Производство № 2-1006/2025

УИД 57RS0027-01-2025-001234-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2025 года г. Орел

Северный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Щукина М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волобуевой Е.В.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, взыскании компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 29,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (кадастровый №) за № рублей. Сделка происходила через посредника Агентства недвижимости «Массив» риэлтора С.А.Ю. После заключения сделки купли-продажи квартиры, в ней обнаружились скрытые недостатки: смывной бачок в туалете не работал, смесители на кухне и ванной текли, батареи и трубы были ржавые, текли и были закрашены водоэмульсионной краской, со стен сыпался оштукатуренный слой, пол в коридоре и на кухне гнилой. Кроме того, квартира является угловой, весь подъезд заражен клопами и тараканами, асоциальные соседи. Полагает, что при покупке квартиры продавец с риэлтором ввели её в заблуждение путем обмана на предмет асоциальных соседей, месторасположения квартиры и её состояния, наличия насекомых в ней. С момента покупки квартиры и по настоящее время она не может вселится в квартиру по причине наличия аллергии на насекомых. Большинство недостатков носило скрытый, невидимый характер и были выявлены только в ходе начала ремонтных работ. На осмотре квартиры перед покупкой она была один раз. 28.10.2024 внесла задаток за квартиру в размере 50 000 рублей. 06.03.2025 направила претензию ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры и возвратом полученных 1 920 000 рублей за покупку квартиры, а также возмещением денежных средств ответчиком истцу в счет уже произведенного частичного ремонта по договоренности сторон или через суд. После предъявления претензии, со стороны ответчика, её родственников, риэлтора, юриста на неё началось давление по факту вымогательства денежных средств, было подано обращение в место её службы в Контрольно-счетную палату. На основании изложенного, с учетом устных уточнений исковых требований, просит соразмерно уменьшить покупную цену объекта недвижимости, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на 30 % или на 576 тысяч рублей, взыскать с ответчика в её пользу излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 576 000 рублей, оплату государственной пошлины в размере 16 520 рублей, а также взыскать с ответчика моральный и физический вред в размере 50 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд ходатайство о переносе судебного заседания на октябрь 2025 года, с приложением выписки из медицинской карты больного стационара БУЗ ОО «Нарышкинская ЦРБ» за период с 28.07.2025 по 07.08.2025.

Разрешая заявленное ходатайство, учитывая, что истец была извещена надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, не находилась на дату рассмотрения дела 19.08.2025 на лечении в лечебном учреждении, ранее свою позицию суду изложила в полном объёме, а также учитывая сроки рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, в удовлетворении ходатайства об отложении – отказать.

Ранее в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что была на осмотре квартиры 1 раз 26.10.2024 вечером. По причине низкого зрения не имела возможности рассмотреть недостатки, а также её ввели в заблуждение ответчик и риэлтор и не сказали, что в квартире клопы, рядом проживают асоциальные соседи и квартира является угловой. Просила вернуть ей 30% от уплаченной цены за квартиру, вмести с тем, размер заявленной ко взысканию суммы, на вопрос суда, не обосновала.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала, пояснила, что условия договора купли-продажи квартиры выполнены в полном объеме, за действия третьих лиц ответчик ответственности не несет, моральный вред не обоснован. При осмотре квартиры присутствовали 2 человека, все недостатки видели. В ходе ремонта истец, как собственник, сам должен устранить недостатки.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, свое право на участие в деле реализовала через представителя. Направила в суд письменные возражения, из которых следует, что в сентябре 2024 года ФИО1 было принято решение о продаже квартиры, принадлежащей ей на праве собственности по адресу: <адрес>, в связи с чем, размещено объявление на сайте «Авито». В ходе осмотра истцом было принято решение о покупке квартиры. В связи с неоконченным ремонтом стоимость квартиры была снижена на 50 000 рублей. 28.10.2024 истцом был внесен задаток за квартиру, а ДД.ММ.ГГГГ состоялась сделка, подписан договор купли-продажи. Через 4 месяца на телефон ответчика стали поступать звонки от истца с требованием расторгнуть договор купли-продажи, которые она считает неподлежащими удовлетворению. С предъявленными требованиями ФИО3 о соразмерном уменьшении суммы покупной цены квартиры в размере 576 000 рублей и возврате истцу указанной суммы, она не согласна, поскольку все договоренности и условия соглашения о задатке и договора были соблюдены. От истца она (ответчик) не скрывала какие-либо недостатки, дефекты. На момент осмотра квартира была освобождена от личных вещей, предметов мебели, настенных и напольных покрытий. Перед показами квартиры покупателям, в квартире были заменены оконные рамы, электрическая проводка, подготовлены потолки и стены для дальнейшего ремонта, закуплен новый линолеум. Кроме того, квартира расположена не в общежитии, а в многоквартирном доме. Ответчик снизила стоимость квартиры на 50 000 рублей в связи с неоконченным ремонтом в ней. Считает, что выявленные дефекты истцом надуманы и не соответствуют действительности.

Допрошенный в судебном заседании свидетель С.А.Ю. пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, оказывает риэлторские услуги. По существу спора пояснил, что на основании договора об оказании услуг от 28.09.2024, он оказывал ФИО1 информационно-консультационные услуги по поиску покупателя и заключения законной сделки продажи объекта недвижимости, квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности по адресу: <адрес> 28.09.2024 он делал фото указанной квартиры, для выставления на продажу на Авито. Квартира была с частичным ремонтом, требующей отделки. Дом коридорного типа, 1978 года постройки. О том, что квартира угловая, он понял при втором осмотре, до этого сам не знал. При продаже состояние квартиры было удовлетворительное, требующее вложений, в связи с чем, цену продажи по его рекомендации снизили на 50 000 рублей. 24.10.2024 ФИО3 приходила на осмотр квартиры вместе с девушкой, акцентов на том, является ли квартира угловой, не было. После осмотра квартиры ФИО3, она сама просила попридержать квартиру и не показывать её другим потенциальным покупателям, согласилась на внесение задатка и просила показать ей квартиру еще раз. 27.10.2024 – второй осмотр был, 28.10.2024 она внесла задаток и ДД.ММ.ГГГГ состоялось подписание договора купли-продажи. При этом, истец неоднократно подчеркивала, что является госслужащей. На момент осмотра квартиры и при совершении в последующем сделки по продаже, им посторонних запахов в квартире не обнаружено, «черных дыр» в батареях отопления не было изначально.

На основании статьи 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, в связи с надлежащим извещением.

Суд, выслушав представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.Согласно статье 454 по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Аналогичная норма права закреплена в пункте 1 статьи 549 ГК РФ, согласно которым по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 29,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Стоимость квартиры является договорной и составляет 1 920 000 рублей.

Согласно пункту 1 договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, площадью 29,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 3,4 вышеуказанного договора, указанная квартира по соглашению сторон продается за 1 920 000 рублей, расчет производится в день подписания договора наличными денежными средствами в отделении ПАО Сбербанк.

Данный факт подтверждается распиской, из которой следует, что ФИО1 получила от ФИО3 денежные средства в указанном в договоре размере в сумме 1 920 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. расчет произведен в полном объеме, претензий не имеется.

Государственная регистрация перехода права собственности была произведена покупателем ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском, истец ФИО4 ссылалась на то, что приобретенная ею квартира имеет ряд скрытых недостатков, о которых ей не было сообщено до заключения договора купли-продажи, а именно, гнилые полы в кухне и прихожей, прибитые гвоздями к полу, ржавые и текущие батареи в зале, ржавые трубы отопления, выкрашенные водоэмульсионной или акриловой или краской меловой основе, происходит осыпание цементно-известкового раствора на стенах ввиду утраты его физических свойств, поломанная арматура и смесители, неровные стены, газовая плита в ненадлежащем состоянии (в жиру и со сколами), разбитые двери, отсутствует остекление в зальной двери, кухонная выломана, ванна ржавая, нарушена шумоизоляция в квартире, вентиляция в ванной не работает, в результате чего посторонние запахи из других квартир проникают в квартиру ФИО3 Кроме того, весь подъезд дома заражен клопами и тараканами, асоциальные соседи, а также от истца был скрыт тот факт, что квартира является угловой.

Считая, что её ввели в заблуждение, 06.03.2024 ФИО3 направила требование (претензию) ответчику о расторжении договора купли-продажи квартиры и прекращении права собственности.

Согласно ответу ФИО1 от 15.03.2024, основываясь на нормах права статьи 450 ГК РФ, покупатель должен представить документы, подтверждающие, что ему продали квартиру с существенными недостатками, не предупредив о них. Из существа претензии ни доказательств, ни документов представлено не было. Кроме того, до заключения сделки купли-продажи квартиры, истец видела все недостатки в квартире. Сделка была заключена с имеющимися некоторыми недоделанными ремонтными работами и мелкими недостатками в квартире, о которых истец знала. Остальные выявленные истцом «скрытые дефекты» являются ею надуманными и не соответствуют действительности. Кроме того, согласно пункту 5 Договора, который исполнен сторонами в полном объеме, покупатель (ФИО3) удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец, о чем имеется в договоре собственноручная личная подпись покупателя ФИО3

04.06.2025 ФИО3 повторно направила в адрес ответчика претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы.

Из ответа ФИО1 на претензию от 16.06.2024 следует, что в пункте 8 договора купли-продажи квартиры указано, что покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры. Поскольку квартира истцом была куплена с некоторыми недоделанными ремонтными работами, о которых ФИО3 знала, то все «скрытые дефекты», выявленные истцом в процессе эксплуатации объективно не зависят от продавца (ответчика), надуманы истцом и не соответствуют действительности. Кроме того, ответчик в ответе ссылается на то обстоятельство, что в связи с недоделанными ремонтными работами в квартире, её стоимость была снижена на 50 000 рублей.

Таким образом, судом установлено, что условия договора купли-продажи сторонами соблюдены, доказательств несоответствия качества приобретенного истцом объекта недвижимости условиям договора, специальным нормам и правилам, предъявляемым к жилому помещению или невозможности использования квартиры для проживания, не представлено, наличия каких-либо существенных недостатков в приобретенном истцом жилом помещении не установлено.

Приведенные истцом недостатки, такие как гнилые полы в кухне и прихожей, ржавые и текущие батареи в зале, ржавые трубы отопления, осыпание цементно-известкового раствора на стенах, поломанная арматура и текущие смесители, неровные стены, сколы на газовой плите и отсутствие надлежащего ухода, нарушение шумоизоляции в квартире, не работающая вентиляция в ванной, разбитые двери, по смыслу закона не являются недостатками, поскольку характеризуют не качество жилого помещения, а уровень его благоустроенности.

При этом продавец (ответчик) не несет перед покупателем (истцом) ответственности за действия третьих лиц, которых истец указывает как неблагополучных соседей, которые ведут аморальный образ жизни и из-за которых в квартире появляются клопы.

Довод истца о том, что она была введена ответчиком в заблуждение относительно качества приобретаемой квартиры, суд отклоняет, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела, при которых ФИО3 располагала реальной возможностью установить и оценить состояние и степень благоустройства приобретаемого жилого помещения и соотнести его с предельной ценой квартиры до заключения договора.

Данные обстоятельства также подтверждаются допрошенным в судебном заседании свидетелем С.А.Ю., который работает риэлтором и сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ проходила с его участием. В процессе допроса пояснил, что при продаже состояние квартиры было удовлетворительное, требующее вложений, в подтверждении чего в материалы дела представлены фотоматериалы, в связи с чем, цену продажи по его рекомендации снизили на 50 000 рублей.

Не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку он не заинтересован в исходе дела, и предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по статье 307 УК РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, каких-либо доказательств соразмерности уменьшения покупной цены на 30%, истцом суду не представлено.

Поскольку требование о компенсации морального вреда является производным от основного требования, учитывая, что в удовлетворении основного требования об уменьшении покупной цены объекта на 30% или на 576 000 рублей отказано, в связи с чем не подлежат удовлетворению и требования о взыскании морального вреда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт серии №) к ФИО1 (паспорт серии №) о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, взыскании компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Орловский областной суд через Северный районный суд г. Орла.

Мотивированный текст решения изготовлен 02 сентября 2025 года.

Судья М.А. Щукин