КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000296-54

Дело № 3а-131/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000152 об отказе в установлении по состоянию на 07 февраля 2025 года кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере 24 490 300 руб. на основании отчета об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО3 от 10 апреля 2025 года №0071К-2025.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просила суд установить по состоянию на 07 февраля 2025 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере 24 490 300 руб., указав, что установленная актом бюджетного учреждения кадастровая стоимость в размере 42 417 216,77 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, уточнив после проведения судебной экспертизы административные исковые требования, просил установить по состоянию на 07 февраля 2025 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 39 409 267 руб.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 87-96); просила отказать в части удовлетворения требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, в части требований об установлении рыночной стоимости нежилого помещения оставила их разрешение на усмотрение суда.

В судебное заседание представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявили.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

ФИО1 с 23 августа 2024 года является собственником нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 883,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 15-19).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 03 сентября 2024 года АОКС-39/2024/000122 установлена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 42 417 216,77 руб. кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> которая подлежит применению с 23 августа 2024 года. Сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 05 сентября 2024 года (л.д. 14).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

30 апреля 2025 года ФИО1 обратилась в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 07 февраля 2025 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО3 от 10 апреля 2025 года № 0071К-2025.

Как следует из оспариваемого решения от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000152, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 10 апреля 2024 года № 0071К-2025 не соответствующим требованиям статьи 11 Закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На листе 32 отчета содержится информация, не относящаяся к оцениваемому объекту; на листе 33 указано о возможности определить текущую стоимость строительства идентичных зданий, рассчитать физический износ и устаревание улучшений, однако, затратный подход оценщиком не применялся; на листе 28 в правилах отбора аналогов указаны критерии для отбора, в том числе и земельных участков, которые предметом оценки не являлись; нарушена последовательность анализа рынка недвижимости; выводы оценщика на листе 19 не подтверждены аналитической информацией; утверждения оценщика о падении спроса и неактивности рынка не подтверждены и противоречат сведениям стабильно высоком уровне турпотока в Калининграде, который по итогам летнего сезона превысил прошлогодний уровень (лист 23 отчете); анализ рынка проведен не корректно, не того сегмента недвижимости; в отчете описан спрос и предложение рынка земельных участков.

Оценщиком не выполнены требования подпунктов «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, не выполнен. На странице 25 приведены сведения о продаже 4 объектов недвижимости, в том числе и земельного участка. Открытые источники информации, в том числе и Интернет-источник https://kaliningrad.cian.ru (указанный в Отчете) содержат предложения, по объектам недвижимости, сопоставимым по местоположению с объектом оценки, за аналогичный период. Проведенный Учреждением анализ выявил 12 предложений объектов недвижимости торгового и свободного назначения в г. Зеленоградске, диапазон цен предложений составил от 13 640,43 руб./кв. м до 250 000 руб./кв. м, среднее значение: 117 399,76 руб./кв. м. При этом в приведенной выборке имеется помещение, расположенное ниже на этаж оцениваемого объекта, его стоимость составляет 95 759,23 руб./кв.м.

Не выполнены требования пункта 15 раздела VI Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Оценщиком фактический анализ наиболее эффективного использования не произведен.

На листе 26 отчета указаны наиболее типичные варианты использования оцениваемого помещения офисное, торговое, производственное. Конкретный сегмент рынка оцениваемого помещения оценщиком не определен.

Не выполнены требования пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Применение оценщиком скидки на торг как для неактивного рынка в размере 15 % для нежилых помещений в курортном городе Зеленоградск Калининградской области, повлиявшей на расчет итоговый рыночной стоимости исследуемого помещения, в отсутствие какого-либо аналитического обоснования, статистической информации и иных инструментов, позволяющих сделать однозначный вывод об активности рынка коммерческой недвижимости в исследуемый период, не обосновано. - Не выполнены требования подпункта «в», «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах не описан, правила отбора для проведения расчетов не обозначены. В расчетах используется лишь часть доступных оценщику объектов-аналогов.

Оценщик использует аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам и по сегменту рынка.: встроенные помещения в жилых домах, расположенные в цокольном этаже (аналог №1 и №2), тогда как оцениваемое помещение располагается на 3 этаже торгового центра. Третьим аналогом выступает отдельно стоящее здание, также не сопоставимое по своим техническим характеристикам с оцениваемым объектом.

Ценообразующий фактор «Состояние отделки объектов недвижимости» оценщиком проанализирован не корректно. Оценке подлежит помещение действующего отеля «Тургенев», на сайте https://turgenev-hotel.ru можно ознакомиться с номерным фондом гостиницы и оценить уровень внутренней отделки помещений. Согласно представленной фотографической информации отделку помещений можно отнести к комфортному ремонту (отделка «премиум»). Тогда как оценщик указывает, что помещение имеет типовую отделку «стандарт».

Объект оценки расположен в 250 метрах от морского побережья, тогда как подобранные аналоги находятся на значительном удалении от моря (аналог № 1 - 800 м, Аналог № 2 - 600 м, Аналог № 3 - 3700 м). Ценообразующий фактор «удаленность от моря» для недвижимости, используемой в качестве гостиничного бизнеса, значительно влияет на ее стоимость Причины, по которым оценщик данный фактор не проанализировал в отчете не указаны.

Примененная для аналога № 2 корректировка на этаж не обоснована: помещение, по данным фотоматериала, приложенного к объявлению, расположено в цокольном этаже (входная группа ниже уровня земли, окна в помещении не стандартные).

Не выполнены требования пункта 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение считает вышеуказанные нарушения приводящими к искажению рыночной стоимости объекта оценки, вводящими в заблуждение пользователей отчёта об оценке и допускающими неоднозначное толкование полученных результатов.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Определением Калининградского областного суда от 17 июля 2025 года по делу назначена судебная экспертиза соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ.

В соответствии с заключением эксперта ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6 № 1049/2-4-25 от 30 октября 2025 отчет об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО3 от 10 апреля 2025 года № 0071К-2025 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом установлено, что проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует требованиям положений федеральных стандартов оценки и оказывает косвенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Оценщиком не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; в отчете отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; оценщиком использованы только сведения справочников, самостоятельный анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки оценщиком не проведен (несоответствие п. 11 ФСО № 7, п.п. 12 п. 7 ФСО VI); приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов (несоответствие п. 11 ФСО № 7); отказ от доходного подхода не обоснован и вводит пользователя отчета в заблуждение. На листе 32 отчета оценщик отказывается от доходного подхода при оценке земельного участка, что вообще не ставится в задачи на оценку перед оценщиком в рамках данного отчета (несоответствие ст. 11 135-ФЗ, п.п. 3 п. 7 ФСО VI).

На листах 34-35 отчета оценщик описывает корректировку на условия продажи, однако, необоснованно выбирает неактивный рынок, хотя исходя из достаточного количества предложений и объявлений, рынок является активным (несоответствие п. 10 ФСО 7).

На листе 36 отчета в описании корректировки на площадь представлена коллаборация двух шкал, которые никак не могут взаимодействовать друг с другом.

Кроме того, оценщик ссылается на несуществующий справочник оценщика ФИО7 «Офисно-торговая недвижимость» 2024 года (несоответствие ст. 11 135-ФЗ, п.п. 2 п. 2 ФСО VI).

Оценщиком неверно определены степень внутренней отделки объекта оценки и аналога № 3 и применена понижающая корректировка, что повлияло на итоговую стоимость в сторону уменьшения. В отношении объекта аналога № 1 оценщиком необоснованно применена корректировка по состоянию отделки «без отделки». Прямая ссылка и скриншот объявления аналога № 3 не отражают полной информации об объекте (несоответствие п.п. 2 п. 2 ФСО VI).

Оценщиком неверно подобран объект аналог № 3, являющийся отдельно стоящим зданием, когда объектом оценки является встроенное помещение (несоответствие п. 22 ФСО № 7).

Таким образом, в экспертном заключении приведены те же недостатки отчета и выявлены те же нарушения законодательства об оценочной деятельности, что и в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

На основании существующей методологии и с учетом принятых допущений экспертом по состоянию на 07 февраля 2025 года определена рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 39 409 267 руб.

Суд, оценив заключение эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 от 30 октября 2025 года № 1049/2-4-25, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оснований не доверять данному заключению, подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством о государственной судебно-экспертной деятельности требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, у суда не имеется.

Эксперт ФИО6 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: является экспертом федерального государственного бюджетного учреждения Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, имеет высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятии», квалификацию экономист - менеджер, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)», экспертную квалификацию по специальности 16.2: «Исследование строительных объектов и территорий функционально, связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж оценочной работы с 2006 года.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО6 методологии проведения исследования, принципов государственной судебно-экспертной деятельности - законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований; профессиональная состоятельность эксперта ФИО6 сомнений у суда не вызывает

В порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

По результатам анализа исследованных в судебном заседании доказательств суд считает не подлежащим удовлетворению требование ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000152.

Не подлежат удовлетворению и административные исковые требования, заявленные к Правительству Калининградской области, так как данный административный ответчик оспариваемое решение об отказе в установлении рыночной стоимости объекта не принимал.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению по состоянию на 07 февраля 2025 года в размере 39 409 267 руб. в соответствии с заключением эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 30 апреля 2025 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 26 мая 2025 года № ОРС-39/2025/000152 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 07 февраля 2025 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 39 409 267 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 30 апреля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Шкуратова

Мотивированное решение составлено 26 ноября 2025 года.