Решение по делу № 3А-533/2023 от 14.08.2023 - об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-533/2023

УИД 55OS0000-01-2023-000426-08

Строка стат.отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.,

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 августа 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПроПроект» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПроПроект» (далее также – ООО «ПроПроект», общество) на основании соглашения к договору аренды № <...> от 29 апреля 2008 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 10 958 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир строение, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, <...>; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: административные здания и офисы коммерческих организаций, магазины, торговые комплексы, и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), аптеки, рестораны, бары (том 2 л.д. 22-28, 29-30).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> (том 2 л.д. 13).

На основании отчета об оценке № <...> от 20 февраля 2023 года, выполненного ООО, административный истец 15 марта 2023 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...>, определенной по состоянию на <...> (том 1 л.д.10-252).

Решением бюджетного учреждения от 13 апреля 2023 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 2 л.д. 17-21, 104-106).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 2 мая 2023 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> с даты начала применения кадастровой стоимости с 1 января 2023 года (том 1 л.д. 3-7).

В ходе рассмотрения административного дела административный истец уточнил заявленные требования. Просил признать незаконным решение бюджетного учреждения № <...> от 13 апреля 2023 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> согласно заключению эксперта № <...> от 28 июля 2023 года с даты начала применения кадастровой стоимости с 1 января 2023 года (том 2 л.д. 220-221).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административных исковых требований; возражений относительно рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, не представил (письменные возражения – том 2 л.д. 99-101).

Участвовавший в судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО3 не возражал против удовлетворения уточненного административного искового заявления в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо Департамент имущественных отношений Администрации города Омска о дате и времени судебного заседания извещено, своего представителя в суд не направило (том 2 л.д. 228).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 15 марта 2023 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке от 20 февраля 2023 года № <...> (том 1 л.д. 10-252, том 2 л.д. 102).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

13 апреля 2023 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости (том 2 л.д. 17-21, 104-106).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением Омского областного суда от 23 мая 2023 года по делу назначена экспертиза для проверки отчета об оценке № <...> от 20 февраля 2023 года на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 2 л.д. 147-148).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 28 июля 2023 года, согласно которому:

- отчет об оценке № <...> от 20 февраля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Оценщиком допущены несоответствия требованиям подпунктов «б» пункта 22, пункта 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в отчете № <...> от 20 февраля 2023 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения № <...>. Нарушение № 2, указанное в решении бюджетного учреждения № <...> имеется в части: при отдельном исключении четырех объектов-аналогов с максимальными значениями скорректированных удельных цен определяется, что в отчете нормализация выборки аналогов произведена с несоблюдением принципов достаточности, существенности и однозначности, т.е. неверно, как следствие, имеются нарушения требований пунктов 22, 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 февраля 2023 года составляет <...> (том 2 л.д. 167-200).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 28 июля 2023 года, подготовленное экспертом ФБУ М., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт М. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден (том 2 л.д.166). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный отчет об оценке № <...> от 20 февраля 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ООО «ПроПроект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...> согласно заключению эксперта № <...> от 28 июля 2023 года, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки. Оценка проводилась по состоянию на 1 февраля 2023 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика о величине рыночной стоимости, суду не представлено. Участвующие в деле лица величину рыночной стоимости, определенную в указанном отчете об оценке, не оспаривают.

При таких обстоятельствах суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании указанного заключения эксперта.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 15 марта 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 февраля 2023 года в размере его рыночной стоимости <...>.

Датой подачи заявления считать 15 марта 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2023 года.