Дело № 2-4064/2025
УИД 44RS0001-01-2025-006577-20
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 декабря 2025 года г. Кострома
Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Рец А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Лазаревой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении залога (ипотеки в силу закона) квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к наследникам ФИО4 о прекращении залога (ипотеки в силу закона) квартиры по адресу: <адрес>, погашении записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости. Требования мотивировала тем, что она является наследником по закону ФИО5, умершей <дата> В порядке наследования истцом приобретено право собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Данная квартира была приобретена ФИО5 у ФИО4 по договору купли-продажи от 13.05.2020 г. Никаких документов у наследодателя обнаружено не было. Копия договора купли-продажи получена у нотариуса при оформлении наследственных прав. По условиям договора купли-продажи стоимость квартиры в сумме 1 295 000 руб. оплачивалась ФИО5 в рассрочку: 45 000 руб. до подписания договора, 50 000 руб. при подписании договора, 1 200 000 руб. – не позднее 5 дней после государственной регистрации перехода права. Пунктом 14 договора купли-продажи установлена обязанность продавца освободить квартиру в течение 1 дня после полного расчета с ним по договору. Пунктом 13 договора установлена обязанность продавца сняться с регистрационного учета, однако сведения о дате не заполнены, указан только 2020 год. В соответствии с условиями договора в ЕГРН зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, действующее с 21.05.2020 до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 13.05.2020 в пользу ФИО4 ФИО5 – родная племянница истца. Истцу было достоверно известно, что указанная квартира была оплачена в полном объеме. Передача 45 000 рублей состоялась до подписания договора, что стороны подтвердили своими подписями под договором. 50 000 рублей передавались при подписании договора и сдаче документов, поэтому была составлена расписка, которая передана в комплекте документов для регистрации перехода права. ФИО5 на момент заключения договора купли-продажи обладала денежными средствами для полного расчета за квартиру. Квартира была фактически передана ФИО5 Продавец ФИО4 из квартиры выехала, от своих вещей квартиру полностью освободила, снялась с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире. ФИО5 заселилась, проживала и единолично пользовалась квартирой сразу после её освобождения ФИО4 в конце мая 2020 г. и до своей смерти. Никаких претензий по оплате квартиры при жизни ФИО5 ни от кого не поступало. О том, что, рассчитавшись за квартиру, ФИО5 не обратилась в Управление Росреестра по Костромской области за прекращением обременения, истец узнала только от нотариуса при оформлении наследственных прав. Никаких документов по приобретению квартиры у ФИО5 обнаружить не удалось. Истец полагает, что обязательство по оплате стоимости квартиры ФИО5 было исполнено. ФИО4 с требованиями о расторжении договора и возвращении квартиры в свою собственность, равно как с требованиями о взыскании недоплаты по договору, об обращении взыскания на заложенную квартиру не обращалась, при этом срок оплаты истек 26 мая 2020 г. ФИО4 умерла 28.09.2020 г. Наследником ФИО4 является её дочь Яна, которая при общении в мессенджере с истцом подтвердила исполнение обязанности перед ФИО4 и вложение средств от продажи квартиры в покупку иной недвижимости. В течение установленного законом трехлетнего срока исковой давности ни ФИО4, ни её правопреемники с требованиями о взыскании долга, расторжении договора и возврате имущества не обращались, требований о недействительности сделки не заявляли. Учитывая, что продавец в связи с пропуском срока исковой давности утратил право взыскания долга, обращения взыскания на заложенное имущество, залог подлежит прекращению. В случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечена ФИО2, в качестве третьего лица - Управление Росреестра по Костромской области.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО6 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1). К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2).
В силу ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Согласно ст. 19 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Согласно ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.
В соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. 1).
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).
Пунктами 52,53 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Перечень оснований прекращений залога является открытым (пп.10 п.1 ст.352 ГК РФ).
В силу п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Согласно разъяснениям в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» в случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи (статья 6, пункт 2 статьи 352 ГК РФ).
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 13.05.2020 ФИО4 продала ФИО5 квартиру по адресу: <адрес> общей площадью 32,1 кв.м, кадастровый №.
В силу п.3 договора купли-продажи стороны оценили объект недвижимости в 1 295 000 рублей.
Согласно п.4 договора купли-продажи расчет между сторонами производится в следующем порядке: 45 000 рублей покупатель передал продавцу до подписания договора купли-продажи, 50 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания договора, 1 200 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу за счет собственных средств не позднее 5 дней после регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.
В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ в пользу продавца возникает обременение до проведения полной оплаты по настоящему договору (п.5 договора купли-продажи).
Покупатель уведомлен, что в указанном в договоре объекте недвижимости зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 2020 г. включительно (п.13 договора купли-продажи).
Продавец обязуется освободить объект недвижимости в течение 1 дня после полного расчета с ним по договору (п.14 договора купли-продажи).
Управлением Росреестра по Костромской области переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН 21.05.2020, одновременно на указанную квартиру установлено обременение – ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО4, срок действия с 21.05.2020 до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 13.05.2020, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними сделана запись регистрации № от 21.05.2020.
Исполнение обязательства покупателя ФИО5 по оплате стоимости купленной квартиры подтверждается, в том числе подписью продавца ФИО4 в договоре купли-продажи от 13.05.2020, содержащем условие о предварительном получении продавцом от покупателя суммы 45 000 рублей, распиской продавца ФИО4 от 13.05.2020 о получении ею от покупателя квартиры ФИО5 суммы 50 000 рублей согласно договору купли-продажи от 13.05.2020, а также предоставленными ПАО Сбербанк по запросу суда сведениями о движении денежных средств на счете продавца ФИО4 №, согласно которым 15.05.2020 г. на указанный счет продавца поступила сумма 1 100 000 рублей.
Из материалов дела также следует, что во исполнение условий договора купли-продажи от 13.05.2020 продавец квартиры ФИО4 снята с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес> по личному заявлению с 04.06.2020 г., а с 25.06.2020 г. зарегистрирована в квартире по адресу: <адрес>, купленной ею у ФИО7 за 1 150 000 рублей на основании договора купли-продажи от 27.05.2020 г. сразу после сделки с ФИО5
Судом также установлено, что покупатель квартиры ФИО5 умерла 02.09.2024 г., её наследником по закону является истец ФИО3, к которой перешло право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Продавец квартиры ФИО4 умерла 28.09.2020 г., её единственным наследником по закону является дочь ФИО2, к которой перешло право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
Обращаясь с иском в суд, истец ФИО3 ссылается на исполнение обязательств покупателя и продавца квартиры по договору купли-продажи от 13.05.2020 г., отсутствие претензий продавца квартиры и его правопреемников в течение длительного времени, истечение срока исковой давности для заявления продавцом и его правопреемниками каких-либо требований по договору купли-продажи от 13.05.2020 и невозможность погашения обременения квартиры в виде ипотеки во внесудебном порядке.
Учитывая, что залогодатель и залогодержатель умерли, обязательство и право требования, обеспеченные ипотекой, прекращены до их смерти и не вошли в наследственную массу, погашение записи об ипотеке в ЕГРН во внесудебном порядке невозможно.
На основании приведенных положений законодательства и их разъяснений оспариваемое истцом обременение подлежит признанию отсутствующим.
Настоящее решение о признании отсутствующим обременения права собственности на квартиру в виде ипотеки по вступлению решения суда в законную силу является основанием для погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 32.1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <...>, в пользу ФИО4, дата государственной регистрации 21.05.2020, номер государственной регистрации 44:27:070216:312-44/012/2020-5, срок действия с 21.05.2020 до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 13.05.2020.
Погасить регистрационную запись № 44:27:070216:312-44/012/2020-5 от 21.05.2020 в Едином государственном реестре недвижимости об ограничении прав и обременении объекта недвижимого имущества в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 32.1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца после изготовления его в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г.Костромы.
Судья А.А. Рец
Мотивированное решение изготовлено 30.12.2025 г.