Решение по делу № 2-3477/2023 от 18.07.2023 - о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, в связи с изменением площади объекта строительства,взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело № 2-3477/2023

УИД:36RS0002-01-2023-002445-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля2023 года Коминтерновский районный суд г.Воронежа в составе:председательствующего судьи Кашириной Н.А.,

при секретаре Таран А.Ю.,

с участием: представителя истцовКосинова Д.Н., действующего на основании доверенности 77 АГ 3364328 от 11.06.2020, доверенности 36 АВ 3458579 от 26.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «СР-Групп»о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, в связи с изменением площади объекта строительства,взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «СР-Групп», в котором просят уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 29.08.2020 №ОСТ-1/6/143-3004И, в связи с изменением площади объекта строительства на 130003,88 рублей, признать недействительным п.3.7 Договора участия в долевом строительстве от 29.08.2020 №ОСТ-1/6/143-3004И,взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 излишне уплаченную денежную сумму по Договору в размере 65001,94 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000,00 рублей, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 излишне уплаченную денежную сумму по Договору в размере 65001,94 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000,00 рублей, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование исковых требований указано, что 29 августа 2020 года между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СР-Групп», с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве от 29.08.2020 №ОСТ-1/6/143-3004И. Объектом долевого строительства является <адрес> на площадке, расположенной: Жилой <адрес>, поселение <адрес>, <адрес>, Новомосковский административный округ Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры», секция 3, этаж 12. После регистрации права сосбственности, жилому помещению присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Согласно п.2.1 Договора, стоимость квадратного метра жилого помещения составила 141308,57 рублей, стоимость объекта составила 10540206,24 рублей. В соответствии с п.1.1 Приложения №1 к Договору, общая площадь квартиры (с учетом лоджии) – 74,59 кв.м, общая площадь в соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ – 73,42 кв.м. Свои обязательства по оплате цены Договора, истцы исполнили. При передаче жилого помещения по акту от 23.05.2021, истцам и было установлено и отражено в акте, что площадь объекта, меньше чем установлено в Договоре на 0,92 кв.м, а именно, она составляет 72,50 кв.м. Таким образом, истцы полагают, что переплатили Застройщику денежные средства в сумме 130003,88 рублей.

Истцы в досудебном порядке обратились с ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены Договора участия в долевом строительстве. Указанное требование ответчиком удовлетворено не было, в связи с положениями п.3.7 Договора. Полагая свое право нарушенным, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке, обеспечили явку представителя, в заявлениях, адресованных суду, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ООО «СЗ «СР-Групп» представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, ранее в суд представлены письменные возражения на исковое заявление.

На основании вышеизложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель истцов ФИО3, действующий на основании доверенности 77 АГ 3364328 от 11.06.2020, доверенности 36 АВ 3458579 от 26.08.2021, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и из материалов настоящего гражданского дела следует, что 29 августа 2020 года между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СР-Групп» (далее ООО «СЗ «СР-Групп»), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве №(№), по условиям которого ответчик - Застройщик обязался построить и передать истцам - Участникам долевого строительства объект долевого строительства. Основные характеристики объекта определяются в Приложении №1 к Договору.

В соответствии с Приложением №1 к Договору, Объектом долевого строительства является <адрес> на площадке, расположенной: <адрес> <адрес>, поселение <адрес>, <адрес>, <адрес>», секция 3, этаж 12.

При этом, общая приведенная площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджий) составляет 74,59 кв.м., общая площадь объекта долевого строительства (без учета лоджий в соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ), составляет 73,42 кв.м.

Согласно условий договора, общая стоимость объекта долевого строительства составляет 10540206,24 рублей и определена как сумма денежных средств на финансирование, возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и/или в счет оплаты услуг застройщика, стоимость одного квадратного метра составляет 141 308,57 рублей.

В соответствии с п. 3.5. Договора участия в долевом строительстве изменение цены Договора осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 Договора.В иных случаях цена Договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с п. 3.7 Договора, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более чем на 1 кв. м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении N к Договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Истцы ФИО1 и ФИО2 исполнили обязательство по договору по оплате стоимости объекта долевого строительства, определенного сторонами в договоре в указанном размере, что подтверждается чек-ордером ПАО Сбербанк от 29.08.2020.

23 мая 2021 года между сторонами был подписан акт приема-передачи, в котором истцами отражено, в том числе, что площадь объекта долевого участия (без учета лоджий) составила 72,36 кв. м, что меньше на 1,06 кв.м, общая площадь объекта долевого участия составила 73,63 кв.м, что меньше на 0,96 кв.м..

Согласно расчету истцов, стоимость квартиры уменьшилась на 130003,88 рублей.

08.08.2022, истцами в адрес ответчика, была направлена досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, в связи с изменением площади объекта на 125764,63 рублей и выплате указанных денежных средств в десятидневный срок, однако, претензия Застройщиком удовлетворена не была.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Частью 1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч.3 ст.555 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора(подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как указывалось ранее и следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве от 29.08.2020 №<адрес> согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (пункты 3.6, 3.7).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд пришел к правильному выводу, что оспариваемые положения пункта 3.7 договора не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истцы при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляли, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Частью 5 ст.15 ЖК РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения составляет 0,92 кв.м и не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади в 1 кв.м.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что доводы истцов об уменьшении покупной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение о не изменении цены договора в случае отступления в площади до 1 кв. м.

С учетом вышеизложенного, установленных судом обстоятельств, основания для удовлетворения исковых требований истцов об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве от (ДД.ММ.ГГГГ) №(№), в связи с изменением площади объекта строительства на 130003,88 рублей, признании недействительным п.3.7 Договора участия в долевом строительстве от 29.08.2020 №ОСТ-1/6/143-3004И,у суда отсутствуют.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении основного требования, производные требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, а также возмещении расходов на оплату услуг представителя, также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «СР-Групп» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, в связи с изменением площади объекта строительства, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Коминтерновский районный суд города Воронежа.

С. Каширина

Решениепринято в окончательной форме 25 июля2023 года