Дело № 2-4401/2023

64RS0043-01-2022-005903-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Девятовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коньковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Восход», акционерному обществу «Дом РФ», управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, Волжскому районному отделу судебных приставов г. Саратова управления Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО3 о признании торгов недействительными, договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

акционерное общество «Дом. РФ» (далее - АО «Дом. РФ», Банк) обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование которого указало, что по кредитному договору <***> от 29 сентября 2015 года, заключенному между АО «Ипотечная корпорация Саратовской области» и ФИО1, ФИО2, последним предоставлен кредит на сумму 3 000 000 руб. на срок 108 месяцев под 12,63% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора заемщики обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой приобретаемого недвижимого имущества в силу закона, удостоверены закладной, выданной залогодержателю, в настоящее время права по закладной переданы АО «Дом. РФ». Кредитор выполнил свои обязательства в полном объеме. Однако обязательства по погашению кредита и уплате процентов заемщиками исполняются ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 09 сентября 2022 года образовалась задолженность по кредитному договору в размере 1 234 692, 04 руб., в связи с чем истец просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке указанную задолженность, задолженность по выплате процентов в размере 12,63% годовых, начиная с 10 сентября 2022 года по день вступления решения суда в законную силу, начисляемых на сумму задолженности по основному долгу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 373, 46 руб., обратить взыскание не предмет залога, установив начальную продажную цену в размере 3 824 000 руб.

Заочным решением Волжского районного суда г. Саратова от 14 ноября 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 28 июля 2023 года, исковые требования удовлетворены. Постановлено взыскать в солидарном порядке с ФИО1 и ФИО2 в пользу АО «Дом. РФ» задолженность по кредитному договору <***> от 29 сентября 2015 года в размере 1 234 692, 04 руб., проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,63%, начиная с 10 сентября 2022 года по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 373, 46 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 78 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 3 824 000 руб. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

20 сентября 2023 года в адрес суда поступило заявление ответчиков об отмене указанного заочного решения суда с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока на его подачу, в обоснование которого указано, что ответчики не получали ни досудебного требования банка, ни заочного решения суда, о рассмотрении дела им известно не было, были зарегистрированы и проживали по адресу: <адрес>.

Определением судьи от 12 октября 2023 года пропущенный срок на подачу заявления об отмене заочного решения суда был восстановлен.

Определением от 01 ноября 2023 года заочное решение суда отменено, возобновлено рассмотрение гражданского дела по существу.

ФИО1, ФИО2 обратились в суд со встречными требованиями к АО «Дом. РФ», ООО «Восход», управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области (далее – УФССП Росси по Саратовской области), Волжскому районному отделу судебных приставов г. Саратова (далее – Волжский РОСП г. Саратова) УФССП России по Саратовской области, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО3 о признании торгов недействительными, договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на основании заочного решения Волжского районного суда г. Саратова от 14 ноября 2022 года обращено взыскание на заложенное имущество — квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установлена начальная продажная стоимость в размере 3 824 000 руб. (80% от стоимости 4 780 000 руб.), определен способ реализации имущества — с публичных торгов. Оспариваемыс торги организованы ООО «Восход» и проведены в форе аукциона 18 сентября 2023 года. В связи с тем, что в аукционе принял участие только одни участник, торги признаны не состоявшимися, с единственным участником заключен договор купли-продажи. В настоящее время рыночная стоимость квартиры составляет 9 404 000 руб. В связи с тем, что исполнительное производство завершено, ФИО1 и ФИО2 лишились не только жилья, но и права на возврат значительной разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью долга перед Банком. При этом истцы по встречному иску не были допущены к процессу реализации их имущества, были лишены возможности реализовать свое право, начальная продажная стоимость оценки предмета залога установлена по состоянию на 2015 год, существенно ниже, чем рыночная стоимость залогового имущества на момент проведения торгов.

В связи с изложенным, истцы по встречному иску просят в судебном порядке признать недействительными торги, организованные ООО «Восход» по продаже залогового имущества — квартиры по адресу: г<адрес>; признать недействительным договор купли-продажи залогового имущества — квартиры по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Волжского районного суда г. Саратова (http://volzhsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п.1, п. 4 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, а также на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 363 ГК РФ предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 сентября 2015 года между АО «Ипотечная корпорация Саратовской области» и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор <***>, по которому первый предоставил ответчикам кредит в сумме 3 000 000 руб. под 12,63% годовых на срок 108 месяцев на приобретение квартиры общей площадью 45,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, а ответчики обязались возвратить полученный кредит и оплатить проценты за пользование им путем ежемесячных платежей (кроме первого и последнего) в сумме 47 100 руб.

За просрочку исполнения обязательств по кредиту предусмотрены пени в размере 0,1 % ежедневно от суммы невыполненных обязательств.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлась ипотека в силу закона приобретаемого недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается п.1.2.6 кредитного договора, закладной от 29 сентября 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Первоначальным залогодержателем являлось АО «Ипотечная корпорация Саратовской области», которое в последующем передало права по закладной истцу по первоначальному иску - АО «Дом. РФ».

Кредитором условия договора исполнены, однако ответчиками ФИО1, ФИО2 обязательства по погашению кредита по кредитному договору надлежащим образом не исполнялись.

Согласно представленному расчету по состоянию на 09 сентября 2022 года совокупная задолженность заемщиков перед Банком по кредитному договору <***> от 29 сентября 2015 года составила 1 234 692, 04 руб., в том числе: задолженность по основному долгу – 1 175 341 руб., задолженность по процентам - 28 676,64 руб., задолженность по пеням – 30 674, 40 руб.

Суд отклоняет доводы ФИО1 и ФИО2 об отсутствии правовых оснований для взыскания с них задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку факт наличия задолженности, ее размер и период просрочки подтвержден материалами дела, а спорное имущество обременено ипотекой.

Проверяя доводы истцов по встречному иску относительно начальной продажной цены заложенного имущества, признания недействительными торгов и договора купли-продажи, суд учитывает следующие установленные обстоятельства и правовое регулирование спорных правоотношений.

Заочным решением Волжского районного суда г. Саратова от 14 ноября 2022 года был удовлетворен иск АО «Дом. РФ», взыскана в его пользу с ФИО1 и ФИО2 задолженность по состоянию на 09 сентября 2022 года в общем размере 1 234 692, 04 руб.

Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам ФИО1 И ФИО2 на праве общей совместной собственности, с установлением начальной продажной цены вышеуказанного имущества, равной 3 824 000 руб.

На основании указанного заочного решения Банку выдан исполнительный лист, Волжским РОСП г. Саратова УФССП России по Саратовской области возбуждено исполнительное производство № №-ИП, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество — квартиру по адресу: <адрес> с начальной продажной ценой — 3 824 000 руб., определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

В рамках исполнительного производства 02 мая 2023 постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на спорное имущество.

04 июля 2023 года имущество должников в виде жилого помещения — квартиры по адресу: <адрес> постановлением судебного пристава-исполнителя было передано на торги общей начальной стоимостью 3 824 000 руб.

10 мая 2023 года в рамках исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем Волжского РОСП г. Саратова вынесено постановление об оценке имущества должников.

Волжский РОСП г. Саратова поручило территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области реализацию заложенного имущества должников, что следует из уведомления № 1070 от 18 августа 2023 года.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области на основании уведомления о готовности реализации арестованного имущества от 18 августа 2023 года № 1070 и в соответствии с государственным контрактом № 01601000040220000580001 от 09 января 2023 года поручило ООО «Восход» принять на реализацию согласно заявке Волжского РОСП г. Саратова (должники ФИО1, ФИО2) осуществить реализацию в порядке и в срок, установленный действующим законодательством, арестованное имущество: квартиру площадью 78 кв.м, расположенную по адресу: г<адрес>, начальную цену реализации установить не ниже стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем.

31 августа 2023 года судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи арестованного имущества на торги.

На основании протокола № 14-ОАОФ/А/2/2 от 18 сентября 2023 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества лот № 2 победителем торгов определен ФИО3, который предложил наиболее высокую цену в размере 3 862 240 руб.

Во исполнение поручения от 25 августа 2023 года, ООО «Восход» в лице директора ФИО4, являющееся поверенным территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, на основании государственного контракта № 0160100004022000058001 от 09 января 2023 года и доверенности № 3-д от 10 января 2023 года (продавец), с одной стороны, и ФИО3 (покупатель), с другой стороны, заключили договор купли-продажи № 37 от 18 сентября 2023 года, по условиям которого продавец продает и передает в собственность покупателя спорную квартиру с кадастровым номером №. Недвижимое имущество по результатам торгов реализовано по цене 3 862 240 руб., в покупную стоимость засчитана сумма задатка в размере 191 200 руб.

При предъявлении иска истец просил суд обратить взыскание на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 824 000 руб.В рамках рассмотрения настоящего спора судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория независимой судебной экспертизы» (далее — ООО «ЛНСЭ»).

Согласно заключению эксперта № 23/11-3058 от 20 ноября 2023 года рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 9 404 000 руб.

При данных обстоятельствах суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «ЛНСЭ», поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

На основании ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 51, 55 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по общему правилу по решению суда, за исключением случаев, когда между залогодержателем и залогодателем есть соглашение, допускающее удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По смыслу подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Конституционный Суд РФ отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (Определение от 04 февраля 2014 года № 221-0).

В пункте 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 года, разъяснено, что согласование начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания с его рыночной стоимостью необходимо во избежание нарушения прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 названного Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что судебной экспертизой определена рыночная стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № в размере 9 404 000 руб., соответственно, при обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов начальная продажная цена составит 7 523 200 руб. (9404000х80%).

В свою очередь, определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключение договора на торгах установлены ст. ст. 447 и 448 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 449 названного Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

В ст. 93 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного Кодекса (п. 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06 июля 2016 года, и Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 года.

Как следует из материалов дела, исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 14 ноября 2022 года по иску АО «Дом. РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

ФИО1, ФИО2 не были извещены о судебном разбирательстве и вынесении названного заочного решения, узнав о данных обстоятельствах после реализации имущества на торгах, в связи с чем обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения, а также с заявлением о приостановлении исполнительного производства.

Кроме того, определением суда от 01 ноября 2023 года заявление ФИО1, ФИО2 было удовлетворено, заочное решение отменено и производство по делу возобновлено.

Таким образом, торги были проведены на основании судебного решения, которое было отменено.

В обоснование встречного иска указано на обстоятельства, связанные с лишением ответчиков - истцов по встречному иску возможности воспользоваться своими правами при реализации их имущества и повлиявшие на формирование его стоимости при его продаже на торгах, при этом само по себе отсутствие нарушений со стороны организатора торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Реализация спорного имущества осуществлена на торгах на сумму 3 862 240 руб., т.е. фактически по цене, указанной при подаче иска Банком и определенной вышеуказанным заочным решением, равной 3 824 000 руб., при наличии в материалах дела отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № 53-2015 от 17 сентября 2015 года, т.е. по состоянию на 2015 год.

В свою очередь на основании заключения судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества составила 9 404 000 руб.

Суд первой инстанции при разрешении требований Банка об обращении взыскания на заложенное имущество учитывает, что целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Проанализировав изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена реализуемого имущества была установлена в отсутствии оценки рыночной стоимости и занижена в два раза, ФИО1, ФИО2 не располагали сведениями о проведении торгов и не могли воспользоваться своими правами при реализации заложенного имущества, которое было продано по цене, значительно ниже ее действительной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы, в связи с чем торги, оформленные протоколом № 14-ОАОФ/А/2/2 от 18 сентября 2023 года, организованные ООО «Восход» по продаже залогового имущества – квартиры общей площадью 78 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>., следует признать недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет, помимо прочего, недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

Таким образом, надлежит признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества № 37 от 18 сентября 2023 года, заключенный между ООО «Восход» и ФИО3

Суд считает правильным применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО1 полученные на основании платежного поручения № 1803 от 02 октября 2023 года и перечисленные Банком после реализации заложенного имущества денежные средства в размере 2 519 319, 92 руб.; взыскать с АО «Дом РФ» в пользу ФИО3 денежные средства в размере 3 862 240 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Дом РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в пользу акционерного общества «Дом. РФ» (ОГРН <***>) задолженность по кредитному договору <***> от 29 сентября 2015 года по состоянию на 09 сентября 2022 года в размере 1 234 692, 04 руб., проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,63%, начиная с 10 сентября 2022 года по дату вступления решения суда в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 373, 46 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 78 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 7 523 200 руб.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Восход», акционерному обществу «Дом РФ», управлению Федеральной службы судебных приставов России по Саратовской области, Волжскому районному отделу судебных приставов г. Саратова УФССП России по Саратовской области, территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, ФИО3 о признании торгов недействительными, договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности удовлетворить.

Признать недействительными торги, организованные обществом с ограниченной ответственностью «Восход» (ОГРН <***>) по продаже залогового имущества – квартиры общей площадью 78 кв.м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор № 37 купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> 18 сентября 2023 года, заключенный между ООО «Восход» (ОГРН <***>) и ФИО3 (паспорт 6319 № выдан ГУ МВД России по Саратовской области 13 сентября 2019 года).

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в пользу акционерного общества «Дом. РФ» (ОГРН <***>) денежные средства в размере 2 519 319, 92 руб., полученные по платежному поручению № 1803 от 02 октября 2023 года.

Взыскать с акционерного общества «Дом. РФ» (ОГРН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт № выдан ГУ МВД России по Саратовской области 13 сентября 2019 года) денежные средства в размере 3 862 240 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Н.В. Девятова

Мотивированное решение суда составлено 21 декабря 2023 года.

Судья Н.В. Девятова