Решение по делу № 2-1781/2023 от 23.03.2023

УИД: 34RS0008-01-2023-001373-56

Дело №2-1781/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Мягковой Е.А.,

при секретаре Ушаковой А.А.,

с участием представителя истца Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – В.А., представителя ответчика ФИО1 – И.В., действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 марта 2023 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В обоснование иска указано, что между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ФИО1 заключен договор аренды от 09.06.2021 №..., в соответствии с которым ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., учетный №..., площадью 6 205 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ..., для производственной деятельности базы, сроком действия до 09.07.2020 (далее – Договор).

Пунктом 2.6. Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Ответчиком не была исполнена обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 453 675 руб. 12 коп.

На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 309, 330, 614 ГК РФ, ст.ст. 1, 65 ЗК РФ, истец просит взыскать с ответчика долг по арендной плате за период за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 453 675 руб. 12 коп., неустойку за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 383 935 руб. 70 коп.

Представитель истца Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – В.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении разбирательства дела не просила, доверила представлять свои интересы представителю И.В.

Представитель ответчика ФИО1 – И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения относительно заявленных требований.

С учетом изложенного, мнения сторон, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив и исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ФИО1 заключен договор аренды от 09.06.2021 №..., в соответствии с которым ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №..., учетный №..., площадью 6 205 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ..., для производственной деятельности базы, сроком действия до 09.07.2020 (далее – Договор), что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Площадь земельного участка для ответчика определена на основании п. 10. ст. 39.20. Земельного кодекса РФ (пропорционально доли) следующим образом:

... земельного участка - 6205 кв.м.

... объектов - 564,3 кв.м.

Площадь объектов, приходящаяся на долю ответчика - 524,5 кв.м.

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю ответчика 6205/564,3*524,5=5767,36 кв.м.

Условиями договора согласовано, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г.Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.

Из материалов дела следует, что арендная плата по договору за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 стороной ответчика не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 453 675 руб. 12 коп.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям в п. 25 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013 г.) по смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.10 ст.39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей долевой собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктом 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здании, сооружении или помещения в них, принадлежим правообладателями здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу ст.65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений...»).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд полагает, что использование земельного участка осуществлялось ФИО1 без внесения платы за пользование земельным участком.

Суд соглашается с требованиями истца о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.05.2022 по 31.01.2023, что касается расчета задолженности, исходит из следующего.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату : пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из ч.1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Как следует из материалов дела, истец начисляет арендную плату исходя из рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка департамент руководствовался отчетом об оценке №... от 04.06.2021, согласно которому его стоимость составляла 9146000 руб.

Вторым арендатором по договору аренды земельного участка №... от 09.06.2021 является индивидуальный предприниматель И.П..

В рамках рассмотрения арбитражным судом Волгоградской области дела № А12-34098/2021 по иску индивидуального предпринимателя И.П. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, была назначена судебная экспертиза. В заключении эксперта по делу № А12-34098/2021 эксперт пришёл к следующим выводам: 1. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:070022:441 от 04.06.2021 №..., выполненный ООО «Аналитик Центр» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №...-Ф3 и Федеральным стандартам оценки. 2. Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:070022:441, площадью 6205 кв.м, местоположение: г.Волгоград, ..., по состоянию на 22.03.2021г. составляет 2683000 рублей.

Судебная экспертиза является одним из доказательств по делу, при этом процессуальное законодательство не содержит запрет на использование экспертного заключения, полученного в рамках другого дела, при рассмотрении иного спора. Индивидуальный предприниматель И.П. обратился в арбитражный суд Волгоградской области и иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося как разница между примененной департаментом завышенной рыночной стоимости земельного участка, указанной в договоре аренды (9146000 руб.) и подлежащей применению рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта по делу №А12-34098/2021 (2683000 руб.).

Ответчик ФИО1 привлечена к участию в деле №А12-22888/2022 в качестве третьего лица.

ФИО2 являются арендаторами по одному договору аренды земельного участка, и арендная плата для них исчисляется из единой рыночной стоимости земельного участка.

Решением от 27.12.2022г. арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-22888/2022 исковые требования индивидуального предпринимателя И.П. были удовлетворены. С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя И.П. взыскано 46 480 руб. 29 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося как разница между примененной департаментом завышенной рыночной стоимости земельного участка, указанной в договоре аренды (9146000 руб.) и подлежащей применению рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта по делу № А12-34098/2021 (2683000 руб.).

Исходя из вышеизложенного, суд считает представленный истцом расчет задолженности ненадлежащим (неверным).

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд считает представленный контррасчёт ответчика арендной платы за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 является математически верным и обоснованным.

Рыночная стоимость земельного участка - 2683000 руб. (страница 37 Заключения эксперта по делу № А12-34098/2021).

... земельного участка - 6205 кв.м.

Рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка - 2683000руб. : 6205 кв.м. = 432,3932 руб.

... объектов недвижимости на земельном участке - 564,3 кв.м.

Площадь объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 - 524,5 кв.м.

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю ФИО1 - 5767,36 кв.м.

Согласно п.2.6, п.2.7 Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком.

Исходя из изложенного арендная плата за период с 01.05.2022 по 31.12.2022 составляет 127 181 руб. 20 коп. (190 771 руб. 78 коп. : 12 месяцев х 8 месяцев).

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 составляет – 20 127 руб. 68 коп. (241 532 руб. 19 коп.: 12 месяцев х 1 месяц).

Итого за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 арендная плата составляет 147 308 руб. 88 коп. (127 181 руб. 20 коп. + 20 127 руб. 68 коп.).

Истец просит взыскать неустойку за просрочку платежа за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 251 559 руб., исходя из 0,1% за каждый день.

Поскольку неустойка начислена на сумму завышенной арендной платы, то её взыскание в требуемом истцом размере неправомерно.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Как следует из Постановления N497, мораторий на банкротство не применяется только в отношении застройщиков домов-долгостроев, которые уже включены в реестр проблемных объектов. Иных ограничений по субъектам данным актом Правительства РФ не установлено.

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020г. N44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. десятый п. 1 ст. 63 Закона N 127-ФЗ). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 333ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу своей правовой природы неустойка рассматривается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.

Целью уменьшения неустойки является установление такого баланса имущественных интересов, при котором у кредитора не возникнет неосновательного обогащения, а должник не окажется под искусственно созданной угрозой прекращения своей деятельности. Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию неустойки может служить только их явная несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае может быть, в частности, значительное превышение суммы неустойки против суммы возможных убытков, тяжкие финансовые или иные последствия для истца и явное несоответствие последствиям нарушения обязательства, вызванных их неисполнением.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что заявленная неустойка и проценты являются чрезмерно завышенной, а потому с учетом положений ст. 333 ГК РФ находит подлежащей взысканию неустойку в размере – 3 000 рублей 00 копеек.

В связи с изложенным, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика ФИО1 задолженности по аренде за период 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 147 308 руб. 88 коп., неустойки за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 3 000 руб. 00 коп.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика в порядке ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию в доход муниципального бюджета государственная пошлина в размере 4 206 руб. 18 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (...) в пользу Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>) задолженность по аренде за период 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 147 308 руб. 88 коп., неустойку за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 в размере 3 000 руб. 00 коп., а всего 150 308 руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании арендной платы за период 01.05.2022 по 31.01.2023 свыше 147 308 руб. 88 коп., неустойки за период с 01.05.2022 по 31.01.2023 свыше 3 000 руб. 00 коп. - отказать.

Взыскать с ФИО1 (... в доход муниципального образования город герой Волгоград государственную пошлину в размере 4 206 руб. 18 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 марта 2023 года.

Судья Е.А.Мягкова