Судья Панаитиди Т.С. Дело № 33-1369/2023

УИД-09RS0001-01-2021-007019-87

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск, КЧР 27 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – Боташевой А.Р.,

судей – Болатчиевой А.А., Гербековой Ф.О.,

при секретаре судебного заседания – Урусове Р.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 декабря 2022 года по гражданскому делу №2-339/2022 по исковому заявлению Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства и по встречному иску ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Боташевой А.Р., объяснения представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства. В обоснование доводов указано, что 3 апреля 2017 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 заключен договор №20 аренды земельного участка с к/н №... площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Срок действия договора – 3 октября 2018 года. ФИО1 на указанном земельном участке воздвигнут объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, площадью застройки - 260 кв.м., степень готовности - 25%, к/н №.... 25 августа 2018 года ФИО1 зарегистрировал в ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства. 14 сентября 2018 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 заключен договор №110 аренды земельного участка с к/н №..., площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Земельный участок предоставлен под объектом незавершённого строительства для окончания строительства. Договор заключен сроком до 14 сентября 2021 года. На момент обращения в суд на земельном участке имеется объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, степень готовности - 25%, площадь - 260 кв.м., к/н №..., принадлежащий ФИО1 Срок договора аренды от 14 сентября 2018 года №110 истек 14 сентября 2021 года, и постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска от 21 сентября 2021 года №652 действие договора аренды прекращено с 14 сентября 2021 года. С учетом изложенного просит изъять у ФИО1 объект незавершённого строительства: проектируемое назначение - нежилое, степень готовности 25%, площадь - 260 кв.м., к/н №..., расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование доводов указано, что земельный участок площадью 831 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе, к/н №..., расположенный по адресу: КЧР, <...> и Отдыха «Зеленый остров», принадлежит ФИО1 на основании договора №110 аренды земельного участка от 14 сентября 2018 года сроком действия до 14 сентября 2021 года. На данном участке в соответствии с разрешением на строительство от 22 марта 2018 года ФИО1 возведено здание кафе площадью 260 кв.м. до истечения срока действия договора аренды, что подтверждается техническим планом здания от 30 августа 2021 года. В целях легализации возведенного объекта завершенного строительства, 13 января 2022 года ФИО1 обратился в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе по адресу: КЧР, <...> и Отдыха «Зеленый остров», которое письмом 13 января 2022 года отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе, указав, что истек срок действия договора аренды участка. В соответствии с заключением ООО «Техпроект» от 12 января 2022 года, объект в части архитектурного облика имеет небольшие отклонения, а в целом соответствует проекту, отвечает всем требованиям безопасности. В БТИ проведена техническая инвентаризация и выданы технические документы, из которых следует, что кафе возведено в 2021 году, общая площадь составляет 260 кв.м. Нежилое здание кафе соответствует целевому назначению земельного участка, градостроительным нормам и правилам безопасности, что свидетельствует об отсутствии нарушений, допущенных при его строительстве, которые могли бы препятствовать признанию права собственности на него. В данном случае единственным из предусмотренных Законом о регистрации и ст.8.1 ГК РФ основанием, способным установить право собственности истца на данный объект недвижимости, является вступившее в законную силу решение суда. Руководствуясь ст.ст. 8.1, 12, 218 ГК РФ, просит признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание кафе площадью 260 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 831 кв.м. с к/н №... по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров; указать, что вынесенное по делу решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на здание кафе в ЕГРН.

Определением Черкесского городского суда КЧР от 11 мая 2022 года приято к производству встречное исковое заявление с привлечением соответчика Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска.

В судебное заседание представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель, представитель ответчика по встречному иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по КЧР, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Согласно телефонограмме от 26 декабря 2022 года представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска – ФИО3, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 - ФИО2, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика по встречному иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4 согласно телефонограмме от 26 декабря 2022 года поддержала письменные возражения на встречное исковое заявление в полном объеме и просила отказать в удовлетворении требований ФИО1

От ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 15 декабря 2022 года поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия. В удовлетворении исковых требований Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска об изъятии объекта незавершенного строительства просил отказать в полном объеме; встречное исковое заявление поддержал в полном объеме и просил его удовлетворить.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 декабря 2022 года в удовлетворении как первоначальных исковых требований, так и встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска и вынести в данной части новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом осталось без внимания, что объект создан на земельном участке, отведенном для этих целей, а изменения его архитектурного облика были согласованы с архитектурой. Не соглашаясь с выводом суда о том, что им выбран неверный способ защиты, ссылается, что до истечения срока действия договора аренды он успел завершить строительные работы, но не успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а с истекшим сроком действия договора аренды, выполнить требования ст.55 ГрК РФ не представляется возможным, в связи с чем, он воспользовался таким способом защиты как иск о признании права собственности на возведенный объект.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик по встречному иску – Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, направил в суд своего представителя ФИО2, который поддержал доводы апелляционной жалобы и просил решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В судебное заседание представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска, представитель ответчика по встречному иску Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по КЧР, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, каких-либо ходатайств не заявляли.

Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений относительно нее, выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия приходит к выводу об отмене состоявшегося судебного решения в части отказа в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп.1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 ЗК РФ).

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п.33 ст.34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп.10 п.5 и п.5 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп.8 п.8 ст.39.11).

Согласно п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Из содержания подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст.239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст.239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ст.1 и подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года №19-КАД21-17-К5.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Согласно п.4 ст.229.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (п.3 указанных Правил).

В подп. «з» п.7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 3 апреля 2017 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 заключен договор №20 аренды земельного участка с к/н №... площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе. Договор заключен сроком на 1 год 6 месяцев, при этом срок действия договора установлен с 3 апреля 2017 года до 3 октября 2018 года; он зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР 19 апреля 2017 года (т.1 л.д.7-12, т.2 л.д.11-15).

22 марта 2018 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска ФИО1 выдано разрешение №09-301000-85-2018 на строительство кафе общей площадью 260,0 кв.м., объемом 1123,8 куб.м., площадью застройки 168,4 кв.м., посадочных мест – 86, площадь открытой террасы – 99,6 кв.м. на земельном участке с к/н №... сроком до 3 октября 2018 года (т.1 л.д.80-82, т.2 л.д.17-18).

На указанном земельном участке ФИО1 в соответствии с его разрешенным использованием, в период действия договора аренды участка, возведено недостроенное здание, проектируемое назначение - нежилое, площадью застройки - 260 кв.м., степень готовности - 25%, к/н №..., что не оспорено сторонами.

Согласно выпискам из ЕГРН от 25 августа 2018 года и от 22 сентября 2021 года за ФИО1 зарегистрирован объект незавершенного строительства с процентом готовности 25 %, площадью 260 кв.м., проектируемое назначение нежилое, с к/н №..., на основании договора аренды земельного участка №20 от 3 апреля 2017 года (т.1 л.д.14-15, 22-26).

14 сентября 2018 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 заключен договор №110 аренды земельного участка с к/н №... площадью 831 кв.м., расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, для строительства кафе (т.1 л.д.16-20).

Согласно п.1.1 договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1 на праве собственности в соответствии с выпиской из ЕГРН от 25 августа 2018 года. Земельный участок предоставлен под объектом незавершённого строительства для окончания строительства кафе.

Договор в соответствии с постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска от 14 сентября 2018 года №88 заключен сроком до 14 сентября 2021 года; он зарегистрирован в Управлении Росреестра по КЧР 28 сентября 2018 года.

При обращении 13 января 2022 года ФИО1 в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе, расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», в предоставлении муниципальной услуги согласно ответу №02-33 от 19 января 2022 года отказано, в связи с несоответствием требованиям ст.55 ГрК РФ в части отсутствия прав на земельный участок, так как срок действия договора аренды земельного участка №110 от 14 сентября 2018 года истек (т.2 л.д.43).

Согласно данным акта сверки взаиморасчетов за период с 1 января 2018 года по 30 июня 2022 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 по состоянию на 30 июня 2022 года задолженности по арендной плате не имеется (т.2 л.д.44).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначального и встречного исков. В первом случае суд исходил из того, что, заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, истец не представил предусмотренный Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, изначально лишив ФИО1 права на оспаривание начальной продажной цены.

Относительно встречного искового заявления ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости, суд пришел к выводу, что в порядке ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) спорный объект в эксплуатацию не вводился, а отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта от 19 января 2022 года №02-33 в установленном порядке оспорен не был, незаконность данного отказа судебным решением не установлена.

Поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска об изъятии объекта незавершенного строительства, судебная коллегия не усматривает оснований для проверки решения суда в этой части по правилам п.2 ст.327.1 ГПК РФ.

В соответствии с п.5 ч.3 ст.8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

В соответствии с ч.6 ст.52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Согласно ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно п.1 ч.6 ст.55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является, в том числе, отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

Ч.3 ст.55 ГрК РФ определено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы в числе прочего следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как установлено судом и подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, готовностью 25%, расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», строительство которого осуществлялось на основании проектной документации, разработанной в 2017 году ООО «Техпроект» (т.2 л.д.89-98).

Земельный участок предоставлен под объектом незавершённого строительства по договору №110, заключенному 14 сентября 2018 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1, для окончания строительства кафе сроком до 14 сентября 2021 года.

Согласно данным акта сверки взаиморасчетов за период с 1 января 2018 года по 30 сентября 2023 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и ФИО1 по состоянию на 30 сентября 2023 года задолженность ФИО1 составляет 10258,70руб.

ФИО1 в материалы дела представлен Технический план здания от 30 августа 2021 года, подготовленный в связи с созданием здания, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», согласно которому строительство объекта завершено (т.2 л.д.19-32).

Согласно Акту обследования, составленному техником по инвентаризации строений и сооружений филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по КЧР №827 от 28 декабря 2021 года, обследован объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», – кафе Лит.А, общая площадь – 260 кв.м., этажность – 2 этажа, год постройки – 2021 год (т.2 л.д.41).

В соответствии с заключением №01/22 от 12 января 2022 года, подготовленным Проектным институтом ООО «Техпроект», спорный объект выполнен с незначительными отклонениями от проектных решений в части архитектурного облика (данные изменения согласованы с отделом архитектуры и не повлияли на конструктивную схему здания), соответствует действующим нормам и правилам и обеспечивает взрывную, взрывопожарную и пожарную безопасность при соблюдении установленных норм и правил безопасности эксплуатации здания и соответствует требованиям экологических и санитарно-гигиенических норм (т.2 л.д.42).

Согласно заключению эксперта №13/22 от 26 апреля 2022 года по строительно-технической экспертизе нежилого здания кафе по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», составленному ООО «Архитектурная мастерская ФИО5», нежилое здание кафе по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров», построено в соответствии с разрешением на строительство, что соответствует положения п.17 ст.51 ГрК РФ; возведение кафе соответствует целевому назначению земельного участка, градостроительным нормам и правилам; при обследовании кафе для оценки соответствия требованиям ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» выявлено соответствие минимально необходимым требованиям к зданиям в части обеспечения: 1)механической безопасности; 2)пожарной безопасности; 3)безопасности при опасных природных процессах и явлениях; 4)безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании; 5)безопасности для пользователей зданием; 6)доступности здания для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; 7)энергетической эффективности здания; 8)безопасного уровня воздействия здания на окружающую среду. Кафе соответствует техническим регламентам, в том числе устанавливающим требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания, и санитарно-гигиеническим, пожарным и экологическим нормам; сохранение и эксплуатация возведенного нежилого здания кафе не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т.2 л.д.48-59).

В ходе судебного разбирательства в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 3 августа 2022 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы №68 от 15 ноября 2022 года, проведенной Автономной некоммерческой организацией «Независимая судебно-экспертная лаборатория», следует, что:

1) при анализе полученных при проведении экспертного обследования данных, и, сопоставляя с требованиями градостроительных нормативно-правовых актов, можно сделать заключение о соответствии объекта экспертизы - объект капитального строительства: нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с к/н №... по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, требованиям: Правил землепользования и застройки города Черкесска; Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года №136-ФЗ; Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года №190-ФЗ; СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89; экологическим нормам; Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Несущие строительные конструкции объекта капитального строительства: нежилое здание - кафе, общей площадью 260 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с к/н №..., по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, находятся в работоспособном состоянии, обеспечивающем надежность и пространственную устойчивость здания, при этом прочность, устойчивость и долговечность элементов нежилого здания соответствует существующим нормативным требованиям.

Объект капитального строительства: нежилое здание - кафе, общей площадью 260,00 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с к/н №..., по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, соответствует основным нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП, СП, ГОСТ), санитарно- эпидемиологическим нормам (СанПиН), градостроительным нормативам (СП, ТСН), экологическим требованиям, требованиям норм пожарной безопасности, Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону №384-ФЗ от 30.12.2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

2) Безопасная эксплуатация объекта исследования: объект капитального строительства: нежилое здание - кафе, общей площадью 260 кв.м., этажность: 2, расположенное на земельном участке с к/н №..., по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория Парка Культуры и Отдыха Зеленый остров, возможна в полной мере и сохранение данного объекта недвижимого имущества не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенные выводы эксперта никем из лиц, участвующих в деле, не опровергнуты, не поставлены под сомнение. В экспертном заключении полно и всесторонне описан ход и результаты исследования; квалификация эксперта сомнений не вызывает, он имеет соответствующую квалификацию в исследуемой области по экспертным специальностям и достаточный стаж экспертной работы. В связи с чем, по мнению судебной коллегии, заключение по итогам судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям допустимости, достоверности и относимости и обоснованно положено судом первой инстанции в основу решения.

Как отмечалось выше, в порядке ст.55 ГрК РФ спорный объект в эксплуатацию не вводился, ввиду того, что в удовлетворении соответствующего заявления письмом №02-33 от 13 января 2022 года Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска отказало ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе, расположенного по адресу: г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха «Зеленый остров»; основаниями для отказа послужило несоответствие требованиям ст.55 ГрК РФ в части отсутствия прав на земельный участок, так как срок действия договора аренды земельного участка №110 от 14 сентября 2018 года истек.

Суд, давая оценку данному отказу, исходил из того, что истцом в установленном ч.8 ст.55 ГрК РФ порядке он оспорен не был, незаконность данного отказа судебным решением не установлена, а истец не ссылается на его незаконность и наличие всех необходимых для получения требуемого разрешения документов.

Вместе с тем, судом не учтено, что истцом по встречному иску избран способ защиты права, предусмотренный ст.222 ГК РФ, согласно которому:

- самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1);

- право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).

Согласно разъяснениям, приведенным в п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Анализируя обстоятельства дела с учетом приведенных правовых норм, судебная коллегия считает установленным, что ФИО1 до истечения срока действия договора аренды завершено строительство здания кафе, при этом возведение объекта недвижимости осуществлено им в соответствии с разрешением на строительство. Он не успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, так как с истекшим сроком действия договора аренды земельного участка, выполнить требования ст.55 ГрК РФ не представляется возможным, и именно со ссылкой на данное обстоятельство он получил отказ публичного органа на соответствующее обращение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В п.21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п.3 ст.222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики №2(2020) отмечено, что разъяснения п.26 Постановления №10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

Следовательно, вопреки доводам ответчика по встречному иску отсутствие требуемого разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п.1 ст.222 ГК РФ), а п.3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

При том, что со стороны застройщика отсутствует злоупотребление правом, так как он обращался в публичный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть предпринимал попытки легализовать возведенный им объект в административном порядке, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является препятствием к разрешению иска о признании права собственности на возведенный объект в соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ.

Кроме того, как разъяснено в п.24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно п.4 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются п.10 ст.40 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

По смыслу указанных разъяснений истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды. Судебная коллегия считает, что такой правовой подход в полной мере применим к самовольной постройке.

Таким образом, закон и правоприменительная практика допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, что имеет место в настоящем споре. Тем более ответчиками по встречному иску не опровергнут довод ФИО1 о возведении им здания кафе в период действия договора аренды, а именно 30 августа 2021 года, что подтверждено им техническим планом здания.

Тем более, что в суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 обоснованно ссылался на то, что строительство было завершено вовремя, но могло быть завершено еще раньше, если бы не началась пандемия новой короновирусной инфекции, и в связи с этим застройщик не был бы лишен возможности завозить строительные материалы на территорию Парка культуры и отдыха «Зеленый остров», который запрещалось посещать.

Кроме того, судом при вынесении решения не дана оценка добросовестности поведения ФИО1 как арендатора земельного участка применительно к положениям ст.10 ГК РФ, поскольку последний возвел здание кафе на специально предоставленном для этих целей земельном участке, им получена необходимая разрешительная документация, строение соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, и существенных нарушений их не выявлено, все внесенные изменения согласно заключению №01/22 от 12 января 2022 года, подготовленному Проектным институтом ООО «Техпроект», были согласованы с отделом архитектуры. Кроме того, ФИО1 регулярно вносилась арендная плата, и он законно воспользовался своим правом однократного продления срока аренды земельного участка для завершения строительства.

Доводы ответчика в письменных возражениях на апелляционную жалобу о том, что разрешение на строительство было выдано на кафе с открытой террасой, а возведен объект с закрытой террасой, площади каждого из его помещений не соответствуют проектной документации, а с заявлением о корректировке проектной документации застройщик не обращался, не являются основанием для отказа в удовлетворении встречного иска, поскольку, во-первых, объект выполнен с незначительными отклонениями от проектных решений в части архитектурного облика (открытая/закрытая терраса), что согласовано с отделом архитектуры и не повлияло на конструктивную схему здания, что следует из заключения ООО «Проектный институт «Техпроект» от 12 января 2022 года; во-вторых, остальные доводы опровергаются заключением судебной экспертизы.

Более того, доказанность данных доводов истца по первоначальному иску, по сути, должна была бы повлечь снос самовольной постройки, тогда как им заявлено требование об изъятии возведённого объекта, правовая цель которого выставление его на продажу посредством проведения аукциона. То есть несоответствие цели первоначального иска доводам его представителей, по мнению судебной коллегии, подлежит квалификации как недобросовестное поведение, поскольку Управление полагает, что при наличии данных нарушений возможно его изъять и продать, но невозможно признать за ним право собственности за застройщиком при том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что следует из заключения судебной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что суд, отказав одновременно как в иске об изъятии возведенного объекта, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, возведенный на публичном земельном участке, не разрешили вопрос о правовой судьбе данного объекта, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Следовательно, имеются правовые основания для удовлетворения требований ФИО1 о признании права собственности на спорный объект по основанию, предусмотренному п.3 ст.222 ГК РФ, что влечет отмену судебного решения в части отказа в удовлетворении данных требований по основаниям, предусмотренным п.п.3-4 ч.1 ст.330 ГПК РФ с вынесением нового решения об удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 декабря 2022 года отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.

В отмененной части принять новое решение.

Встречный иск ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание кафе площадью 260,0 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 831 кв.м. с кадастровым номером №... по адресу: КЧР, г.Черкесск, территория парка Культуры и Отдыха Зеленый остров.

Настоящее определение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект в ЕГРН.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: