Решение по делу № 2-234/2025 от 22.01.2025

07RS0001-02-2024-002994-85

Дело № 2-234/25

Решение

Именем Российской Федерации

22 января 2025 г. гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Тхагалижоковой А.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к ООО «СПЕЦСТРОЙ» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном, а также дополнительных соглашений, заключенных к ним, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ООО «СПЕЦСТРОЙ» в котором просит:

признать договор беспроцентного займа от 02.08.2021г., заключенный между ФИО2 ФИО12 и ООО «СПЕЦСТРОЙ», а также соглашение об отступном к договору уступки прав (цессии) от 18.12.2023г. к договору беспроцентного займа от 02.08.2021г. (вместе с приложением), заключенное между ФИО1 ФИО8 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации;

признать договор уступки прав (цессия) от 11.08.2023г., заключенный между ФИО2 ФИО12 и ФИО3 ФИО11, договором уступки прав (цессией), заключенным по договору беспроцентного займа от 02.08.2021г., подлежащим государственной регистрации;

признать договор уступки прав (цессия) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 ФИО11 и ФИО1 ФИО8, договором уступки прав (цессией), заключенным по договору беспроцентного займа от 02.08.2021г. (к договору уступки прав от 11.08.2023г. между ФИО2 и ФИО3), подлежащим государственной регистрации;

возложить на ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязанность по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР документации, необходимой для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 02.08.2021г., соглашения об отступном к договору уступки прав (цессии) от 18.12.2023г. по договору беспроцентного займа от 02.08.2021г., а также договоров уступки прав (цессии) от 11.08.2023г. и 18.12.2023 г.

В обоснование своих требований указала, что 02 августа 2021 года между ФИО2 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» заключен договор беспроцентного займа и соглашение об отступном, по условиям которых Заемщик обязуется передать Займодавцу в счет погашения задолженности 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Согласно положениям пункта 2.2. договора и пунктов 2.1., 3.1. соглашения ООО «СПЕЦСТРОЙ» обязуется передать в собственность ФИО2 указанную 1 - комнатную квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно изложенным в соглашении и приложении к соглашению к договору беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ условиям, предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 12Б, общей площадью 42,0 кв.м., расположенная на 4 этаже в блоке Б 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>). Строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома осуществляется ООО СПЕЦСТРОЙ» на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного местной администрацией г.о. Нальчик.

При этом условия договора ФИО2 исполнены, ООО «СПЕЦСТРОЙ» принято исполнение обязательства по внесению денежных средств, в счет оплаты стоимости строящейся квартиры на общую сумму 1 764 000 рублей.

В последующем 11 августа 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор уступки прав (цессия) по договору беспроцентного займа от 02 августа 2021 года и между ФИО3 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» заключено соглашение об отступном к договору уступки прав (цессии) от 11 августа 2023 года к договору беспроцентного займа от 02 августа 2021 года.

Далее между ФИО3 и ФИО1 18 декабря 2023 года также заключен договор уступки прав (цессия) по договору беспроцентного займа от 02 августа 2021 года между ФИО1 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» заключено соглашение об отступном к договору уступки прав (цессии) от 18 декабря 2023 года к договору беспроцентного займа от 02 августа 2021 года в силу положений которых, право требования к ООО «СПЕЦСТРОЙ» о передаче в собственность вышеуказанной 1- комнатной квартиры в счет погашения беспроцентного займа перешло к ФИО1 Вместе с тем, до настоящего времени Ответчик принятые на себя обязательства о передаче Истцу квартиры не исполнил.

Ссылаясь на вышеизложенное, ФИО1 просила удовлетворить ее требования в полном объеме.

Протокольным определением от 02.07.2024 года к участию в дела в качестве третьего лица привлечен ФИО4

В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель ФИО5 не явились, просили рассмотреть дело без своего участия.

Представитель ответчика ООО «СПЕЦСТРОЙ» в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по КБР в судебное заседание не явился.

Третье лицо - ФИО4 в судебное заседание не явился, представлены письменные возражения на иск.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО2 и ФИО3 также в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик, ООО «СПЕЦСТРОЙ» осуществляет строительство 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, вид разрешенного использования-жилая застройка, по адресу: <адрес>

Строительство объекта не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также не выдано.

Первоначально, между ФИО2 (Займодавец) и ответчиком О ООО «СПЕЦСТРОЙ» (Заемщик) был заключен Договор беспроцентного займа от 02.08.2021 года на общую сумму 1764 000 руб. Срок займа установлен до 31.12.2021 года.

В тот же день, между сторонами было заключено Соглашение об отступном к Договору займа от 02.08.2021 года, в соответствии с условиями которого Заемщик передает Займодавцу, в счет погашения задолженности имущество в виде однокомнатной квартиры №, площадью 42,0 м2, расположенной на 4-ом этаже в блоке Б, 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> Вышеуказанная квартира № в споре и под арестом не состоит. Завершение строительства - декабрь 2021 год, ввод объекта в эксплуатацию - май 2022 года. (п. 3.1. Соглашения).

Размер отступного определяется с учетом рыночной стоимости Имущества по договоренности Сторон и составляет 1764000 рублей (п. 3.3. Соглашения).

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 г.).

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу перечисленных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, для правильного разрешения настоящего спора, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из установленных судом обстоятельств следует, что ответчик ООО «Спецстрой» является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и соглашение к нему, по которому встречным обязательством ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом в кассу ответчика внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки передачи квартиры.

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу изложенного, руководствуясь положениями статей 1, 10, 421, 703, 729 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 4, 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу, что исковые требований ФИО1, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО8 удовлетворить:

признать договор уступки прав (цессия) от 18.12.2023 г., заключенный между ФИО3 ФИО11 и ФИО1 ФИО8, договором уступки прав (цессией), заключенным по договору беспроцентного займа от 02.08.2021г. (к договору уступки прав от 11.08.2023г. между ФИО2 и ФИО3), подлежащим государственной регистрации;

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 27 января 2025 года.

Судья Безроков Б.Т.