Решение по делу № 3А-391/2022 от 23.09.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 20 января 2022 года № ОРС-59/2021/0004146, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000199-88

Дело № 3а-391/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 сентября 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 20 января 2022 года № ОРС-59/2021/0004146, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (с учетом уточненного административного искового заявления) обратился в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 20 января 2022 года № ОРС-59/2021/0004146 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 октября 2021 года в размере 760149 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влияет на величину арендных платежей. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 20 января 2022 года № ОРС-59/2021/0004146 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях по доводам и основаниям, изложенным в уточненном административном исковом заявлении, считает, что при разрешении спора необходимо использовать выводы отчета об оценке, а не экспертного заключения. В заключении эксперта не соблюдены требования статьи 8 Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», допущены процессуальные ошибки, повлиявшие на определение рыночной стоимости, о назначении повторной экспертизы не просила.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» С. в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласна с заключением судебной экспертизы, о назначении повторной судебной экспертизы не просила.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты коммунально-складского назначения с санитарно-защитной зоной 50 м, площадью 1569+/- 14 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Поскольку арендная плата за пользование земельным участком исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 1435908 рублей 72 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.89).

Административным истцом 22 декабря 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером **, в размере его рыночной стоимости 1 ноября 2021года №20-К/01, составленный оценщиком Г. (ООО «Прайм Консалтинг»).

20 января 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/004146 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по пенообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Оценщик используется в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 50-51 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта: местоположение (объекты аналоги №№ 2, 3) несопоставимы. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 6 июня 2022 года экспертом Б. представлено экспертное заключение от8 июля 2022 года №22/0624-6, согласно которому отчет об оценке от 27 апреля 2022 года № 20-К/01 от 1 октября 2021 года не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком корректно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (стр. 17, 35 Отчета), однако при выборе оценщик исходил из разрешенного использования, а не из фактического. В качестве фактического использования оценщиком ошибочно указано, что участок не застроен (стр. 17 Отчета), что противоречит представленным в отчете фотографиям (нарушены требования пункта 5 ФСО № 3);

- оценщиком использованы аналоги №№ 2, 3, которые отличаются по местоположению (расположены в населенных пунктах с отличным от места расположения объекта оценки уровнем развития рынка недвижимости – в Култаевском сельском поселении), несмотря на наличие в выборке (табл.9 Отчета), а также доступных средствах массовой информации более подходящих аналогов, расположенных в г. Краснокамске. Применение корректировок на отличие в местоположении приводит к большой погрешности в расчетах, при наличии аналогов в Краснокамске следует применять их для расчета, либо использовать объекты аналоги в других промышленных районных центрах края;

- оценщиком неверно применена корректировка на коммуникации (водоснабжение) в размере 2% (стр. 58 Отчета). Корректно использовать повышающий коэффициент в размере 1,04 или +4% согласно приведенной оценщиком таблице. Наличие в отчете неточностей и методических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание ответа вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушены требования статей 11 ФЗ-135).

Эксперт Б. при допросе в судебном заседании пояснила, что на основании анализа требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки выявлено, что отчет в целом не соответствует требованиям, содержит неточности и недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта. Осмотр земельного участка не проводился. Описание участка в отчете не соответствует фотографиям, приведенные оценщиком, оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО № 3. Данное нарушение не влияет на рыночную стоимость, так как фактическое и разрешенное использование земельного участка совпадают: под производственно-складские застройки. По поводу применения аналогов из других районов, кроме применения корректировки между Краснокамским городским округом и Пермским районом, необходимо применение дополнительной корректировки на статус населенного пункта(+18%). В данном случае оценщиком нарушен пункт 22 ФСО №7. Во избежание применения больших корректировок были применены для расчета аналоги из г. Краснокамска. В части применения корректировки на коммуникации оценщиком(+2%), учету подлежит наличие подключений, а не стоимость сетей. Оценщик должен был применить повышающий, а не понижающий коэффициент для расчета стр. 58 отчета(применен 0,98, вместо 1,04). Согласно сведениям из отчета № 01/КС земельного участка от 7 октября 2019 года об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края на оцениваемом земельном участке имеется централизованное электроснабжение и водоснабжение, что соответствует коэффициенту 1,04 согласно приведенной оценщиком таблице и корректировке +4% (оценщик применил корректировку +2%). Данные недостатки имели существенное значение, что повлияло на стоимость объекта оценки.

Суд, проанализировав все представленные экспертные доказательства, приходит к выводу о необходимости принятия за основу результат оценки, указанный в заключении эксперта ООО «Авангард» Б. от 8 июля 2022 года №22/0624-6, поскольку оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/004146 от 20 января 2022 года, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, установлены дополнительные нарушения требований ФСО, которые указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения № ОРС-59/2021/004146 от 20 января 2022 года.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решении государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/004146 от 20 января 2022 года, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения№ ОРС-59/2021/004146 от 20 января 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от6 июня 2022 года экспертом Б. определен размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 26 октября 2021 года в размере 803000 рублей.

В данном случае заключение эксперта от 8 июля 2022 года № 22/0624-6 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта П. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 803000 рублей по состоянию на 26 октября 2021года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 22 декабря 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить в части.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № ОРС-59/2021/004146 от 20 января 2022 года – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 октября 2021 года в размере 803000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 7 октября 2022 года.

Судья: подпись