Решение по делу № 3А-10/2023 от 30.03.2023 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-10/2023

УИД 39OS0000-01-2022-000176-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником помещения №, общей площадью 613 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого помещения по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 28067443,26 рубля. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке №201К-2022 от 26 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО2 (АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки»), рыночная стоимость помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 12480000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Решением №ОРС-39/2022/000414 от 09 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости помещения № нарушает его права налогоплательщика. Согласно уточненным требованиям, просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000414 от 09 июня 2022 года и установить кадастровую стоимость помещения № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 12150000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 Бурико В.Р. уточненные административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 против удовлетворения заявленных административных исковых требований возражал.

Административный ответчик Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения №, общей площадью 613 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого помещения определена в сумме 28067443,26 рубля.

По инициативе ФИО1 была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения №. Согласно отчету об оценке №201К-2022 от 26 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком ФИО2 (АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки»), рыночная стоимость помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 12480000 рублей.

11 мая 2022 года ФИО1 обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №201К-2022 от 26 апреля 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000414 от 09 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало невыполнение п. 5 ФСО №3: операционные расходы без обоснования приняты на уровне максимального значения (23,3%), как и процент недонагрузки (20,1%) при неактивном рынке. Коэффициент капитализации принят по верхней границе интервала на уровне 16,3%, применяемом для городов с населением до 500000 человек и уровнем дохода ниже среднего, в то время как для Калининграда среднее значение – 11,3%. Нарушены требования п.п. «б» п. 22 ФСО №7 – при определении корректировки на этаж расположения указано, что объект оценки и объекты-аналоги расположены на 1 этажах без проведения корректировки, к объекту-аналогу №3 без отделки, расположенному в цокольном этаже и на красной линии, не применены соответствующие повышающие корректировки, в том числе на этаж расположения, а также корректировка на красную линию. При определении корректировки на местоположение объекта оценки отнесен к типовой зоне «спальные микрорайоны высоткой застройки», в то время как объект оценки расположен в центре г. Калининграда, что могло привести к занижению его итоговой стоимости. К объектам-аналогам, отличающимся по месту расположения от объекта оценки, повышающие корректировки не применены.

Согласно заключению эксперта ФИО4 (ООО «ЭКСКО») №346-22 от 03 марта 2023 года, отчет об оценке №201К-2022 от 26 апреля 2022 года не соответствует требованиям оценочного законодательства, нарушены требования п. 8 ФСО №3, п. 5 ФСО №3. Рыночная стоимость нежилого помещения № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 12150000 рублей.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Стороны сомнений в достоверности заключения и правильности его выводов не высказали.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000414 от 09 июня 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №201К-2022, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость нежилого помещения № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №346-22 от 03 марта 2023 года – 12150000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000414 от 09 июня 2022 года – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения №, общей площадью 613 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года – 12150000 (двенадцать миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости считать дату обращения ФИО1 в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - 11 мая 2022 года.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 апреля 2023 года.

Судья Шубин Д.В.