Дело № 2-777/2025

УИД 65RS0017-01-2025-000904-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Холмск Сахалинской области

Холмский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Петрова А.А.,

при помощнике судьи Скрябиной Н.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в квартире и признании права собственности на долю в квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в квартире и признании права собственности на долю в квартире. В обоснование заявленных требований указано, что истец в ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО3, ФИО5, ФИО6 договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>. 19.09.2024 межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому району управления Росреестра по Сахалинской области государственная регистрация права приостановлена, поскольку имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий с данным объектом из-за задолженности ФИО4 перед ОСП по Невельскому району УФССП по Сахалинской области.

17.04.2025 между истцом и третьими лицами ФИО3, ФИО5, ФИО6 заключен договор купли-продажи по ? доли в квартире расположенной по адресу: <адрес>.

Истец указывает, что при подписании договора купли-продажи 12.09.2024 и передачи денежных средств действовал добросовестно и осмотрительно, отсутствовали какие-либо сведения о запрете на совершение регистрационных действий с данным объектом.

На основании изложенного истец просит суд признать его добросовестным приобретателем ? доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 44,8 кв.м., и признать за ним право собственности на ? доли в указанной квартире.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно пояснили, что при проведении сделки воспользовались услугами риелтора, который пообещал безопасность сделки купли-продажи квартиры. Истцу и представителю от ответчика было известно, что у нее имеется задолженность по коммунальным платежам, которую ответчик обязалась погасить с оплаченных денежных средств от продажи квартиры. О наличии иных обременений на квартиру истцу не было известно. В последующем планировали признать сделку недействительной, однако ответчик уже потратила денежные средства, полученные от продажи квартиры.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просит их удовлетворить. Пояснила, что им как продавцам не было известно о наличии запрета на регистрационные действия на долю ФИО4

Ответчик ФИО4, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания не явились.

Выслушав истца и его представителя, третьего лица ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 223 ГК РФ регламентировано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).

Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Судом установлено, что ? доли в квартире по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1, право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 28.04.2025, ? доли в квартире принадлежит ответчику ФИО4, право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН 28.05.2008.

12.09.2024 между ФИО3, ФИО4, ФИО6 в лице ФИО5 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект недвижимости - квартиру, по адресу: <адрес>, общей площадью 44,8 кв.м. Цена квартиры, согласно п. 3 договора, составляет 2 600 000 рублей. И оплачена покупателем продавцам в равных долях в день подписания договра 12.09.2024.

Согласно расписке от 12.09.2024, продавцы получили от покупателя денежные средства в сумме 2 600 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от 12.09.2024.

12.09.2024 ФИО1 обратился в межмуниципальный отдел по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

19.09.2024 межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области в адрес истца направлено уведомление № № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении квартиры с кадастровым номером № в связи с наличием в ЕГРН запретов на совершение регистрационных действий с объектом.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2025, в ЕГРН внесены записи о запрете совершения регистрационных действий в отношении ? доли ФИО4 в квартире по адресу: <адрес>

- 16.01.2019 на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 11.01.2019 по исполнительному производству №-ИП.

- 13.01.2022 на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 11.01.2022 по исполнительному производству №-ИП.

Согласно сведениям ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области в отношении ФИО4 на исполнении находится исполнительное производство №-ИП, возбужденное 20.06.2016 на основании судебного приказа мирового судьи судебного участка № <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании алимсентов на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ? всех видов дохода и заработка ежемесячно до его совершеннолетия, в пользу ГКУЗ «Дом ребенка».

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области от 11.01.2019 и 11.01.2022 наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении ? доли квартиры ФИО4 по адресу: <адрес>, в связи с наличием задолженности по алиментам.

Согласно постановления о расчете задолженности от 30.07.2025, задолженность ФИО4 по алиментам на 30.07.2025 составляет 1 275 400,15 руб.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если: в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Как следует из обстоятельств по делу, на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган и в настоящее время, у регистрирующего органа отсутствовали сведения о снятии ограничительных мер, предоставленные в установленном порядке.

По смыслу пункта 37 части 1, части 6 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав в отношении имущества, на которое наложен арест, приостанавливается до снятия ареста или запрета.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что внесение в ЕГРП сведений о запрете совершать действия по регистрации спорного имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

С учетом приведенных положений закона, переход права собственности от покупателя к продавцу не может быть осуществлен до снятия ограничений по распоряжению спорным имуществом с продавца, поскольку приведет к нарушению прав третьих лиц, в отношении которых были установлены указанные ограничения в установленном законом порядке.

Суд полагает, что добросовестность приобретателя имущества ФИО1 опровергается материалами дела, так как на момент совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ уже существовал зарегистрированный в установленном законом порядке запрет на распорядительные действия со спорной квартирой, о чем истец при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от покупателя по характеру обязательства и условиям оборота, имел возможность проверить сведения о регистрации запрета, однако, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки, то есть в полном объеме не проверил достоверность информации, содержащейся в договоре купли-продажи, о том, что квартира в споре и под арестом не состоит.

Возможность проверить сведения об ограничениях в отношении приобретаемой квартиры, содержащиеся в ЕГРН, у ФИО1 на момент передачи денежных средств имелась, при этом, истец не проявил должную осмотрительность, а потому не может быть признан добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества, проявившим достаточную разумность и осмотрительность при его покупке.

Учитывая вышеизложенное оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда с подачей жалобы через Холмский городской суд.

Судья А.А. Петров

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.