Решение по делу № 2-969/2023 от 31.05.2023

Дело № 2-969/2023

УИД 59RS0011-01-2023-000542-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Березники, Пермский край 31 мая 2023 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе

под председательством судьи Жужговой А.И.,

при секретаре судебного заседания Астаховой М.А.,

с участием прокурора Аксеновой Н.А.

представителя истца ФИО1 - ФИО2 по доверенности, представителя ответчика администрации г. Березники ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Березники» в лице администрации города Березники о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ) к муниципальному образованию «город Березники» в лице администрации города Березники о взыскании выкупной цены за жилое помещение по адресу: ...... В обоснование иска указала, что является собственником квартиры общей площадью ..... кв.м. по адресу: ...... Многоквартирный ..... признан аварийным и подлежащим сносу постановившем администрации от ..... №. На основании постановления администрации ..... края № от ..... земельный участок под многоквартирным домом по адресу: ..... изъят. Письмом №№ от ..... ФИО1 уведомлена об изъятии земельного участка и ей необходимо в срок до ..... обеспечить снос указанного дома. ФИО1 предложена выкупная стоимость аварийного жилья в размере 2 683 000 руб. Собственник ....., обратилась к оценщику ООО «Оценка и право» за определением рыночной стоимости. Определена рыночная стоимость на основании оценочного отчета № от ..... в размере ..... рублей, а так же размер убытков связанных с его изъятием в размере ..... рублей. Просила с учетом уточнения требований обязать муниципальное образование «город Березники» в лице администрации г. Березники изъять у ФИО1 для муниципальных нужд квартиру №, расположенную по адресу: ..... путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанную квартиру, установив размер выкупной стоимости в размере ..... руб., взыскать с ответчика в пользу истца убытки причинённые собственнику изъятием жилого помещения в размере 42 333 руб. Взыскать расходы связанные с временным пользованием жилым помещением на время поиска в размере 198 000 руб., судебные расходы.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала, по доводам изложенным в иске, дополнительно пояснила, что расходы связанных с временным пользованием жилым помещением на время поиска в размере ..... руб. истец определяет как убытки связанные с изъятием жилого помещения, размер данных убытков определен в отчете ООО «Оценка и право».

Представитель ответчика администрации г. Березники ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась, представила письменные возражения, возражала в части принятия заключения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости жилого помещения и убытков, полагала возможным принять отчет ООО «Инвест аудит» №.

Представитель третьего лица Министерства строительства Пермского края в судебное заседание представителя не направили, ранее направили отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание представителя не направили, направили в суд заявление, согласно которому между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» заключен кредитный договор ..... на приобретение готового жилья сроком до ....., расположенного по адресу: ...... По состоянию на ..... кредитная задолженность не погашена и составляет ..... руб. Указанное жилое помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от ...... В случае изъятия заложенного имущества путем его выкупа, залогодатель приобретает преимущественное удовлетворение своих требований за счет причитающего залогодателю сумм.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, опросив эксперта, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с учетом судебной экспертизы, суд пришел к следующему.

Порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 (далее – Положение). Действие данного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п.7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Последствия признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции предусмотрены статьей 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой необходимо соблюдение следующих обязательных условий: принятие компетентным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения; соблюдение предусмотренной ч.ч.2, 4 ст.32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ установлено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 данной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

Согласно п.4 ч.2 ст.56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Заключением межведомственной комиссии № от ..... выявлены основания для признания многоквартирного дома № 8 по ул. Челюскинцев аварийным и подлежащим сносу в соответствии с пунктом 34 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 (л.д. 92-93 том 1).

Постановлением администрации города Березники от ..... № многоквартирный дом, находящийся по адресу: ..... признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 94-95 том 1).

Постановлением администрации города Березники Пермского края от 08.07.2022 № 01-02-1138 земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № 8 по ул. Челюскинцев, г. Березники площадью 4756 кв.м., изъят для муниципальных нужд (л.д. 97-98 том 1).

Собственнику жилого помещения квартиры № общей площадью ..... кв.м. расположенной по адресу: ....., является ФИО1, на основании договора купли-продажи квартиры, серия: .....8, выдан ....., удостоверенный нотариусом Березниковского нотариального округа Пермского края – ФИО4 №, ..... зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» срок действия с ..... на ..... месяцев, что подтверждается выписками из ЕГРН от ..... (л.д. 64-65, 66-71, 195-196 том 1).

Таким образом, право собственности на жилое помещение у истца возникло на основании договора купли-продажи от ....., т.е. до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

..... собственнику жилого помещения по адресу: ..... направлено уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу до ..... (л.д. 96 том 1).

Согласно справке о регистрации от ..... ФИО1 зарегистрирована с ..... по настоящее время по адресу: ..... (л.д. 63 том 1).

Согласно ч.6 ст.32 Жилищного кодекса РФ, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Согласно ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Данная правовая позиция отражена в п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017.

В силу положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу приведенных положений ст. 15 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ, возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N-189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно информации ГБУ «ЦТИ ПК» от 22.03.2023 № 02/255 по данным архивных документов технической инвентаризации на объекты недвижимости, расположенные на территории города Березники, первая передача жилого помещения в собственность граждан в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, зарегистрирована в БТИ от ....., в отношении жилого помещения (квартиры) №, на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ..... (л.д. 213 том 1).

Согласно техническому паспорту на жилой дом 8 по ул. Челюскинцев <...> года постройки, год последнего капитального ремонта 1986 (л.д. 51 том 1).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, составленного по состоянию на ..... год, многоквартирный жилой дом, имеет кирпичные наружные и внутренние капитальные в 2 кирпича стены; дощатые отштукатуренные перегородки; деревянные утепленные по балкам перекрытия; дощатые окрашенные полы; двойные створные оконные проемы; филенчатые, двойные дверные проемы; внутренняя отделка штукатурка с окраской окон и дверей, центральное отопление; водопровод, электроосвещение, горячее водоснабжение, газоснабжение, канализацию. Процент износа составляет - 31%. (л.д.50-62 том 1).

В соответствии с отчетами ООО «Инвест-аудит» № от ....., (дата оценки .....) рыночная стоимость 3-комнатной квартиры, назначение жилое, общей площадью ..... кв.м. по адресу: ..... доля в праве общедолевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, по состоянию на ..... составляет ..... руб., без учета НДС, рыночная стоимость величины убытков, возникших при изъятии жилого помещения, по состоянию на ..... составляет ..... руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в виде 3-комнатной квартиры, общей площадью – ..... кв.м., адрес объекта: ..... № от ..... ООО «Оценка и право» рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – ..... руб., рыночная стоимость убытков – ..... руб. (л.д. 129-177 том 1).

Согласно разъяснениям в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Определением суда от ..... по делу назначена судебная оценочная экспертиза, поручив ее проведение экспертам ООО «Капитал и право»

..... в суд поступило заключение эксперта № от ....., согласно заключению рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: ..... учетом доли в доли праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляет ..... руб. Величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным в связи с изъятием жилого помещения собственнику жилого помещения по адресу: ....., составляет ..... руб. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: г ..... (в объеме, предусмотренном ст. 166 ЖК РФ), с учетом исследований относительно даты первой приватизации (.....), необходимости в капитальном ремонте на эту дату, не производится (том 2 л.д. 32-121).

Как следует из экспертного заключения эксперт в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана цена за 1 кв.м. площади квартиры, также эксперт установил, что по данным технического паспорта на жилой дом № 8 по ул. Челюскинцев год последнего капитального ремонта 1986. Нормативный срок службы кирпичных домов с деревянным перекрытием – 100 лет, частота проведения комплексного капитального ремонта – 1 раз в 24 года. Соответственно, следующий капитальный ремонт должен быть произведён не позднее 2010 года. По имеющимся в материалах дела информации по данным архивных документов технической инвентаризации на объекты недвижимости, расположенные на территории города Березники, первая передача жилого помещения в собственность граждан в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, зарегистрирована в БТИ от ....., в отношении жилого помещения (квартиры) №, на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ...... Эксперт пришел к выводу, что многоквартирный жилой дом начиная с ..... был частным. Обязанность займодателя по производству капитального ремонта исполнена в 1986 году, снижение уровня надежности здания не произошло, что подтверждается физическим износом здания (32%), отраженном в техническом паспорте на жилой дом № 8 по ул. Челюскинцев. Экспертам сделан вывод, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из положений ч.ч.1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В судебном заседании эксперт В.Е. пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта исследования применялись корректировки значения, применялся метод корректировок, использовались средние показатели, также применялись средние расчеты статистических данных.

Суд принимает за основу своего решения заключение эксперта ООО «Капитал и право» № от ....., поскольку оно отвечает требованиям ст.ст.59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперту разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Выводы эксперта должным образом мотивированы, даны с учетом установленных всех обстоятельств по делу.

В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка.

Вопреки доводам представителя ответчика, основания не согласиться с заключением эксперта у суда отсутствуют, поскольку при проведении экспертизы использовался сравнительный подход; выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта - оценщика, обладающего специальными познаниями; использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.

Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 12.03.2019 N 577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение же на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведение реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального, социально-культурного назначения"). Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий и объектов должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым приложением N 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым приложением N 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации объекта со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет (Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 об утверждении ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) прил. N 2).

В силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца расходов связанных с временным пользованием жилым помещением на время поиска в размере 198 000 руб., которые истец определяет как убытки, связанные с изъятием жилого помещения удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В силу приведенных положений статьи 15 и статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Согласно выписке из ЕГРН от ..... № ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/3 доля в праве на жилое помещение расположенное по адресу: ....., общей площадью ..... кв.м. (л.д. 64-65 том 1).

Доказательств не возможности проживания истца в данном жилом помещение суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что убытки, связанные с временным пользованием жилым помещением на время поиска в размере ..... руб. удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием доказательств их несения, при наличии в собственности иного жилого помещения.

Таким образом, с администрации г. Березники в пользу истца следует взыскать выкупную стоимость за жилое помещение по адресу: ..... размере ..... рублей из расчета рыночной стоимости трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: ..... учетом доли в доли праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в сумме 3 ..... руб., компенсационных выплат по убыткам в сумме ..... рублей.

В ходе рассмотрения дела установлено, что жилое помещение по адресу: ..... находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», по информации ПАО «Сбербанк России» между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор ..... на приобретение готового жилья сроком до ....., расположенного по адресу: ...... По состоянию на ..... кредитная задолженность не погашена и составляет ..... руб. Указанное жилое помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ....., данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В силу п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке), если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений п. 4 ст. ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных ст. 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение обременено ипотекой и находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», не влияет на рассматриваемые правоотношения, поскольку не препятствует реализации прав и законных интересов залогодержателя на стадии исполнения судебного акта.

Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего дела является факт наличия обременения жилого помещения по адресу: ....., в связи с приобретением его собственником с использованием заемных средств. Обременение до настоящего времени не погашено, его наличие препятствует совершению регистрационных действий в отношении изымаемого жилья.

Возмездное изъятие жилого помещения в аварийном доме является двусторонней сделкой, предполагающей взаимное предоставление каждой из сторон, при этом, согласно ст. 32 ЖК РФ, денежное возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть предварительным и равноценным.

Удовлетворение требований любой из сторон без разрешения вопроса о судьбе обременения жилого помещения при условии предоставления истцу предварительного возмещения за изымаемое жилье создает угрозу невозможности исполнения решения суда в части, касающейся прекращения права истца и возникновения права муниципального образования в отношении изъятого жилого помещения

С учетом характера правоотношений между сторонами, не предусматривающего предоставление взамен изымаемого другого имущества, распространение ипотеки на иное имущество невозможно, таким образом, ПАО «Сбербанк России» имеет преимущественное право на удовлетворение требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, поскольку изымаемое жилое помещение находится в залоге у банка в обеспечение обязательств по кредитному договору.

Поскольку ПАО «Сбербанк России» не является стороной сделки по изъятию жилого помещения для муниципальных нужд с предоставлением взамен денежного возмещения, но в силу закона имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы возмещения, причитающегося собственнику жилья, требование сторон спора о предоставлении денежного возмещения следует разрешать с учетом п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке.

В Законе об ипотеке перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество. К таким основаниям относятся, в том числе и изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснено в пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежним собственником и членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истцов на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования город Березники на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцам за это жилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Принятие судом решения о возложении на Администрацию города Березники выплатить истцу возмещение имеет правовым последствием изъятие объекта недвижимости для муниципальных нужд и последующий переход зарегистрированных прав.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Поскольку до настоящего времени обязательства ФИО1 перед Банком ПАО «Сбербанк» не исполнены, соответственно залог сохраняется, выкуп аварийного жилья в соответствии со ст. 352 ГК РФ не влечет за собой прекращение ипотеки (залога).

Для обеспечения баланса интересов всех сторон: истца, ответчика, третьего лица следует учитывать особенность исполнения обязательств ФИО1 как заемщика перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ......

Соответственно, при исполнении Администрацией г. Березники обязанности перед ФИО1 по выплате денежных средств и признания за муниципальным образованием права собственности на жилое помещение, поступившие денежные средства будут являться досрочным исполнением ФИО1 обязательств перед Банком ПАО «Сбербанк России». При поступлении денежных средств Банк ПАО «Сбербанк России», как кредитор, обязано в соответствии с условиями кредитного договора принять денежные средства как досрочное исполнение обязательств по договору, влекущее за собой прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Кроме того, в связи с досрочным погашением задолженности по кредитному договору истец освобождается от уплаты процентов за пользование кредитом до окончания установленного в договоре срока, что соответствует интересам истца.

Требования о взыскании судебных расходов разрешены в определении суда от ......

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию «город Березники» в лице администрации города Березники о взыскании выкупной цены за жилое помещение, - удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования город Березники в лице администрации г. Березники (ИНН <***>) в пользу ФИО1, ..... года рождения (СНИЛС №) выкупную стоимость за жилое помещение по адресу: ..... размере 3 283 901 рублей, с перечислением части выкупной стоимости в погашение кредитной задолженности в ПАО «Сбербанк России» в размере задолженности по кредитному договору № от ....., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, на дату фактического исполнения решения.

С момента фактической выплаты выкупной цены жилого помещения, определенной судом ко взысканию с Муниципального образования «город Березники» в лице администрации города Березники, прекратить право собственности ФИО1, ..... года рождения (СНИЛС №) на жилое помещение по адресу: ......

Прекратить ипотеку в отношении жилого помещения по адресу: ....., в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк России» после полного погашения задолженности ФИО1 перед ПАО «Сбербанк России», возникшей на основании кредитного договора, в обеспечение исполнения обязательств по которому предметом залога является жилое помещение по адресу: ......

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1, ..... года рождения (СНИЛС <***>) на жилое помещение по адресу: ....., и возникновении права собственности на указанную квартиру у Муниципального образования «город Березники» в лице администрации города Березники, признания ФИО1, ..... года рождения (СНИЛС №) утратившей права пользования и снятия ее с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу с момента фактической выплаты выкупной цены.

В удовлетворении остальной части требований к муниципальному образованию «город Березники» в лице администрации города Березники отказать.

На решение может быть принесена апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (06.06.2023).

Судья /подпись/ А.И. Жужгова

Копия верна: Судья -