передаваемого объекта по договору составляет 35,86 кв.м. Передаточный акт подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта составляет 35,40 кв.м. По произведенному расчету истцов разница между проектной площадью объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет 0,46 кв.м, что, по мнению истцов, дает основания полагать, что ими уплачены излишние денежные средства, которые подлежат взысканию с ответчика. Направленная истцами в адрес ответчика претензия с просьбой выплатить разницу за соразмерное уменьшение цены договора оставлена без внимания.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В судебное заседание ответчик ООО «СЗ «Пригород Лесное» своего представителя не направил, извещен о дате слушания дела, представил возражения на исковое заявление, в которых исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, а в случае удовлетворения требований – снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью.

Исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-2/22/313-2134И, по условиям которого истцы полностью оплатили его стоимость в размере 2 647 804,14 руб. Проектная площадь передаваемого объекта по договору составляет 35,86 кв.м. Передаточный акт подписан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта составляет 35,40 кв.м. По произведенному расчету истцов разница в площади объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет 0,46 кв.м.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия в п. 3.7 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований в части взыскания излишне уплаченной стоимости, суд также руководствовался следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Частью 1 и 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 3.6. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения № к договору, более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору.

Пунктом 3.7. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № к договору более чем на 1 кв.м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В пункте 3.5 Договора стороны договорились о том, что цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта менее, чем на 1 кв.м. Истцы собственноручно подписали договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть имеются основания полагать, что с данным условием истцы были ознакомлены при подписании договора.

При этом ссылка истцов на невозможность повлиять на условия типового договора является несостоятельной, поскольку право заключать или не заключать данный договор на таких условиях принадлежало истцам.

На основании изложенного требования истцов о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, и как следствие, требования об уменьшении покупной цены договора посредством взыскания разницы цены в размере 33 965,14 руб., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара в размере 151 144,87 руб., а также производных от них требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Пригород Лесное» о признании недействительным условия договора, взыскании разницы цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Мотивированное решение составлено 13 апреля 2023 года.

Председательствующий М.А. Побединская