Решение по делу № 2-1486/2025 от 08.10.2025 - о признании договора купли-продажи, дарения недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок и дом.

Дело № 2-1486/2025

УИД 74RS0038-01-2025-000362-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2025 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Громовой В.Ю.,

при секретаре Гайнановой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи, дарения недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок и дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просили, с учетом уточнений, признать недействительным (ч. 2 ст. 168, ч. 2 ст. 170 ГК РФ) договор купли-продажи земельного участка от 09.02.2023 заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) с кадастровым №, площадью 400 кв.м., расположенного АДРЕС; недействительным (ч. 2 ст. 168 ГК РФ) прикрываемый договор - договор дарения земельного участка с домом от 09.02.2023, заключенного между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель); применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости с кадастровым №, расположенного АДРЕС общей площадью 275 кв.м и земельного участка с кадастровым № в собственность ФИО1, прекратить право собственности ФИО3; признать право собственности на объект недвижимости с кадастровым №, расположенный АДРЕС общей площадью 275 кв.м расположенный на земельном участке с кадастровым № за истцом ФИО1, прекратив право собственности ФИО3 (том 3 л.д. 63-70).

В обоснование заявленных требований ФИО1, ФИО2 указали, что ФИО1 являлся собственником земельного участка с кадастровым № площадью 400 кв.м, расположенного АДРЕС, а также садового дома 2018 года постройки с кадастровым №. 28.10.2022 ФИО1 выдана доверенность на имя ФИО4 № удостоверенная нотариусом ФИО5 30.08.2024 истец узнал, что 09.02.2023 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор дарения земельного участка с кадастровым №. От имени ФИО1 договор подписан по доверенности ФИО4 В связи с тем, что договор дарения не смог пройти процедуру государственной регистрации, между ФИО1, в лице представителя ФИО4 и ФИО3 подписан договор купли-продажи от 09.02.2023. Сделки по отчуждению садового дома расположенного на указанном земельном участке не производились. Денежных средств по договору купли-продажи не передавались. До оспариваемой сделки на отчужденном земельном участке расположен был садовый дом, который был построен в 2018 году. До 09.02.2023 садовый дом был снят с кадастрового учета, но уже 06.03.2023 вновь поставлен на кадастровый учет. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 09.02.2023, является притворной сделкой, которая прикрывала сделку по дарению земельного участка. Кроме того, построенный на земельном участке дом является совместной собственностью супругов - ФИО1 и ФИО6 Змельный участок по договору был отчужден без находящегося на нем здания. Сумма по договору неравноценна стоимости земельного участка и дома, рыночная стоимость которых составляет минимум 20 000 000 руб., что 61 раз меньше, указанной в договоре.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО4, в качестве третьих лиц Управление Росреестра по Челябинской области.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании участия не принимали, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. ФИО7 представлены письменные пояснения (том 2 л.д. 116-117). ФИО1 представлены письменные пояснения (том 3 л.д. 51-52).

Представитель истца ФИО1 - ФИО8 в судебном заседании исковые требований поддержал в полном объеме. Представил письменные пояснения.

Представитель истца ФИО2 – ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО10 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что оснований для признания сделки недействительной не имеется. Денежные средства перечислялись ФИО1, согласие супруги не требовалось при заключении договора купли-продажи. Представлены письменные возражения. Кроме того, ссылался на пропуск срока исковой давности.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представила письменные пояснения и отзыв, согласно которым с целью перевода садового дома в жилой сыном ФИО3 было предложено зарегистрировать на него дом. О том, что дом зарегистрирован на ФИО3 сказала сыну ФИО1 в августе 2024 года, когда появилось объявление на «Авито» о продаже дома. Ее представитель ФИО11 в судебном заседании пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленных требований (том 3 л.д. 53-54).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании участия не принимали, извещены.

Суд, выслушав представителей истцов, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 28 октября 2022 года нотариусом ФИО5 удостоверена доверенность ФИО1, согласно которой ФИО1 наделил полномочиями ФИО4 в том числе и на продажу имущества и получение денежных средств (том 2 л.д. 62).

09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО1 (Даритель) на основании доверенности от 28 октября 2022 года выданной нотариусом К.Л.В.. и зарегистрированной в реестре № и ФИО3 (Одаряемый) подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 400 кв.м, расположенного АДРЕС (том 1 л.д. 43-45, том 2 л.д. 67). Указанный договор сдан на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области. Вместе с тем, договор дарения не зарегистрирован.

09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО1 (Продавец) на основании доверенности от 28 октября 2022 года выданной нотариусом К.Л.В. и зарегистрированной в реестре № и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 400 кв.м, расположенного АДРЕС (том 2 л.д. 60). Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии 22 февраля 2023 года.

В соответствии с п. 3 Договора, земельный участок продается за 325 000 руб. Стоимость уплачивается Продавцу наличными денежными средствами до подписания Договора. Факт получения Продавцом денежных средств за проданный земельный участок подтверждается подписанием Договора Продавцом и Покупателем, без составления расписки.

Согласно п. 5 Договора, на земельном участке объектов недвижимости не имеется.

В настоящее время земельный участок общей площадью 400 +/- 14 кв.м с кадастровым №, расположенный АДРЕС, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования- для ведения садоводства, зарегистрирован за ФИО3 (том 1 л.д. 85-94).

На земельном участке с кадастровым № расположен жилой дом общей площадью 275 кв.м с кадастровым № (том 1 л.д. 95-102). Указанный жилой дом поставлен на кадастровый учет 13 марта 2023 года на основании технического плана от 06 марта 2023 года ФИО12 и зарегистрирован за ФИО3(том 2 л.д. 36).

Ранее на земельном участке с кадастровым № был расположен садовый дом общей площадью 266,5 кв.м с кадастровым №. Указанный садовый дом поставлен на кадастровый учет 01 марта 2016 года (том 1 л.д. 35-37).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Челябинской области садовый дом общей площадью 266,5 кв.м с кадастровым № снят с кадастрового учета 30 января 2023 года на основании заявления ФИО4 по доверенности от имени ФИО1, документом представленным к заявлению являлся акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости от 25 января 2023 года ФИО12 (том 2 л.д. 34).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Из пояснений ФИО4 следует, что ом, что дом зарегистрирован на ФИО3 сказала сыну ФИО1 в августе 2024 года, когда появилось объявление на «Авито» о продаже дома.

ФИО3 в судебном заседании пояснил, что дом, который был им поставлен на кадастровый учет после приобретения земельного участка, ранее также находился на земельном участке и его конфигурация не изменилась. В связи с чем данный дом был снят до сделки с кадастрового учета не знает, поскольку им данные действия не производились.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Истцами заявлено о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку волеизъявления истца на отчуждение дома и земельного участка не было, денежные средства не получал, документы не подписывал, о заключении договора купли-продажи не знал, с кадастрового учета дом не снимал.

Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Момент возведения дома на вышеуказанном земельном участке сторонами не оспаривался. Стороны пояснили, что дом возведен до заключения оспариваемой сделки ФИО1, которому данный дом и принадлежал до 30 января 2023 года. Также данный дом возведен ФИО1 в период брака с ФИО2 (том1 л.д. 13).

Истцы указали с иске, что воли их на отчуждение земельного участка вместе с домом ФИО3 у них не было. Согласие на отчуждение дома ФИО2 не давала.

Согласно заключению специалиста ИП М.В.В. № от 15.05.2025 стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного АДРЕС составляет 980 800 руб. (том 2 л.д. 188-248).

Согласно заключению специалиста ИП М.В.В. № от 11.07.2025 стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного АДРЕС и расположенного на нем жилого дома общей площадью 275 кв.м составляет 23 531 300 руб.

Поскольку земельный участок был продан отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости (дома), принадлежащего продавцу, то положения абзаца третьего пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающего отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, при заключении договора купли-продажи были нарушены.

В связи с этим суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 09 февраля 2023 года в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающих требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчиком ФИО3 указано, что денежные средства были перечислены 26 января 2023 года в счет оплаты по договору купли-продажи 09 февраля 2023 года.

В подтверждение указанных доводов, ФИО3 представлен чек от 26 января 2023 года на сумму 350 000 руб. (том 2 л.д. 170-171).

Представитель ФИО1 в судебном заседании возражал относительно оплаты по договору, ссылаясь на то, что ФИО3 производились ежемесячно платежи на его счет.

Согласно справке о движении денежных средств по счету ФИО1 за период с 2022 года по 2024 год, ФИО3 неоднократно, ежемесячно производятся перечисления денежных средств в размере сумм от 7 500 руб. до 400 000 руб.

Таким образом, доказательств того, что именно указанные средства в размере 350 000 руб. были направлены в счет оплату по договору от 09 февраля 2023 года, в материалы дела ответчиком ФИО3 не представлено.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая, что в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ ответчиками не представлено в материалы дела доказательств передачи денежных средств ФИО3 ФИО4 или ФИО1 по договору купли-продажи от 09 февраля 2023 года, требования о признании договор купли-продажи, заключенного 09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО1 и ФИО3 по которому ФИО1 продал ФИО3 земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. расположенный АДРЕС недействительным подлежит удовлетворению, в связи с чем право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым № площадью 275 кв.м. расположенные АДРЕС подлежит прекращению.

Поскольку договор купли-продажи признан судом недействительным, требования истцом о признании права собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым № площадью 275 кв.м. расположенные АДРЕС подлежат удовлетворению.

Поскольку договор дарения не был зарегистрирован надлежащим образом, каких-либо правовых последствий не повлек, то требования истцов о признании договора дарения от 09 февраля 2023 года недействительным удовлетворению не подлежат.

Ответчиком ФИО3 в заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, истец узнал о том, что собственником жилого дома и земельного участка является ФИО13 после того, как был выставлен на продажу данный объект недвижимости на «Авито» 30.08.2024, после того как об этом ему сообщила мать ФИО4

Учитывая, что до августа 2024 года истец ФИО1 не знал, что на жилой дом и земельный участок зарегистрирован за ФИО3, договор купли-продажи от 09 февраля 2023 года собственноручно не подписывал, в связи с чем срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной истцами не пропущен.

Доводы ФИО3 о том, что продажа земельного участка его братом ФИО1 ему была обусловлена тем, что ФИО3 вышел из числа собственников доли в ООО «Мясное раздолье» несостоятельны, поскольку доказательствами, в соответствии ст. 56 ГПК РФ, не подтверждены. Оспариваемый договор является договором купли-продажи. Какого-либо соглашения, заключенного между сторонами не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 09 февраля 2023 года между ФИО4, действующей от имени ФИО1 и ФИО3, по которому ФИО1 продал ФИО3 земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. расположенный АДРЕС.

Применить последствия недействительности сделки.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. расположенный АДРЕС.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым № площадью 275 кв.м. расположенные АДРЕС.

Признать право собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым № площадью 400 кв.м. и жилой дом с кадастровым № площадью 275 кв.м. расположенные АДРЕС.

Данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора дарения, - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Громова В.Ю.

Мотивированное решение составлено 08 октября 2025 года.

Председательствующий Громова В.Ю.