Решение по делу № 2-3156/2023 от 13.07.2023 - о признании договора незаключенным.

Дело № 2-3156/2023

УИД-66RS0003-01-2023-0001890-07

Мотивированное решение составлено 13.07.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2023 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьиГлушковой Ю.В., при секретаре судебного заседания Телевном Д.П.,

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) и её представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от ***, представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, действующего на основании доверенности от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи,

встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании договора незаключенным,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском кФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи. В обоснование исковых требований указала, что *** между сторонами был заключен договор о намерениях участия в торгах по выкупу недвижимости и последующем распределении долей между участниками. Согласно условий договора, стороны обязуются внести денежные средства на счет оператора торгов, в случае победы на торгах ФИО4 обязуется подписать договор купли-продажи и перечислить продавцу денежные средства в размере покупной цены, в последующем, ФИО4 обязалась передать ФИО3 в счет произведенной оплаты долю приобретенной недвижимости в следующем размере: комнаты 701, 702, секционный коридор и санузел, общей площадью 36,7 кв.м., согласно поэтажной планировке, по адресу: ***. *** между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером ***, площадью 13,4 кв.м., расположенной по адресу: ***, то есть комнаты 702. Комната 701 с кадастровым номером *** до настоящего момента не продана ФИО3

На основании изложенного, уточнив исковые требования, ФИО3 просит возложить на ФИО4 обязанность заключить с ФИО3 основной договор купли-продажи жилого помещения – комнаты 701, с КН ***, площадью 13,3 кв.м., расположенной по адресу: ***.

С указанным иском не согласилась ответчик, предъявила истцу встречное исковое заявление о признании договора незаключенным, в котором просит признать договор от *** о намерениях участия в торгах по выкупу недвижимости и последующем распределении долей между участниками, подписанный ФИО4 и ФИО3 (с учетом наличия в нем пунктов, указывающих на то, что он является предварительным), признать незаключенным.В обоснование требований встречного искового заявления указала, что *** стороны подписали договор о намерениях, а не предварительный договор. Из буквального содержания договора о намерениях от *** следует, что стороны не согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимости – не определили объект и цену. Незаключенная сделка не порождает никаких правовых последствий для сторон такой сделки. Кроме того, ФИО4 состоит в браке с ФИО5, а ФИО5 не давал согласие ФИО4 на отчуждение имущества, являющегося общей собственностью супругов, не давал согласие на заключение договора о намерениях от ***.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5

Истецпо первоначальному иску (ответчик по встречному иску) и его представитель в судебном заседании настаивали на доводах, изложенных в первоначальном исковом заявлении, просили уточненные исковые требования удовлетворить, против удовлетворения встречного искового заявления возражали, суду пояснили, что на л.д. 51 имеется план, где обозначены номера комнат. Также пояснили, что *** ФИО4 получает от ФИО3 денежные средства в размере 320000 руб., что подтверждается распиской, и в этот же день ФИО4 вносит оплату в размере 481291 руб. за всю квартиру, что подтверждается платежным поручением *** от ***. При этом, просили суд обратить внимание на то обстоятельство, что поскольку ФИО3 оплатила комнаты 701 и 702 с кадастровыми номерами 979 и 980, ФИО5 не участвовал в оплате комнат или долей в праве общей долевой собственности, у ФИО5 не возникло право собственности на доли (комнаты), которые оплатила ФИО3

Представитель ответчика по первоначальному иску (представитель истца по встречному исковому заявлению) в письменных возражениях и в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в первоначальном исковом заявлении, просил в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать, требования встречного искового заявления удовлетворить.Как указано в письменных возражениях, ФИО4 не отрицает получение от ФИО3 денежных средств в размере 332500 руб. (с учетом 60000 руб. внесенных в качестве задатка), которые пошли на оплату покупки ФИО6 комнаты с КН *** по договору купли-продажи от ***, из них 332500 – 234575 = 97925 руб. было возвращено ФИО3 после подписания указанного договора. При этом, расписка, которая приложена к исковому заявлению, была аннулирована сторонами.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд письменные возражения на исковое заявление ФИО3, в которых просит рассмотреть дело в свое отсутствие, считает требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению, а требования ФИО4 подлежащими удовлетворению. По существу письменных возражений указал, что не давал согласие жене – ***2 на заключение договора о намерениях от ***. Указанный договор не содержит существенных условий, не определена конкретная цена. Жена имела достаточные собственные средства и не нуждалась в привлечении дополнительных средств.

Заслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 12 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, *** ФИО4 и ФИО3 заключен договор о намерениях участия в торгах по выкупу недвижимости и последующем распределении долей между участниками, согласно которому стороны намереваются совместно участвовать в выкупе недвижимого имущества на торгах путем публичного предложения (сообщение о проведении торгов ***, Лот *** – квартира, назначение: жилое, площадь общая 115,8кв.м., этаж 7, адрес: ***).

Участие в торгах стороны поручают ФИО4 от своего имени.

Стороны обязуются в сроки, установленные операторов торгов, внести на счет оператора денежные средства в размере, необходимом для участия на открытых торгах (задаток согласно условиям торгов) от имени ФИО4 равными долями, а именно: (передача денежных средств ФИО4 остальными сторонами оформляется распиской в получении денежных средств, допускается перечисление денежных средств на банковский счет ФИО4).

После заключения договора купли-продажи недвижимости Лот *** – квартира, назначение: жилое, площадь общая 115,8 кв.м., этаж 7, ***, адрес: ***, ФИО4 обязуется передать ФИО7 в счет произведенной оплаты (согласно распискам о передаче денежных средств для участия) долю приобретенной недвижимости в следующем размере: комнаты 701, 702, секционный коридор и санузел, общей площадью 36,7 кв.м., согласно поэтажной планировке (приложение ***).

Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия взаимоотношения сторон при заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В случае победы на торгах обязуются заключить договоры купли-продажи долей не позднее 2 месяцев после заключения договора купли-продажи с продавцом (организатором торгов). ФИО4 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного в настоящем договоре жилого помещения. Подлежащие заключению основные договоры купли-продажи должны быть заключены в форме и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, любая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела также следует, что *** между ООО «***13» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор *** купли-продажи имущества, предметом которого являлась квартира по адресу: ***, общей площадью 115,8 кв.м.

Цена продажи имущества составила 600011 руб. (п. 2.1 договора от ***).

Согласно представленной в материалы дела копии расписки от *** (подлинник которой был предъявлен суду на обозрение), ФИО4 получила денежную сумму в размере 320000 руб. для ООО «Универсальная инвестиционная компания партнер» от ФИО3 за куплю-продажу имущества по договору ***, а именно: комнаты *** по *** (общежитие).

*** ФИО5 дал согласие своей супруге ФИО4 продать за цену и на условиях по ее усмотрению квартиру по адресу: ***, которое удостоверено нотариусом *** ***9

Также из материалов дела следует, что *** ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи комнаты, предметом которого является комната, расположенная на 7 этаже по адресу: ***, общей площадью 13,4 кв.м., КН ***.

Согласно п. 3 договора,указанная комната продается за 235000 руб., которые оплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения к договору купли-продажи комнаты от ***, стороны пришли к соглашению, что цена, указанная в договоре купли-продажи комнаты от *** 235000 руб. будет образована из стоимости комнаты в размере 130000 руб. и компенсации затрат продавца по налогу на доходы физических лиц при продаже вышеуказанной комнаты в размере 105000 руб.

*** ФИО3 направила ФИО4 заявление, согласно которому, в соответствии с договором от *** просила заключить договор купли-продажи комнаты *** по адресу: ***.

Ответ на указанное заявление ФИО3 не получила.

ФИО4 в ходе рассмотрения настоящего спора заявила требование о признании договора от *** незаключенным.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в договоре о намерениях от ***, определен предмет основного договора, а также срок исполнения обязательства, суд не усматривает оснований для признания договора от *** незаключенным.

При этом, вопреки доводам стороны ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), в силу вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, не указание в предварительном договоре цены договора, не свидетельствует оегонезаключенности.

Доводы представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) о неопределенности предмета договора от ***, противоречат тексту договора.

Сам по себе факт наличия у ФИО4 денежных средств на приобретение квартиры по адресу: ***, общей площадью 115, 8 кв.м, без привлечения денежных средств ФИО8 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Также не свидетельствует о незаключенности договора от *** отсутствие согласия супруга ФИО4, поскольку исходя из положений ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, согласие супруга необходимо только на распоряжение общим имуществом супругов, такое согласие предполагается. При этом, отсутствие согласия супруга является основанием для признания сделки недействительной, а не незаключенной. Кроме того, требовать признания совершенной одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия другого супруга, может только супруг, не давший такое согласие.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что супруг ФИО4 – ФИО5 дал нотариальное согласие своей супруге на распоряжение спорным объектом, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, самостоятельных требований о признании договора от *** недействительным не заявил.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., разъяснено, что, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться наегонезаключенность.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований встречного искового заявления ФИО4 о признании договора от *** незаключенным не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В пункте 29 того же Постановления разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

При таких обстоятельствах, оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что требования первоначального иска ФИО3 подлежат удовлетворению.

Как следует из условий договора от ***, основной договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после заключения договора купли-продажи с продавцом (организатором торгов), то есть не позднее ***.

С учетом установленных обстоятельств,разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в данном случае подлежит удовлетворению требование ФИО3 об обязании ФИО4 заключить с ФИО3, договор купли-продажи жилого помещения – комнаты *** с КН ***, площадью 13,3 кв.м., по адресу: ***, по цене 190 000 руб., уплаченных продавцом покупателю полностью до подписания договора. При этом указать, что договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

Определяя предмет договора, суд учитывает план секции (л.д. 50, 51), технический паспорт жилого помещения – *** по адресу: ***, содержащийся в материалах реестрового дела, согласно которым, площадь спорной комнаты *** составляет суммарную площадь помещения 46 (12,8 кв.м.), а также площадь помещения (шкаф) 50 (0,5 кв.м.).

В части определения цены договора, суд учитывает, что по расписке от *** ФИО3 были преданы денежные средства в сумме 320000 руб., а стоимость помещения переданного ей по договору купли-продажи от ***, составляет 130000 руб. (согласно п. 2 дополнительного соглашения к договору от ***). С учетом изложенного, цена предмета договора составляет 190000 руб.

Письменные возражения представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску)о том, что денежные средства в размере 97 925 руб. (332 500 – 234575) были возвращены ФИО3 после подписания договора от ***, а расписка, которая приложена к исковому заявлению, была аннулирована сторонами, не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждены какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом изложенного, удовлетворенных судом требований с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) к ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) об обязании заключить договор купли-продажи удовлетворить.

Обязать ФИО4, именуемую продавец, заключить с ФИО3, именуемую покупатель, договор купли-продажи жилого помещения – комнаты 701 с КН ***, площадью 13,3 кв.м., по адресу: ***, по цене 190 000 руб., уплаченных продавцом покупателю полностью до подписания договора.

Указанный договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу.

Настоящее решение является основанием для регистрации за ФИО3 права собственности жилое помещение – комнаты *** с КН ***, площадью 13,3 кв.м., по адресу: ***.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 000 руб.

Требования встречного искового заявления ФИО4 к ФИО3 о признании договора незаключенным оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Ю.В. Глушкова