Дело №
УИД 26RS0№-22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2022 года <адрес>
Георгиевский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Купцовой С.Н.,
при секретаре ФИО2,
с участием
истца ФИО1
представителя истца ФИО5
представителя администрации Георгиевского
городского округа <адрес> ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Георгиевского городского округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Георгиевского городского округа <адрес>, в котором указал, что на основании постановления <адрес> СК от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес> под строительство дома и хозяйственных построек.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № аренды земельного участка.Срок действия аренды земельного участка определен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила разрешение на строительство №RU26507310-102 на участке, расположенном по адресу: <адрес>, сроком действия 10 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего осуществлен переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ФИО1 Срок действия аренды земельного участка определен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором подряда №-ИФ от ДД.ММ.ГГГГ были проведены кадастровые работы в отношении данного земельного участка.
Технический план объекта незавершенного строительства (степень готовности 20%, площадь застройки 119 кв.м.) был сдан в МФЦ для регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Однако регистрация права собственности не была произведена в связи с расторжением договора аренды администрацией Георгиевского городского округа.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к главе Георгиевского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 3 года, для завершения строительства, но получила отказ.
Считает, что действующее законодательство предоставляет ей право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, а потому просит признать за ней право и обязать администрацию Георгиевского городского округа <адрес> заключить с ней договор аренды земельного участка, площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов на три года.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 поддержали заявленные требования по основаниям изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить.
В судебном заседании представитель администрации Георгиевского городского округа <адрес> ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку считала, что договор расторгнут правомерно в связи с истечением срока действия.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.
На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как установлено судом, на основании постановления <адрес> СК от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес> под строительство дома и хозяйственных построек.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Георгиевского муниципального района СК и ФИО4 был заключен Договор № аренды земельного участка,площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия аренды земельного участка определен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила разрешение на строительство №RU26507310-102 на участке, расположенном по адресу: <адрес>, сроком действия 10 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 подписан договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего осуществлен переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ФИО4 к ФИО1 Срок действия аренды земельного участка определен до ДД.ММ.ГГГГ. Произведена государственная регистрация уступки прав требования ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом было начато строительство жилого дома на данном земельном участке.
ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока действия договора аренды ФИО1 администрацией Георгиевского городского округа <адрес> было направлено уведомление о расторжении договора аренды №. Право аренды, зарегистрированное в ЕГРН, было погашено. Запись о правах на здания либо объекты незавершенного строительства на земельном участке в ЕГРН отсутствовала.
ФИО1 обратился к ответчику с письменным заявлением о рассмотрении вопроса о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов на три года под строительство дома и хозяйственных построек, но в этом ей было отказано, поскольку право собственности истца на объект незавершенного строительства в ЕГРН не зарегистрировано, ввиду чего основания для предоставления земельного участка по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В настоящее время истцом на испрашиваемом земельном участке возведен неоконченный строительством жилой дом площадью застройки 119 кв. м, степенью готовности 20%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного истцом на законных основаниях, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, и не может быть предметом аукциона, в связи с чем у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Таким образом, суд приходит к окончательному выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к администрации Георгиевского городского округа <адрес> о признании права на заключение договора аренды удовлетворить.
Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1472 кв.м., кадастровый №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов на три года.
Возложить обязанность на администрацию Георгиевского городского округа <адрес> заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:25:041337:43, площадью 1472 кв.м, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)
Судья С.Н. Купцова