16RS0051-01-2024-011140-79
СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД
ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, <...>, тел. <***> http://sovetsky.tat.sudrf.ru
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Казань
10 июля 2025 года Дело №2-7016/2024
Советский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи Л.А. Садриевой,
при секретаре судебного заседания М.И. Ульяновой,
с участием истца ФИО1, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО7, ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли продажи квартиры недействительной, истребовании из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о праве собственности и осуществить регистрацию права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании притворной сделки-договора купли продажи квартиры недействительной.
В обоснование иска указано, что <дата изъята> между ответчиками заключён договор купли-продажи <адрес изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, которая на момент заключения сделки была зарегистрирована в ЕГРН на имя ФИО2.
<дата изъята> между истцом и ФИО2 был заключен договор дарения указанной квартиры, в связи с чем, договор купли-продажи квартиры нарушает права и интересы истца.
Договор дарения содержит все идентифицирующие предмет договора сведения, данные о сторонах сделки, подписи сторон.
Переход права собственности состоялся в момент подписания договора дарения, когда даритель (ответчик ФИО2) выразил волю на отчуждение имущества истцу.
Истец считает, что нарушение его прав заключается в невозможности реализовать им полномочия собственника, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности истца в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки дарения.
На основании изложенного, истец просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, заключенный между ответчиками недействительной сделкой в силу ничтожности, применить последствия недействительности и прекратить право собственности ФИО3.
В связи со смертью ФИО2, определением от <дата изъята> производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании притворной сделки-договора купли продажи квартиры недействительной приостановлено до определения правопреемника ФИО2, умершего <дата изъята>
Определением от <дата изъята> произведена замена ответчика ФИО2 на его правопреемника ФИО4
Впоследствии истец <дата изъята> уточнив исковые требования, просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, заключенный между ответчиками недействительной сделкой в силу ничтожности, истребовать из чужого незаконного владения имущество, квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности и возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии обязанность аннулировать запись о праве собственности на спорный объект за ФИО6, осуществить регистрацию прав собственности ФИО1 на указанную квартиру.
Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, просила в его удовлетворении отказать.
Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебном заседании иск не признали полностью, просили в его удовлетворении отказать.
Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в судебное заседание не явился, представлен отзыв.
Выслушав стороны, допросив свидетеля ФИО8, ФИО9, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
В соответствии с частью 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно части 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу части 1 и 2 статьи 551. Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
В силу положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, <дата изъята> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор дарения квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>.
В пункте 4 договора предусмотрено, что стороны в течение 5 дней совместно совершают все необходимые действия по государственной регистрации настоящего договора дарения и перехода прав собственности на вышеуказанное имущество в органах Росреестра.
Указанный договор и переход права собственности на имя ФИО1 на данное имущество в органах Росреестра зарегистрировано не было, что подтверждает и сам истец.
<дата изъята> между ФИО2, (продавец) и ФИО6, (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 42,6 кв.м., с кадастровым номером <номер изъят> по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность указанное жилое помещение.
Пунктом 2-3 указанного договора купли-продажи установлено, что стоимость объекта недвижимости составляет 8 000 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Из передаточного акта от <дата изъята> следует, что продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру.
Договор купли-продажи квартиры от <дата изъята> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> <дата изъята>
Оспариваемый договор заключен в письменной форме, соответствует требованиям законодательства.
В материалы дела представлено нотариально заверенное заявление ФИО2 о том, что он продал квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят> своему сыну ФИО3. Расчет произведен полностью, претензий по оплате не имеет.
Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, зарегистрировано <дата изъята> за ФИО6
Ответчиком ФИО6 в обоснование доводов о том, что квартира находится в его владении и пользовании представлены квитанции, счета-фактуры по оплату коммунальных услуг, газоснабжения по спорной квартире, абонентом указан ФИО3, представлены также документы об оплате указанных услуг.
В обоснование доводов истец указывает, что в связи с тем, что договор дарения заключен после <дата изъята>, то требование о государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения не применяется. Момент возникновения права собственности у него возникло с момента передачи имущества. Ответчиком передача предмета сделки была осуществлена посредством передачи ключей, то есть сделка дарения исполнена.
В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ч. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от <дата изъята> N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (<дата изъята>).
Договор дарения заключен между ФИО1 и ФИО2 <дата изъята>, то в силу указанной нормы государственной регистрации не подлежал, однако переход права собственности на спорную недвижимость на основании данного договора дарения к одаряемому подлежал государственной регистрации.
По условиям подписанного между ФИО1 и ФИО2 договора дарения предусмотрено, что стороны в течение 5 дней совместно совершают все необходимые действия по государственной регистрации настоящего договора дарения и перехода прав собственности на вышеуказанное имущество в органах Росреестра, однако данное условие сделано не было.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора дарения от такой регистрации.
В связи с этим, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата изъята> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <дата изъята> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору дарения следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также фактический переход такого имущества от дарителя к одаряемому.
В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО8, супруга истца ФИО1, которая суду показала, что они живут в данном <адрес изъят> лет, ФИО2 являлся старшим по дому, в 2022 году с ним случилось несчастье, он сломал бедро, её супруг ежедневно ухаживал за ним, приносил лекарства, возил в больницу. Зимой вечером, он пришел к ним домой и сказал, что есть важный разговор, сказал, что в знак благодарности хочет подарить квартиру. Где-то после 8 марта он отдал ключи от квартиры. Она участие при составлении договора не принимала, описать ключи не может, было несколько ключей, 2 или 3 ключа от квартиры.
В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО9, которая суду показала, что ФИО2 знала с 1991 года, у него было 3 детей. К ней пришел ФИО3, принес документы, сказал, что переоформили квартиру. О смене замков в квартире ей неизвестно, замок не менялся, дверь только меняли.
Суд считает, что в данном случае ФИО2 при жизни не выразил волеизъявления на государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО1, следовательно, право собственности у ФИО1 не возникло. Акт приема-передачи недвижимого имущества по договору дарения не составлялся, фактического перехода имущества от дарителя к одаряемому не было.
Воля ФИО2 на передачу спорной квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, своему сыну ФИО3 была выражена с соблюдением требований к форме и содержанию договора купли-продажи, расчет произведен полностью, переход права собственности зарегистрирован в органах Росреестра.
К показаниям свидетеля ФИО8 суд относится критически, так как она является супругой истца, то есть заинтересованным лицом по делу.
Представленные по делу доказательства свидетельствуют о ясном и четком волеизъявлении ФИО2 при заключении сделки, направленном в соответствии с требованиями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации как на изменение, так и на установление гражданских прав и обязанностей.
Учитывая все изложенные обстоятельства, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительной следует отказать.
В связи с тем, что в удовлетворении требований о признании договора купли продажи квартиры недействительной отказано, требования в части истребовании из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о праве собственности и осуществить регистрацию права собственности на квартиру удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1, <дата изъята> года рождения (паспорт <номер изъят>) к ФИО4, <дата изъята> года рождения (СНИЛС <номер изъят> ФИО3, <дата изъята> года рождения (СНИЛС <номер изъят>) о признании договора купли продажи квартиры недействительной, истребовании из чужого незаконного владения, обязании аннулировать запись о праве собственности и осуществить регистрацию права собственности на квартиру отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.
Судья: подпись Л.А. Садриева
Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2025 года.
Копия верна: Судья: Л.А. Садриева