Дело № 2-5922/202378RS0019-01-2023-000017-16
10 мая 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Приморский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Каменкова М.В.,
при секретаре Серовой Р.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Арсенал-Каменка» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 (далее – ФИО1, дольщик) обратился в Приморский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал-Каменка» (далее – ООО «Арсенал-Каменка», застройщик») с иском о взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства, переданного по договору долевого участия в строительстве в размере 105 508 руб.
Исковые требования истец мотивировал тем, что ему по акту приема-передачи был передал объект долевого строительства меньшей площади, чем было предусмотрено договором. Поскольку цена договора определялась в зависимости от общей приведенной площади объекта долевого строительства, разница в меньшую сторону подлежит возврату. Ответчик возражал против удовлетворения требований истца, указывая, что договор возмещение разницы общей приведенной площади не предусмотрена, а сама разница не превышает 5 % от общей площади переданной дольщику квартиры.
В судебное заседание явился истец, просил иск удовлетворить. Представитель ООО «Арсенал-Каменка» по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила в иске отказать.
Изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Арсенал-Каменка» был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор ДДУ). В соответствии с п. 1.1 застройщик обязался построить многоквартирный дом в соответствии с указанными в договоре характеристиками и после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию передать дольщику жилое помещение в данном доме со следующими характеристиками: № При этом, приведенная площадь квартиры составляла <адрес>. В приведенную площадь квартиры входит площадь балкона (лоджии, полулоджии, террасы) с учетом понижающего коэффициента.
В свою очередь дольщик согласно п. 2.1 договора ДДУ обязался передать ООО «Арсенал-Каменка» долевой взнос в размере №, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры, равной 191 835 руб.
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи, в соответствии с которым ООО «Арсенал-Каменка» передало ФИО1 однокомнатную квартиру <адрес>. Обмеры помещения были выполнены кадастровым инженером ФИО2, уникальный реестровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ, страховой номер индивидуального лицевого счета кадастрового инженера № (уполномоченным лицом), подготовившим технический план от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с требованиями действующего законодательства и были приняты Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и постановке его на государственный кадастровый учет, являются неотъемлемой частью Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт- Петербурга, о чем имеется советующая отметка в Разрешении.
До подписания акта приема-передачи, ФИО1 обратился к ООО «Арсенал-Каменка» с запросом о площади планируемой к передаче квартиры и с последующим требованием от ДД.ММ.ГГГГ возврата средств в связи с изменением общей приведенной площади. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № соответственно застройщик сообщил, что общая приведенная площадь квартиры - № разница в площади по сравнению с договором составляет №, что менее 5 % от приведенной площади квартиры по договору, в связи с чем оснований для возврата излишне уплаченных денежных средств не имеется. После получения квартиры по акту приема-передачи дольщик обратился в суд с настоящим иском.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) по смыслу указанных норм отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В свою очередь, установленный в ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 5-ти процентное ограничения для отклонения площади установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
Возражая против удовлетворения исковых требований и вместе с тем отказывая истцу в возврате денежных средств, ООО «Арсенал-Каменка» ссылается на п. 4.1-4.3, 4.6 договора ДДУ, которыми, по мнению застройщика, стороны пришли к соглашению о том, что изменения приведенной площади квартиры не влекут изменение цены объекта долевого строительства.
Между тем, согласно п. 4.1 договора ДДУ в процессе строительства Объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав Квартиры.
В соответствии с п. 4.2 договора ДДУ в процессе строительства Объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав Квартиры, самой Квартиры, от осевых линий по проектной документации.
В силу п. 4.3 договора ДДУ изменения и отклонения, изложенные в п. 4.1. и п. 4.2. настоящего договора признаются Сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены настоящего договора.
Как видно из вышеуказанных условий договора ДДУ, в них идет речь о возможном изменении площадей помещений, входящих в квартиру (в том числе, жилой площади, санузлов, прихожей), а не общей площади квартиры или приведенной площади.
При этом, п. 4.6 договора ДДУ воспроизводит положения ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в части существенного изменения площади квартиры свыше 5-ти процентного ограничения.
Иных относимых к спору положений, которые бы регулировали отношения сторон, договор ДДУ не содержит. <адрес> фактически переданной квартиры отличается на № кв. в меньшую сторону. Цена квартиры в свою очередь определяется в п. 2.1 договора ДДУ исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры, равной № руб. В этой связи, с учетом положений ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве требования истца подлежат удовлетворению из расчета стоимости № кв. м приведенной площади, что составляет 105 508 руб. При этом, подлежат отклонению доводы ответчика о самостоятельных обмерах истцом квартиры и влиянии отделки на размер квартиры, поскольку данные обстоятельства не доказаны и отношения к делу не имеют. Все относимые к делу факты подтверждены документами, подписанными сторонами, и представленными самим ответчиком.
Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Вместе с тем, частью 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительству РФ в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (п. 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 6).
Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 18 этого Закона Правительством РФ принято постановление от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". В соответствии с абз. 5 п. 1 данного постановления неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.
В соответствии с позицией, изложенной п. 15 "Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.10.2020), право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и присуждения ему денежных сумм. При этом такой штраф взыскивается судом и без предъявления потребителем иска о его взыскании.
Поскольку решение суда по настоящему делу вынесено до 30.06.2023 с учетом вышеуказанного постановления Правительства РФ, штраф за отказ удовлетворить требования потребителя не подлежит взысканию.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Иск удовлетворить полностью.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арсенал-Каменка» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 №) разницу в стоимости объекта долевого строительства, переданного по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 105 508 руб.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ