ДЕЛО № 2-2641/2022

УИД 77RS0022-02-2022-000017-10

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2022 года адрес

Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Трофимовича К.Ю.,

при секретаре фио,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2641/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности с учетом преимущественного права, признании недействительным условия о цене по договору купли-продажи доли квартиры, установлении цены сделки, взыскании расходов об оплате государственной пошлины, суд

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, в котором просит суд признать за ним право преимущественной покупки ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 34,9 кв.м., принадлежащей ФИО2, признать условие о цене продажи спорной доли в размере сумма по договору купли-продажи недействительным, установить цену сделки сумма и перевести на истца права и обязанности покупателя спорной доли.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что истцу с 30.12.2016 года принадлежит ¾ доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 34,9 кв.м., жилой – 20 кв.адрес ¼ доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры с 17.12.2014 года являлась ответчик ФИО3 12.11.2021 года истцу стало известно, что ответчик ФИО3 заключила договор купли-продажи принадлежащей ей доли квартиры с ответчиком ФИО2 не известив истца о намерении продать свою долю третьему лицу. Со сделкой, заключенной между ответчиками ФИО2 и ФИО3, истец не согласен, поскольку истец не был уведомлен о данной сделке в установленном законодательством порядке. Кроме того, истец считает, что цена продажи спорной доли в размере сумма в договоре купли-продажи является завышенной, поскольку превышает рыночную цену на сумма, таким образом, ответчик ФИО3 хотела обогатиться за счёт истца искусственно увеличив стоимость своей доли, истец считает данную сделку в части цены кабальной и мнимой, просит признать недействительным условие о цене, установить цену в размере сумма и перевести права по спорной сделке на него, признав за ним преимущественное право покупки. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая иск поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности фио в судебное заседание явилась, иск не признала, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений на иск, просила суд в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, просила рассмотреть дело в своё отсутствие. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ Суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу ФИО1 с 30.12.2016 года принадлежит ¾ доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 34,9 кв.м., жилой – 20 кв.м.

Собственником ¼ доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры с 17.12.2014 года являлась ответчик ФИО3. Данные обстоятельства подтверждены выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Москве и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства (л.д. № 15).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости собственником ¼ доли в праве общей долевой собственности спорной квартиры с 20 октября 2021 года по настоящее время является ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи (л.д. № 74-77).

Спорная квартира ранее принадлежала фио, умершему 09 марта 2014 года, после его смерти ¾ доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, в порядке наследования перешли к его дочери фио (л.д. № 161), ¼ доли в праве – к дочери ФИО3 (л.д. № 153).

фио подарила ¾ доли спорной квартиры своей матери фио, являющейся также матерью истца ФИО1, что подтверждается договором дарения доли квартиры от 16 июля 2015 года (л.д. № 165).

фио подарила ¾ доли спорной квартиры своему сыну – истцу ФИО1, что подтверждается договором дарения доли квартиры от 27 декабря 2016 года (л.д. № 12-13).

В 2017 года ответчик ФИО3 решила продать свою долю в квартире, о чем сообщала фио (матери истца). 23 августа 2017 года нотариусом адрес фио в адрес фио было направлено заявление ФИО3 о намерении продать принадлежавшую ей ¼ доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: адрес, за сумма и сообщено о преимущественном праве выкупа (л.д. 94-98).

Согласно свидетельству, выданному нотариусом адрес фио 01 декабря 2017 года, почтовое отправление с заявлением ФИО3 возвращено в нотариальную контору в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении (л.д. № 93).

09 июля 2021 года нотариусом адрес фио выдано свидетельство, в соответствии с которым 18 мая 2021 года по просьбе фио, действующей по доверенности от имени ФИО3, нотариусом направлено заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении ФИО1, проживающему по адресу: адрес, заявление с предложением использовать преимущественное право покупки ¼ доли в праве общей собственности на спорное жилое помещение. Документы возвращены по причине неудачной попытки вручения и истечения срока хранения в почтовом отделении (л.д. № 78-81).

20 октября 2021 года ФИО3 заключила с ФИО2 договор купли-продажи ¼ доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: адрес, за сумма (л.д. № 83-85). Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. № 74-77).

В силу ст. 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам является одним из предусмотренных законом нотариальных действий.

Согласно ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам.

Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103.8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса.

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Таким образом, направление извещения о продаже доли посредством совершения нотариального действия является предусмотренным законом способом направления извещений и свидетельствует о соблюдении ответчиком ФИО3 требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 5 п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с п. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Истцом внесены денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в адрес в размере сумма, что подтверждено чек-ордером от 02 июня 2022 года.

Факт неполучения истцом заказного письма с предложением ответчика ФИО3 о приобретении доли квартиры, направленное по его адресу регистрации, само по себе не свидетельствует о нарушении ФИО3 преимущественного права истца покупки доли квартиры. адрес ст. 250 ГК РФ срок для реализации преимущественного права покупки истёк.

Доказательств того, что истец просил заключить с ним договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности либо он имел денежные средства достаточные для покупки спорной доли, истцом в материалы гражданского дела на момент совершения сделки не представлено.

Подтверждение наличия денежных средств на приобретение спорной доли только лишь на момент рассмотрения дела в суде, не может свидетельствовать о том, что в период совершения сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, истец располагал данной суммой и выразил надлежащим образом готовность её приобретения.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки в случае отчуждения доли в праве общей собственности, защищая тем самым интересы остальных участников долевой собственности, связанные с владением и распоряжением общим имуществом, так как ставит их в привилегированное положение по отношению к посторонним лицам.

Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.

Следовательно, ответчик ФИО3, направив в адрес истца через нотариуса заявление о намерении произвести отчуждение принадлежащей ей доли в праве собственности на указанное жилое помещение с указанием возможности истцом воспользоваться правом преимущественной покупки, выполнила условие отчуждения доли в квартире, установленное ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 165.1, 246, 250, 432, 454 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходя из того, что ФИО3 надлежащим образом исполнила свою обязанность по извещению сособственника квартиры № 9, расположенной по адресу: адрес, о намерении продать принадлежащую ей долю, а истец не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом покупки этой комнаты, истцом не представлены объективные доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком ФИО3 преимущественного права покупки доли спорной квартиры и возможности приобретения доли в праве общей собственности по цене, за которую она была продана ФИО2, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании за ним права преимущественной покупки ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес удовлетворению не подлежат. Утверждения истца о нарушении преимущественного права покупки необоснованно, противоречит фактическим обстоятельствам и доказательствам по делу, поскольку в действительности, все требования законодательства ответчиками были соблюдены, сделка сторонами исполнена. Извещение о сделке направлено и в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается полученным.

Остальные исковые требования ФИО1 являются производными и также удовлетворению не подлежат.

Кроме того, удовлетворить исковые требования о признании условия о цене продажи доли недействительным не представляется возможным.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Продавец в данном случае была вправе продать спорную долю квартиры по цене выше предложения о продаже, направленному истцу. Действующим законодательством РФ не запрещено на распоряжение долей по более высокой цене, чем было указано в предложении истцу.

Все иные доводы истца правового значения для разрешения спора не имеют.

При таких обстоятельствах, суд оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что иск ФИО1 предъявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит в полном объеме.

Поскольку суд отказывает истцу ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы понесенные истцом возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 35, 56, 98, 167, 193 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности с учетом преимущественного права, признании недействительным условия о цене по договору купли-продажи доли квартиры, установлении цены сделки, взыскании расходов об оплате государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца.

Судья К.Ю. Трофимович