Решение по делу № 02-12507/2024~М-10380/2024 от 16.01.2025 - о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

УИД 77RS0022-02-2024-018555-09

№ 2-12507/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2024 года

Преображенский районный суд города Москвы

в составе: председательствующего судьи Лаухиной А.А.,

при секретаре Визир Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-12507/2024 по иску Жилкиной Светланы Витальевны, Жилкина Павла Викторовича к АО «СЗ «Торговый дом Спутник» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Жилкина С.В., Жилкин П.В. обратились суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

С учетом уточненных исковых требований, принятых судом в порядке ст. 39 ГПК РФ, Жилкина С.В., Жилкин П.В. просят взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 507 906 руб. 90 коп., излишне уплаченные денежных средств по договору в размере 102 579 руб. 73 коп., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей в добровольном порядке за период с 01.01.2025 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы 507 906 руб. 90 коп. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. 00 коп., расходы на проведение досудебного исследования в сумме 60 000 руб. 00 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что 22.09.2022 г. между Жилкиной С.В., Жилкиным П.В. и АО «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» заключен договор участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.49кв)-4/2/1(1) (АК), в соответствии с условиями которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (жилое помещение) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать его участникам долевого строительства. Свои обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчик исполнил. В ходе осмотра объекта истцами обнаружены строительные недостатки, которые нашли свое подтверждение в экспертном заключении независимого оценщика. Кроме того, площадь переданного объекта не соответствует площади, согласованной сторонами при заключении договора участия в долевом строительства, и после проведенных обмеров фактически менее на 0,40 кв.м. Претензия истцов о возмещении стоимости строительных недостатков и излишне уплаченных денежных средств, направленная 14.10.2024 г., оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, направили в суд своего представителя, который исковые требования поддержал.

В судебное заседание ответчик АО «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истцов, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 10 названного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 22.09.2022 г. между Жилкиной С.В., Жилкиным П.В. и АО «Специализированный застройщик «Торговый дом Спутник» заключен договор участия в долевом строительстве № Кавказский б-р-1.49кв)-4/2/1(1) (АК). Предметом данного договора является строительство объекта – многоквартирного дома по строительному адресу: г. Москва, Кавказский б-р, земельный участок 51, этап1, корп.1.1,1.2,1.3,1.4, а объектом договора является, жилое помещение в данном доме – квартира №933.

По условиям договора (пункт 3.2), ответчик принял на себя обязательство произвести в объекте долевого строительства отделочные работы, перечень которых указан в приложении № 2 к договору.

Цена объекта в силу п. 4.1 договора составила 12 206 988 руб. 53 коп. и была оплачена истцами в полном объеме, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Согласно п.3.2 договора, объекта договора имеет следующие характеристики: проектная общая площадь 47,60 кв.м., проектная общая приведенная площадь 47,60 кв.м., проектная площадь без понижающего коэффициента 47,60 кв.м., проектная общая жилая площадь 11,70 кв.м., количество комнат 1.

Согласно передаточному акту от 17.07.2024 г., фактическая площадь квартиры составляет 47,20 кв.м.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п.4.4 договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит.

Таким образом, принимая во внимание, что стороны при заключении договора согласовали определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, при этом в рассматриваемом случае фактически площадь объекта менее на 0,40 км.м., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании излишен уплаченных денежных средств по договору.

Как следует из искового заявления, истцами при принятии объекта долевого строительства были выявлены строительные недостатки, для определения стоимости расходов на их устранение, истцы обратились к ИП Фоменко И.А., в соответствии с выводами заключения которого от 18.09.2024 г., качество объекта долевого строительства не соответствует строительным нормам и правилам, стоимость устранения дефектов (недостатков) составляет 824 651 руб. 46 коп.

Ответчик в ходе рассмотрения дела возражал по заявленным требованиям, и в обоснование и подтверждение своей позиции заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Преображенского районного суда г. Москвы от 21.11.2024 г. по настоящему гражданскому делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Научно-экспертный центр Верум».

Согласно выводам экспертов, в квартире №933 расположенной по адресу: <...>, имеются строительные недостатки (несоответствия обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям, условиям договора участия в долевом строительстве), в том числе недостатки отделочных работ, указанных в экспертном заключении ИП ФИО1; причиной возникновения строительных недостатков является следствие нарушения застройщиком технологии строительно-монтажных и отделочных работ.

Стоимость работ по устранению выявленных строительных недостатков составляет 507 906 руб. 90 коп.

Суд принимает указанное заключение и считает возможным положить его в основу решения суда, поскольку оно подготовлено экспертами, сомневаться в компетентности, которых у суда оснований не имеется.

Оценивая представленное заключение экспертов, анализируя соблюдение порядка проведения экспертизы, определяя полноту заключения, обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости, а также требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Составившие заключение эксперты имеют соответствующее образование и подготовку, являются независимыми и ни в каких отношениях со сторонами в споре не состоят, предупреждались судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов гражданского дела, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных. Данные обстоятельства не вызывают сомнений в обоснованности и правильности данного экспертами заключения. Ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы от ответчика не поступало.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик нарушил условия договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцами, устанавливающего обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства с качеством отделочных работ, предусмотренных договором, что повлекло нарушение прав истцов.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Изучив выводы, указанные в экспертном заключении, суд приходит к выводу о взыскании в пользу истцов в счет возмещения стоимости расходов по устранению выявленных строительных недостатков сумму в размере 507 906 руб. 90 коп.

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является неустойка.

В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истцами заявлено требование о взыскании неустойки с 01.01.2025 г. по день фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств за невыполнение требования потребителя, с учетом особенностей применения неустойки, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»).

Доказательств тому, что права истцов буду нарушены на будущее время, материалы дела не содержат, в то время как в силу положений ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные права, а не возможные нарушения права на будущее время.

Между тем, истцы в случае дальнейшего неисполнения ответчиком обязательств, не лишены возможности в будущем обратиться в суд с требованием о взыскании предусмотренной законом неустойки, в связи с чем, требование о взыскании неустойки до даты фактического исполнения обязательства удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации морального вреда явно завышена.

Разрешая требование истцов о возмещении судебных издержек, суд исходит из следующего.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

В данном случае, истцами были понесены расходы по составлению экспертного заключения в размере 60 000 руб. 00 коп. Поскольку истцам для обращения в суд необходимо было определить стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в квартире, суд признает понесенные истцами издержки необходимыми, в связи с чем полагает возможным требования истцов в указанной части удовлетворить в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы надлежит взыскать государственную пошлину в размере 18 158 руб. 00 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «СЗ «Торговый дом Спутник» в равных долях в пользу ФИО2, ФИО3 денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 507 906 руб. 90 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы по оплате экспертных услуг в размере 60 000 руб. 00 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с АО «СЗ «Торговый дом Спутник» (ИНН <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 18 158 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: А.А. Лаухина

Решение изготовлено в окончательной форме 16 января 2025 года