Мотивированное решение от 14 марта 2025 г.
Дело № 2-1685/2025
УИД 45RS0026-01-2024-016106-40
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Курган, Курганская область 5 марта 2025 г.
Курганский городской суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Новиковой Ю.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой П.В.,
с участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Жигачева А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о погашении регистрационной записи об ипотеке,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о погашении регистрационной записи об ипотеке. В обоснование требований указано, что 23.11.2009 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 4/9 долей жилого дома, расположенного по адресу: Курганская область, <адрес>. Условиями договора предусмотрена возможность оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества в рассрочку. Согласно информации, содержащейся в договоре купли-продажи. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в регистрационном округе №45 26.11.2009, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Запись регистрации №45-45-16/170/2009-488. Аналогичные сведения в свидетельстве о государственной регистрации пава. По состоянию на день составления настоящего искового заявления условия договора купли-продажи в части оплаты стоимости недвижимого имущества исполнены в полном объеме, что подтверждается расписками о получении ФИО2 от ФИО1 денежных средств в совокупном размере 380 000 руб. Факт погашения задолженности покупателя перед продавцом недвижимого имущества по ранее заключенному договору купли-продажи, наделяет истца правом полагать, что установленные ограничения прав в отношении объекта недвижимого имущества - 4/9 доли, расположенного по адресу: г. Курган, <адрес> утратили силу. Следовательно, полагает, что залогодержатель (ФИО3) в связи с фактическим получением в порядке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства денежных средств на основании п. 2 ст. 17 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна была незамедлительно передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. По состоянию на момент подачи настоящего иска установленное законом обязательство со стороны ФИО2 не исполнено. Данное обстоятельство является основанием применения к отношениям, возникшим между ФИО1 и ФИО2 положений абз. 9 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Кроме того, в настоящее время положения вышеуказанной статьи устанавливают единственно возможный способ защиты прав ФИО1 как покупателя, принявшего и фактически исполнившего обязательство по погашению задолженности перед ФИО2 по договору купли-продажи от 23.11.2009.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит суд считать погашенной регистрационную запись об обременении права (ипотеке в силу закона) от 26.11.2009 за номером 45-45-16/170/2009-488 в отношении 4/9 доли объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Курганская область, г. Курган, <адрес>, общей площадью 67 кв.м., имеющего условный номер 45-01.01-56.2001-0175.
Истец ФИО1, его представитель адвокат Жигачев А.А., действующий на основании ордера доверенности, в судебном заседании требования иска поддержали.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте, дате и времени его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором не настаивал на рассмотрении дела по существу.
Руководствуясь статьями, 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Установлено, что 23.11.2009 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированная по адресу: <адрес>, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный по адресу: <адрес>. именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. «ПРОДАВЕЦ» продал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купил в общую долевую собственность 4/9 (Четыре девятых) долей жилого дома (Лит. А,А1), общей площадью - 67 (Шестьдесят семь) кв. м,, расположенного на земельном участке площадью - 403 (Четыреста три) кв.м., находящегося по адресу: Курганская область, <адрес>
2. Указанная доля жилого дома принадлежит «ПРОДАВЦУ» на праве общей долевой собственности, иа основании Договора купли-продажи от 20.11.2002 г.
3. Указанная доля жилого дома оценивается по соглашению сторон и продается за 380.000 (Триста восемьдесят тысяч) рублей, которые уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» следующим образом: 15.000 (Пятнадцать тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.11.2009 г., 15.000 (Пятнадцать тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.12.2009 г., 15.000 (Пятнадцать тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.01.2010 г., 15.000 (Пятнадцать тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.02.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.03.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.04.2010 г., 40.000-(Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до
24.05.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.06.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.07.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.08.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.09.2010 г., 40.000 (Сорок тысяч) рублей уплачиваются «ПОКУПАТЕЛЕМ» «ПРОДАВЦУ» после подписания настоящего договора, в срок до 24.10.2010 г. Указанная доля жилого дома находится в залоге у «ПРОДАВЦА» до момента полного расчета.
4. В случае отказа «ПОКУПАТЕЛЯ» от выплаты денежных средств по графику указанному в п. 3 настоящего договора, за данную долю жилого дома, сумма денежных средств отданных ранее остается у «ПРОДАВЦА».
5. На момент подписания настоящего договора в указанной доле дома на регистрационном учете никто не состоит, указанная доля жилого дома предоставляется свободной для вселения, проживания и постановки на регистрационный учет.
6. На момент совершения настоящего договора указанная доля жилого дома никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц, о которых в момент заключения договора «ПРОДАВЕЦ» или «ПОКУПАТЕЛЬ» не могли не знать. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие указанных в настоящем пункте сведений.
Таким образом, условиями договора предусмотрена возможность оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества в рассрочку.
Согласно информации, содержащейся в договоре купли-продажи. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в регистрационном округе № 45 26.11.2009, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Запись регистрации №45-45-16/170/2009-488.
Аналогичные сведения в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном 26 ноября 2009 г. истцу серии №
Как указывает истец, обращаясь с иском в суд, ФИО1 условия договора купли-продажи в части оплаты стоимости недвижимого имущества исполнены в полном объеме.
В подтверждение данного довода в материалы дела представлены расписки о получении ФИО2 от ФИО1 денежных средств в общем размере 380 000 руб. (27.12.2009 – 15 000 руб., 26.01.2010 – 15 000 руб., 17.12.2009 – 10 000 руб., 05.09.2010 – 5 500 руб., 20.02.2011 – 15 000 руб., 01.02.2025 – 15 000 руб., 08.12.2010 - 27 000 руб., 17.08.2010 – 45 000 руб., 10.09.2010 – 65 000 руб., 21.11.2009 – 5 000 руб., 15.04.2011 – 131 000 руб., 17.08.2010 – 6 500 руб., 03.06.2010 – 15 000 руб., без даты 10 000 руб.).
По актуальным сведениям Филиала ППК «Роскадастр» по Курганской области жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 67 кв.м., кадастровый номер №, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 (5/9 доли) с 07.11.2013, и истцу ФИО1 (4/9 доли) с 26.11.2009, до настоящего времени в графе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» имеет запись об ипотеке в силу закона, дата государственной регистрации – 26.11.2009, номер государственной регистрации № 45-45-16/170/2009-488, сроком действия с 26.11.2009 по 24.10.2010, в пользу ответчика ФИО2
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства подлежат исполнению в соответствии с требованиями закона.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 25 указанного закона если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
На основании пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Применительно к спорным правоотношениям, исполнение обязательств по договору купли-продажи, в обеспечение которых был заключен договор залога, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи, наличие обременения на спорный объект недвижимости и уклонение залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган нарушает право правопреемника залогодателя - собственника доли жилого дома, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.
Суд, руководствуясь указанными положениями, приходит к выводу о наличии оснований для прекращения залога в связи с надлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства. Истец свои обязанности по договору купли-продажи перед ответчиком (продавцом) выполнил в полном объеме, денежные средства выплачены, что подтверждается расписками.
Доказательств наличия неисполненных обязательств по договору купли-продажи, которые были обеспечены ипотекой по договору залога доли жилого дома, ответчиком не представлено, а судом не установлено, залогодержатель утратил интерес к предмету залога как способу обеспечения обязательств заемщика, учитывая невозможность погашения истцом регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о погашении регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимости.
При этом указанное решение является основанием для погашения записи об обременении указанной выше квартиры в виде залога (ипотеки) в установленном законом порядке.
Руководствуясь статьями 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о погашении регистрационной записи об ипотеке удовлетворить.
Считать погашенной регистрационную запись об обременении права (ипотеке в силу закона) от 26.11.2009 № 45-45-16/170/2009-488 в отношении 4/9 доли объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Курганская область, <адрес>, общей площадью 67 кв.м., условный номер 45-01.01-56.2001-0175.
Ответчик вправе подать в Курганский городской суд Курганской области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Ю.В. Новикова