Решение по делу № 2-206/2022 от 17.02.2023

Дело № 2-6/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2023 года г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шолгиной О.И., при секретаре судебного заседания ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Департамент городского хозяйства» (ООО «ДГХ») о признании отказа управляющей компании незаконным и обязании осуществлять содержание и уборку территории общедомового имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Департамент городского хозяйства» (ООО «ДГХ») о признании отказа управляющей компании незаконным и обязании осуществлять содержание и уборку территории общедомового имущества.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Нежилые помещения выходят на выступающую часть общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв. м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес> <адрес> (вдоль трамвайной линии), которое проектировалось и строилось как единое целое в составе многоэтажного жилого дома, что подтверждается технической документацией.

Как и другие собственники жилых помещений истцы оплачивают коммунальные услуги управляющей компании ООО «ДГХ», в т.ч. за уборку многоквартирного дома.

Однако, управляющая компания отказывается осуществлять содержание и уборку выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв.м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии).

Данный отказ мотивирован тем, что данная выступающая часть сооружения в состав общего имущества жилого дома не входит.

В связи с этим, в конце 2019 года истцы были вынуждены обратиться в ОАО «Гражданпроект» и к специалисту, который произвел, с приглашением ООО «ДГХ», обследование несущих (ограждающих) конструкций жилого <адрес> <адрес>.

Экспертом установлено, что исследуемый парапет образует площадку размером <данные изъяты>. На плоскую часть парапета ведут две лестницы. Справа лестница шириной <данные изъяты> м, имеющая <данные изъяты> ступеней и расположенная на расстоянии <данные изъяты> метра от стены жилого дома. Вторая лестница, расположена на длинной стороне плоскости парапета, на расстоянии <данные изъяты> метра от угла. Лестница имеет ширину <данные изъяты> ступеней. По периметру плоская часть парапета имеет ограждение, состоящее из кирпичных столбиков, которые соединены металлическим конструкциями. Кирпичный столб парапета, расположенный справа вмонтирован в стену многоквартирного жилого дома. Подпорные стенки по периметру парапета железобетонные и примыкают к стене дома. Стена и фундамент многоквартирного жилого дома - завершающая периметр парапета подпорная стенка. В связи с чем был сделан вывод о том, что данная конструкция выступающей части парапета возведена на основании проектной документации (шифр К-1516-1-АР), разработанной ОАО «Гражданпроект» и относится к имуществу общего пользования многоэтажного жилого дома, соответственно, является неотъемлемой составной частью и принадлежностью общедомового имущества. Кроме того, при проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома, конструкция выступающей части парапета покрыта асфальтом до подпорных стенок. Также на данном парапете установлены клумбы, лестницы и кирпичные столбы с чугунным декоративным ограждением, как элементами для обслуживания и благоустройства фасадной части многоэтажного жилого дома.

Таким образом, наличие государственного учета земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не изменяет круг обязанностей управляющей организации, в частности предусмотренных положениями Правил № и Правил N 491.

Конструкция выступающей части парапета является неотъемлемой составной частью и принадлежностью общедомового имущества и относится к имуществу общего пользования многоквартирного жилого дома, т.к. возведена на основании проектной документации и обслуживает непосредственно сам жилой дом.

На ответчике, являющемся управляющей организацией, лежит обязанность по проведению работ на земельных участках многоквартирных домов, по уборке мест придомовой территории.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по уборке территории, в связи с отсутствием постановки земельного участка на кадастровый учет, считают необоснованными и противоречащими требованиям закона.

Наличие государственного учета земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не изменяет круг обязанностей управляющей организации, в частности предусмотренных положениями Правил № и Правил N 491.

Поскольку ООО «ДГХ» является организацией, управляющей многоквартирным домом по адресу: <адрес>, то на неё возложена обязанность по содержанию дворовой территории и имущества общего пользования многоквартирного жилого дома, в том числе конструкции выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв. м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по проспекту Кирова, <адрес> (вдоль трамвайной линии), т.к. онаявляется неотъемлемой проектной частью и принадлежностью общедомового имущества многоквартирного жилого дома.

Просят, с учетом уточнения исковых требований в соответствии с заключением судебной экспертизы, признать действия ООО «Департамент городского хозяйства» незаконными в части отказа управляющей компании в эксплуатации и содержании, в том числе уборки выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв.м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по проспекту <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии); обязать управляющую компанию ООО «Департамент городского хозяйства» осуществлять уборку и содержание выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв. м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по проспекту <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии) в следующих координатах:

№ точки

Координаты X

Координаты Y

<данные изъяты>

Истцы ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, ФИО7, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования просил их удовлетворить. Пояснил, что согласно экспертизе, объект (площадка) является неотъемлемой частью конструкции. Что касается требований к уборке этого имущества относится к собственникам. В договоре управления указано, что должны убирать. На акт, который ссылается ответчик, он никем не подписан, без масштаба, без координат. Он никем не утверждался. Речь идет о прилегающей территории, а у них это неотъемлемая часть жилого дома. Ссылку на этот пункт считает несостоятельным. Данное сооружение обслуживает более чем <данные изъяты> помещение СКД, собственники подписали договор с приложением <данные изъяты>, который содержит перечень, который не закрытый. Они не определяют состав общедомового имущества, он был определен при строительстве.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования просила их удовлетворить. Пояснила, что, у них есть договор на обслуживание дома, данная конструкция неотъемлемая часть дома, договор должен исполняться надлежащим образом. Собственники заключили договор, она ссылается на приложение 4, потому что там поименованы все сооружения. Схема, не понятно, как и кем выполнена. Она не подписана собственниками. Они доказали, что эта территория придомовая и необходимо ее убирать, что доказывает судебная экспертиза.

Представитель ответчика ООО «ДГХ» по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что отказ нельзя признать обоснованным, ДГХ действует в рамках договора управления. Отказа не было, они ответили, как можно решить вопрос, собрание не проводилось. Истец не доказал, что объект входит в состав общего имущества, в договоре управления нигде не фигурирует. Ссылка на приложение № договора несостоятельна, так как есть еще приложения <данные изъяты> Они обслуживать это не могут без согласия иных собственников, это будет нецелевое расходование средств. Документация от застройщика не передавалась им, в техническом паспорте не учтена эта территория, в комплексе анализа правовых норм и договора управления нельзя сказать, что этот объект должен включаться и содержаться. Эксперт некорректно определил содержание этой территории, затрагивается территория соседнего дома. Необходимо принимать дополнительные решения по разделению этой площади. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица <адрес> Коломна по доверенности ФИО10 в судебном заседании возражал против исковых требований. Считает, что собственники определили свои права и обязательства в договоре управления. Иск не подлежит удовлетворению, поскольку противоречит договору управления. Данная территория должна включаться в территорию дома, поскольку была при строительстве. Должно было быть решение общего собрания, чтобы включить эту территорию в договор управления.

Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствии истцов в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истцов, представителя ответчика, представителя третьего лица, свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, дав им оценку, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Нежилые помещения выходят на выступающую часть общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв.м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии), которое проектировалось и строилось как единое целое в составе многоэтажного жилого дома, что подтверждается технической документацией (т. 1 л.д. 52).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> ООО "Департамент городского хозяйства" был заключен Договор № управления многоквартирным домом по проспекту Кирова № (т. 1 л.д. 81-90).

Согласно приложению № к указанному договору (т. 1 л.д. 93), в состав общего имущества включаются:

1. помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2. крыши;

3. ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

4. ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

6. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

7. внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно- регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков; а также механического, электрического санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

8. внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другое»! оборудования, расположенного в этой системе;

9. внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (спусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в одни многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;

10. внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов в местах общего пользования в многоквартирном доме, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другой оборудования, расположенного на этих сетях;

11. внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно - распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутренней противопожарного водопровода, грузовых и пассажирских лифтов, автоматически запирающихся устройств подъездов, сетей (кабелей) до индивидуальных, общеквартирных (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрической? оборудования, расположенного на этих сетях;

12. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Истцы, как и другие собственники жилых помещений оплачивают коммунальные услуги управляющей компании ООО «ДГХ», в том числе за уборку территории.

Управляющая компания отказывается осуществлять содержание и уборку выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв.м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии).

В связи с чем, в конце 2019 года истцы обратились в АО «Гражданпроект» и к специалисту, который произвел, с приглашением представителя ООО «ДГХ», обследование несущих (ограждающих) конструкций жилого <адрес> по проспекту <адрес>.

Специалистом ООО «Орион» ФИО11 установлено и отражено в заключении №, что исследуемый парапет образует площадку размером <данные изъяты>. На плоскую часть парапета ведут две лестницы. Справа лестница шириной <данные изъяты> м, имеющая <данные изъяты> ступеней и расположенная на расстоянии <данные изъяты> метра от стены жилого дома. Вторая лестница, расположена на длинной стороне плоскости парапета, на расстоянии <данные изъяты> метра от угла. Лестница имеет ширину <данные изъяты> метра и <данные изъяты> ступеней. По периметру плоская часть парапета имеет ограждение, состоящее из кирпичных столбиков, которые соединены металлическим конструкциями. Кирпичный столб парапета, расположенный справа вмонтирован в стену многоквартирного жилого дома. Подпорные стенки по периметру парапета железобетонные и примыкают к стене дома. Стена и фундамент многоквартирного жилого дома - завершающая периметр парапета подпорная стенка.

Согласно предоставленному суду заключению № специалиста ООО «Орион» ФИО11 о принадлежности конструкции парапета многоквартирного многоэтажного жилого <адрес> (блок секция № №, 10), расположенного по адресу: <адрес>, проведенные исследования подтверждают, что парапет многоквартирного многоэтажного жилого <адрес> (блок секции №№,10), расположенного на земельном участке но адресу: <адрес> возведен па основании и в соответствии с проектной документацией (чертежами), разработанными специалистами АО «Гражданпроект», шифр К-1516-1- АР. Конструкции (несущие и ограждающие) парапета секций № №, <данные изъяты> жилою <адрес> по <адрес> в <адрес>, возведенные на основании и в соответствии с проектной документацией (чертежами), разработанными специалистами АО «Гражданпроект», шифр К-1516-1-АР на основании ст. 36 п. 1 Жилищного Кодекса РФ и глав 1 п. 2 в части «г» и «в» Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность с дополнениями и изменениями» относятся к имуществу общего пользования исследуемого жилого дома (т. 1 л.д. 13-40).

Заключение специалиста ООО «Орион» ФИО11 также соответствует свидетельским показаниям руководителя ОАО «Гражданпроект» ФИО5, который в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что он деталей точных не помнит, но этот дом проектировался несколько лет секциями. Первоначально застройщиком был Коломенский завод. Затем застройщик сменился и стал Мособлстрой №. Насколько он помнит он состоял из <данные изъяты> блок-секций, который строился от <адрес> в сторону <адрес> дом один <данные изъяты>ти секционный. Блок-секция <данные изъяты> достраивалась в ДД.ММ.ГГГГ году. Этот дом проектировался по секциям ни один год. Секции с <данные изъяты> нет, данная нумерация по генеральному плану, и начиналась с <данные изъяты> секции. Сейчас там почтовый адрес другой единый. Эта конструкция - это элемент благоустройства жилого дома. Без этой территории использование жилого дома невозможно. Он бы назвал этот элемент улицы, он сделан в виде такого парапета. Это неотъемлемая часть дома. Функциональное значение - доступ к нежилым помещениям. Поскольку там рельеф не плоский, а с уклоном, в связи с чем было принято такое решение. Вопрос о несущей конструкции он бы не стал здесь рассматривать. Потому что если говорить о несущей конструкции жилого дома, то нет. Вариантов можно придумать много, но спроектирован он так. Почему он не отражен в проекте БТИ он не знает.

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ч. 2 ст. 192 ЖК РФ, под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников (п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила N 170) определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Подпунктом "в, г, е, ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 года N 491 (далее - Правила N 491), к составу общего имущества отнесены: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно п. 11 Правил N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно- климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

Собственник помещения в многоквартирном доме, в свою очередь, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии со ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицами.

В соответствии с частью 1.2 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ООО «ДГХ» отказало истцам в их требованиях ссылаясь на то, что договор управления многоквартирным домом № <адрес> <адрес> № был заключен с собственниками помещений ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время он не расторгнут, не признан недействительным и действует на тех же условиях, в соответствии с п. 2.2. Договора.

В соответствии с п. 2.1.1. Приложения № к Договору управления, внешние границы эксплуатационной ответственности Управляющей организации по Договору определяются: по обслуживанию придомовой территории - граница, указанная в кадастровом паспорте многоквартирного дома и акте замера придомовой территории.

Согласно п. л) Приложения № к договору управления, площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества составляет <данные изъяты> м2, в том числе согласно акта замера придомовой территории площадь убираемых: выходов из подъездов составляет <данные изъяты> м2, тротуаров <данные изъяты> м2, газонов <данные изъяты> м2. Таким образом, в плату по содержанию и ремонту общего имущества, в соответствии с договором управления, не входит плата за уборку территории перед нежилыми помещениями истцов.

Перечень работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества согласно договору управления № от ДД.ММ.ГГГГ отражается в Приложении № к договору, и включает в себя перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в соответствии с Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «ДГХ» ссылается на то, что при заключении договора, спорное сооружение не было включено собственниками в состав общего имущества многоквартирного дома, а также в состав придомовой территории. Состав общего имущества был определен при утверждении договора управления.

Тем не менее, представителем ООО «ДГХ» в судебном заседании суду представлен акт замера придомовой территории многоквартирного <адрес> по <адрес> <адрес>, без даты, подписанный инженером (техником) ОАО «Департамент городского хозяйства» ФИО12 и мастером по прилегающей территории МУП «Коломенский трест жилищного хозяйства» ФИО13 и утвержденный МУП «Коломенский трест жилищного хозяйства» и главным инженером ОАО «Департамент городского хозяйства» ФИО14, то есть в отсутствие собственников многоквартирного дома, их представителей (т. 1 л.д. 106).

Более того, схема границ придомовой территории и площади, подлежащей уборке многоквартирного <адрес> по проспекту Кирова <адрес>, также составлена и подписана представителями МУП «Коломенский трест жилищного хозяйства» и ОАО «Департамент городского хозяйства» без участия представителей собственников многоквартирного дома (т. 1 л.д. 107).

Таким образом представителем ответчика ООО «ДГХ», в судебное заседание представлены документы, которые не могут служить доказательствами заключения договора управления многоквартирным домом № по <адрес> <адрес> №, в соответствии с действующим законодательством, поскольку акт замера придомовой территории, схема границ придомовой территории и площади, подлежащей уборке, а также сам договор управления многоквартирным домом № по <адрес> <адрес> № (без подписей собственников помещений, якобы проставивших свои подписи в реестре собственников помещений (приложения №)), не подписаны, приложения № с подписями собственников помещений не представлено, следовательно акт замера придомовой территории, схема границ придомовой территории и площади не согласованы с собственниками многоквартирного дома.

Кроме того, как пояснила представитель ответчика ООО «ДГХ», у них отсутствует техническая документация и проектная документация (чертежи), разработанные специалистами АО «Гражданпроект» на спорный многоквартирный дом.

Для установления обстоятельств, необходимых для правильного рассмотрения спора, судом назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Негосударственный судебно-экспертный центр «Решение».

Согласно заключению комплексной судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы №/К-22 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнения к заключению №/К-23 от ДД.ММ.ГГГГ:

Площадка с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии) состоит из трех замкнутых контуров с номерами №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра;

Объект в виде площадки с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного с лицевой стороны фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес> <адрес> (вдоль трамвайной линии) имеет тип: территория придомовая; назначение: для эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома;

Эксплуатация жилого дома без указанного спорного объекта в виде площадки с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние вестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по проспекту Кирова <адрес> (вдоль трамвайной линии) – невозможна;

Сооружение, расположенное вдоль нежилых помещений на уровне <данные изъяты> подъездов <адрес> по проспекту Кирова является: примыкающая к дому горизонтальная асфальтированная площадка, из-за пересеченности местности, находящаяся на возвышении.

В состав данного сооружения входят: грунт, асфальт, каменные подпорные стенки для удержания грунта, металлические ограждения с кирпичными колоннами, лестницы с поручнями и пандусами, бордюрный камень; на объекте располагаются деревья, клумбы, кустарники.

<адрес> сооружения на уровне <данные изъяты> подъездов <адрес> по проспекту Кирова (площадка №) составляет: <данные изъяты> кв.м.;

Сооружение по наружной фасадной придомовой территории соседнего <адрес>Б по <адрес>, т. к. является его продолжением.

Въезд автомобилей ко входам в нежилые помещения осуществляется через местное понижение бордюрного камня по придомовой территории соседнего <адрес>Б с торцевой стороны здания по асфальтированной его поверхности;

Содержание данного сооружения придомовую территорию соседнего <адрес>Б по <данные изъяты> – затрагивает;

Площадка с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по проспекту Кирова <адрес> (вдоль трамвайной линии) состоит из трех замкнутых контуров с номерами №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метра. Поворотные точки (координаты) контура № приведены в Таблице №. поворотные точки (координаты) контура № приведены в Таблице №. поворотные точки (координаты) контура № приведены в Таблице №. Площадь площадки № составляет <данные изъяты> кв.м. Линейные размеры приведены на Планах №. Поворотные точки (координаты) контура № (линейный фасад <адрес>Б) приведены в Таблице №, линейный размер приведен на Плане № в справочных целях.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО15 показал, что данная территория относится к категории придомовой территории по причине того, что непосредственное прилегание территории и земельного участка к цоколю и кирпичной укладки самого дома и его строениям, у любого жилого дома имеется придомовая территория – это территория, которая прилегает непосредственно к самому строению. В данном случае это элемент внешний и вынужденный, у улицы имеется уклон, который не позволит использовать эту придомовую территорию без площадок, без организации горизонта. Парапет это не вся это конструкция, назвать это парапетом нельзя. Связь этой конструкции с соседним домом прямая, непосредственно без перехода. Площадка начинается с <адрес>Б и продолжается площадкой 3, это не отделимый объект, обслуживаться должен вместе. Это сооружение находится не со стороны подъездов, которыми пользуются граждане, проживающие в этом доме, но имеются входы и выходы в это здание с фасадной стороны, эксплуатация невозможна без этого объекта.

Суд, оценивая приведенное выше заключение экспертов, считает его достоверным, поскольку экспертиза проведена лицами, имеющими специальные познания и опыт работы, при проведении экспертизы исследованы материалы дела, заключение специалиста ООО «Орион» ФИО11 Выводы экспертизы согласуются с данными, содержащимися в материалах дела.

Заключение судебной экспертизы составлено с учетом требований норм законодательства, применяемых при производстве судебных экспертиз, эксперты предупреждены судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, и оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и принимается в качестве доказательства по делу (ст. 55 ГПК РФ)

Утверждение представителя ответчика ООО «ДГХ» об отсутствии у него обязанности по уборке территории, в связи с отсутствием постановки земельного участка на кадастровый учет, не является основанием для отсутствия такой обязанности, поскольку, как отмечалось выше, согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома, а также содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, которое включает в себя: уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (п. 11 Правил №).

Границы прилегающих территорий определяются Правилами, утвержденными Решением Совета депутатов Коломенского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и в соответствии с требованиями, установленными <адрес> № «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области».

Согласно пп «в» п. 3.2. Правил, утвержденных Решением Совета депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № размер прилегающей территории устанавливается дифференцированно исходя из функционального назначения зданий, строений, сооружений, земельных участков или их групп и составляет для многоквартирных жилых домов (малоэтажной многоквартирной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки, многоэтажной жилой застройки) размер прилегающих территорий не может быть установлен более:

30 метров - от внешней фасадной поверхности, имеющей входы в жилые секции или нежилые помещения;

5 метров - от внешней фасадной поверхности, не имеющей входов в жилые секции или нежилые помещения;

не допускается проведение линии границы прилегающей территории по элементам благоустройства придомовой и (или) дворовой территорий с включением в границы прилегающей территории указанных элементов благоустройства частично.

В судебном заседании установлено, и не отрицалось сторонами, что выступающая часть общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв.м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии) относятся к имуществу общего пользования спорного жилого дома.

Более того, согласно приложения № к договору № управления многоквартирным домом по <адрес> № (т. 1 л.д. 93) в состав общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены указанные истцами сооружения.

В судебное заседание представлено заявление собственников спорного многоквартирного дома (помещений <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также другие жители), которые обращались в «Добродел» <адрес> об отказе управляющей компании ООО «ДГХ» в принятии мер по вырубке дерева, находящегося перед фасадом их дома, которое вот-вот рухнет на их дом, поскольку корни этого дерева начали разрушать парапет, являющийся неотъемлемой частью многоквартирного дома, что может привести к вымыванию фундамента. Управляющая организация, обслуживающая придомовую территорию (ООО «ДГХ»), меры не приняло, так как считает, что парапет не является частью многоквартирного дома, несмотря на то, что в договоре управления многоквартирным домом прописано обратное.

Договор управления многоквартирным домом № по проспекту Кирова <адрес> № был заключен с собственниками помещений ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время он не расторгнут, не признан недействительным и действует на тех же условиях (в соответствии с п. 2.2. Договора. Истцам было известно об этом договоре с момента его заключения, но из указанного заявления, направленного собственниками многоквартирного дома в «Добродел» <адрес> следует, что собственники многоквартирного дома не были уведомлены об акте замера придомовой территории, схеме границ придомовой территории и площади, подлежащей уборке многоквартирного <адрес> по проспекту <адрес> <адрес>.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом; так, согласно пп. «д» п. 26 раздела II «Требования к содержанию общего имущества» в состав документов, связанным с управлением многоквартирного дома, включается проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Согласно пункту 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Положениями п. п. 3 и 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно пункту «л» ч. 1 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области» (принят постановлением Мособлдумы от ДД.ММ.ГГГГ N 17/110-П), обязанности по содержанию дворовой территории многоквартирных домов, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам таких домов возлагаются на эксплуатирующие организации.

С учетом изложенного, ООО «ДГХ», являясь управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес>, обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирных домов с соблюдением обязательных требований (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), непосредственно закрепленных или вытекающих из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 года N 491

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Департамент городского хозяйства» (ООО «ДГХ») о признании отказа управляющей компании незаконным и обязании осуществлять содержание и уборку территории общедомового имущества, удовлетворить.

Признать действия Общества с ограниченной ответственностью «Департамент городского хозяйства» незаконными в части отказа управляющей компании в эксплуатации и содержании, в т. ч. уборки выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв. м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии).

Обязать управляющую компанию Общество с ограниченной ответственностью «Департамент городского хозяйства» осуществлять уборку и содержание выступающей части общедомового имущества - сооружения (объекта) в виде площадки № площадью <данные изъяты> кв. м. с элементами благоустройства: подпорная стенка, внешние лестницы, ограждение, расположенного со стороны лицевого фасада многоквартирного жилого <адрес> по <адрес>, <адрес> (вдоль трамвайной линии) в следующих координатах:

№ точки

Координаты X

Координаты Y

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 апреля 2023 года

Судья

Коломенского городского суда

Московской области Шолгина О.И.