Дело № 3а-187/2022

УИД 55OS0000-01-2022-000002-03

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.,

при секретаре Курдюмовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 августа 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером площадью 2 015 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 9-этажный жилой дом, участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, (том 1 л.д. 212).

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2020 года и составляет (том 1 л.д. 209, том 2 л.д. 3).

На основании отчета об оценке № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года, подготовленного ООО, административный истец 28 октября 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости (том 2 л.д. 82-83).

Решением бюджетного учреждения от 26 ноября 2021 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 19-21, том 2 л.д. 86-90).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей, ФИО1 10 января 2022 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года (том 1 л.д. 5-10).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № 763/2-4 от 11 июля 2022 года (том 2 л.д. 221-222).

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 – ФИО2, ФИО3 заявленные требования поддержали с учетом уточнения.

Бюджетное учреждение о дате и времени судебного извещено надлежащим образом. В переданной телефонограмме представитель административного ответчика ФИО4 просил рассмотреть дело в свое отсутствие; поддержал письменные возражения на заключение эксперта, указал на отсутствие ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта и назначении повторной экспертизы (том 2 л.д. 78-81, 238, 239-240).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО5 не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном заключением эксперта. Полагал возражения бюджетного учреждения на указанное заключение подлежащими отклонению.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 2 л.д. 113-132).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером является действующей, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 17 июня 2021 года ФИО1 28 октября 2021 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года. К заявлению прилагал отчет об оценке № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года (том 1 л.д. 23-187, том 2 л.д. 82-83).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

26 ноября 2021 года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения подпунктов «б», «в» пункта 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком не обосновано использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов и в качестве объектов-аналогов приняты земельные участки, относящиеся к другим подсегментам рынка, чем оцениваемый объект; пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, а также информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена (том 1 л.д. 19-21, том 2 л.д. 86-90).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года, подготовленный оценщиком ООО В. (том 1 л.д. 23-187).

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года составляет .

Определением Омского областного суда от 22 февраля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года в случае несоответствия названного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 2 л.д. 149-156).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 763/2-4 от 11 июля 2022 года, согласно которому:

- отчет № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , подготовленный ООО, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части нарушений подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в отчете № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером имеется нарушение № 3, указанное в решении бюджетного учреждения, в части использования в отчете объекта-аналога № 2, относящегося к иному сегменту рынка – «Здравоохранение», относительно сегмента рынка объекта оценки «Предпринимательство», что не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года составляет (том 2 л.д. 170-214).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 763/2-4 от 11 июля 2022 года, подготовленное экспертом ФБУ Р., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Р. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден (том 2 л.д. 169).

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 01/10/2021 от 21 октября 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости согласно заключению № 763/2-4 от 11 июля 2022 года, подготовленного экспертом ФБУ Р., суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № 763/2-4 от 11 июля 2022 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 августа 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Представленные административным ответчиком возражения на заключение эксперта № 763/2-4 от 11 июля 2022 года проанализированы судом (возражения – том 2 л.д. 239-240).

Отклоняя возражения бюджетного учреждения о том, что экспертом не в полном объеме исследуется рынок, подбирается наиболее подходящий диапазон рынка, что приводит к искажению и снижению рыночной стоимости объектов оценки, а также об отсутствии скриншотов объявлений, суд исходит из следующего.

Эксперт описал объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах, обосновал использование только части доступных аналогов, использовал объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка («Предпринимательство») и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № 4 заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблицах №№ 5.1, 5.2 заключения. При производстве экспертизы экспертом использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения и являющиеся актуальными в настоящее время.

Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта № 763/2-4 от 11 июля 2022 года следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.

Согласно пункту 13 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Примененные корректировочные коэффициенты для каждого из объектов-аналогов приведены в таблицах №№ 6.1-6.2, 7 заключения.

Расчет корректировочного коэффициента для каждого из аналогов производился по единой формуле, приведенной на странице 64 заключения. Конкретные значения корректировок зависят от соотношения между индексом ценовой зоны объекта оценки и индексом объекта-аналога, которые также приведены в экспертном заключении.

Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации, который составил 27,23 %, что подтверждает корректность выборки (страница 80 заключения).

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Таким образом, возражения бюджетного учреждения на заключение эксперта № 763/2-4 от 11 июля 2022 года о нарушении экспертом требований пунктов 5,13 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» суд находит необоснованными.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать 28 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 15 августа 2021 года в размере его рыночной стоимости .

Датой подачи заявления считать 28 октября 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2022 года.