47RS0004-01-2022-005468-58

Дело №33-5190/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 6 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего: Матвеевой Н.Л.,

судей: Заплоховой И.Е., Сирачук Е.С.

при помощнике судьи: Ануфриевой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 4 апреля 2023 года по делу № 2-715/2023 по иску Общества с ограниченной ответственностью «СтройДизайн» к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., объяснения представителя истца ООО «СтройДизайн» ФИО5, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ООО «СтройДизайн» обратилось с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенного между ООО «СтройДизайн» и ответчиком, обязании Управления Росреестра по Ленинградской области произвести перерегистрацию на ООО «СтройДизайн» спорной квартиры, взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29 марта 2019 г. по 18 апреля 2022г. в размере 442 362, 75 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 106 руб.

В обоснование иска ООО «СтройДизайн указывает на то, что 4 марта 2019г. ООО «СтройДизайн» (продавец) заключил с ФИО1 (покупатель) договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Недвижимость передана покупателю по акту приема-передачи от 4 марта 2019г., право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра 14 марта 2019г. (№ регистрации №). В соответствии с п.5.1. договора цена недвижимости составила 2 338 744 руб.

Согласно п.5.2 оплата по договору осуществляется ежемесячными платежами, каждое 20-е число месяца, после регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение 6-ти месяцев, из которых: 1-ый платеж в размере 400 000 руб. в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость; последующие 4-е платежа в размере 400 000 руб.; 6-ой платеж в размере 338 744 руб. До настоящего времени указанные платежи не осуществлены, не одного платежа не внесено.

14 марта 2022г. истцом направлено требование о расторжении договора, которое ответчиком добровольно не удовлетворено.

ООО «СтройДизайн» в период с 29 марта 2019г. по 18 апреля 2022г. начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 442 362, 75 руб., которые истец также просит взыскать с ответчика.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 4 апреля 2023 года исковые требования ООО «СтройДизайн» удовлетворены. Суд расторгнул договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенный между ООО «СтройДизайн» и ФИО1. Прекращено право собственности ФИО1 (запись о регистрации права № от 14 марта 2019г.) на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №; признано за ООО «СтройДизайн» право собственности на указанное имущество. Также суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «СтройДизайн» проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29 марта 2019г. по 18 апреля 2022г. в размере 442 362, 75 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 106 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 4 апреля 2023 года отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО1 указывает, что суд не учел то обстоятельство, что ответчик является одним из наследников по завещанию ФИО6, которая была сотрудником истца и фактически являлась бенефициаром истца. При заключении договора в марте 2019 г. денежные средства были переданы ФИО6 в полном объеме для целей внесения в кассу истца и оформления надлежащих документов, что подтверждается показаниями свидетеля.

Принимая во внимание наличие родственных отношений с финансовым директором и фактическим владельцем доли в уставном капитале истца ФИО6, отсутствие претензий со стороны истца об отсутствии оплаты в соответствии с договором на протяжении длительного периода времени, ответчик полагает, что действия истца являются явным злоупотреблением правом, что само по себе является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В судебное заседание ответчик ФИО1, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ленинградской области не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащем образом, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела жалобу в порядке ч. 2 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Материалами дела установлено, что 4 марта 2019г. между ООО «СтройДизайн» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №.Квартира передана покупателю по акту приема-передачи от 4 марта 2019г., право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра 14 марта 2019г. (№ регистрации №

В соответствии с условиями договора п.5.1. цена недвижимости - 2 338 744 руб.

Согласно п.5.2 оплата по договору осуществляется ежемесячными платежами, каждое 20-е число месяца, после регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение 6-ти месяцев, из которых: 1 платеж в размере 400 000 руб. в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость; последующие 4 платежа в размере 400 000 руб.; 6 платеж в размере 338 744 руб.

В обоснование требований истец указал, что до настоящего времени ФИО1 свои обязательства по оплате полной стоимости квартиры, предусмотренной договором, не исполнила, а точнее не приступила к исполнению обязательств.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости объекта недвижимости, истец 14 марта 2022г. направил ответчику уведомление о расторжении договора.

Из показаний допрошенного судом первой инстанции свидетеля ФИО7 следует, что со слов ФИО1 ей известно, что спорная квартира была приобретена ответчиком в рассрочку, о долгах за квартиру по договору купли-продажи никто не говорил. Со слов ФИО1 и членов ее семьи ей известно, что деньги за квартиру передавались наличными деньгами в офисе через ФИО6

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходил из того, что ответчиком обязательства по оплате имущества не исполнены надлежащим образом, ни один платеж по договору не был уплачен, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий договора от 4 марта 2019г. следует, что цена недвижимости составляет 2 338 744 рубля. Оплата по договору осуществляется в течение 6 месяцев после регистрации права собственности за ответчиком (п.5.2.1.Договора). Право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 14 марта 2019г., до настоящего времени ни одного платежа по договору не произведено, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Доводы ответчика о том, что денежные средства за квартиру были переданы ООО «СтройДизайн» ФИО6, наследником которой является ответчик, не могут являться основанием для отмены судебного решения, поскольку доказательств уплаты по договору ответчиком не предоставлено. То обстоятельство, что истец длительное время не обращался к ответчику за расторжением договора, при отсутствии доказательств исполнения денежного обязательства, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении настоящего спора именно на ответчике лежала обязанность доказать обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих возражений, таких доказательств материалы дела не содержат.

Свидетель ФИО7, допрошенная судом первой инстанции по ходатайству ответчика в качестве свидетеля, сведениями об уплате денежных средств по договору не обладает, при передаче денежных средств не присутствовала, о передаче денежных средств за квартиру ФИО6 знает со слов ответчика (л.д.184-185).

Довод апелляционной жалобы о несоблюдении ООО «СтройДизайн» досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного для данной категории дел (расторжение договора), не может являться основанием к отмене постановленного судом решения.

Действительно, согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем истцом были направлены требования о возврате задолженности и расторжении договора в адрес ответчика 14 марта 2022г. по адресу указанному в качестве места жительства и регистрации ответчика в договоре купли-продажи. Факт неполучения ФИО1 требования ООО «СтройДизайн» не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не исполнен со стороны покупателя до настоящего времени, что свидетельствует о существенном нарушении договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на квартиру ФИО1 и регистрация права собственности на квартиру истца.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Какие-либо доказательства в обоснование своих доводов ответчиком не предоставлены.

Судебная коллегия не находит оснований прийти к выводу о злоупотреблении правом со стороны истца по отношению к правам ответчика, поскольку само по себе длительное не обращение истца за расторжением договора не свидетельствует о наличии такого злоупотребления. Сам по себе факт родственных отношений ФИО1 с ФИО6, не может подтверждать то обстоятельство, что обязательства ответчика по оплате квартиры ей исполнены, доказательств свидетельствующих о том, что ФИО6 в качестве уполномоченного представителя истца приняла от ответчика денежные средства в оплату квартиры в материалы дела не предоставлено, как и не предоставлено финансовых документов подтверждающих доводы ответчика.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 4 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи: