Дело № 2-2111/2022 УИД 23RS0006-01-2022-004500-61

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

«18» августа 2022 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Селихова Г.С.,

при секретаре Дятловой А.С.,

с участием истца ФИО1, ее представителя – адвоката Рябоконь Ю.Н., представившей удостоверение № 4809, ордер № 106258,

представителей ответчика администрации МО г. Армавир по доверенностям ФИО2, ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования г. Армавир, ФИО4 о признании незаконным решения о заключении договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка и сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО г. Армавир, ФИО4, в котором просит суд, с учетом уточненных исковых требований: признать незаконным решение администрации МО г. Армавир о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с ФИО4 без проведения торгов; признать недействительным договор аренды вышеуказанного земельного участка от 15.10.2021, с ФИО4 без проведения торгов, как заключенный с нарушением требований закона и применить последствия недействительности сделки, обязав отдел Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды земельного участка; признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства жилого дома литер Б (фундамент бетонный ленточный), возведенный ФИО4 на вышеуказанном земельном участке и обязать ответчиков снести самовольную постройку, возведенную ФИО4

В обоснование заявленных исковых требований указала, что она является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Спорный земельный участок, расположенный по <...>, является смежным с земельным участок, на котором расположен принадлежащий ей дом. В 2010 году спорный земельный участок по <...>, был предоставлен в аренду ФИО4 и договор аренды был пролонгирован в 2014 году. Арендатор нарушал условия договора аренды, при этом администрация МО г. Армавир не предпринимала мер к расторжению договора аренды земельного участка, что было установлено в ходе прокурорской проверки. Договор аренды земельного участка между администрацией МО г. Армавир и ФИО4 был расторгнут <...> по причине нарушения договора аренды земельного участка и ненадлежащего использования земельного участка. После расторжения договора аренды земельного участка на основании заявлений ФИО4 от <...> и <...> между администрацией МО г. Армавир и ФИО4 вновь был заключен договор аренды спорного земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Также решением <...> от <...> было установлено, что в период действия договора аренды земельного участка еще до июля 2014 года ФИО4 было осуществлено строительство объекта незавершенного строительства, который является самовольной постройкой, и не получено согласие собственника на продолжение строительства в соответствии с условиями договора аренды земельного участка. ФИО4 было отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства, однако администрация МО <...> бездействовала и не приняла мер к сносу самовольной постройки, что свидетельствует о неправомерном бездействии сотрудников администрации МО г. Армавир. Самовольная постройка возведена ФИО4 с нарушением норм землепользования и землеустройства г. Армавир на расстоянии менее метра от межи с земельным участком истца, находится на границах зоны с особыми условиями использования территории, а именно в зоне подтопления, в которой запрещено строительство новых жилых домов. Поскольку на спорном земельном участке на момент подачи ФИО4 заявления о предоставлении земельного участка в аренду, а именно на <...>, находился объект незавершенного строительства, администрация МО г. Армавир обязана была принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду или об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с п. 8 ст. 39.15 или ст. 39.16 ЗК РФ. Ранее администрация МО г. Армавир высказывала свою позицию относительно невозможности предоставления земельного участка в аренду ФИО4 без проведения торгов до предоставления документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке. В октябре 2021 администрацией МО г. Армавир было вынесено незаконное постановление о заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, чем нарушены права истца, как собственника домовладения, расположенного на смежном земельном участке, и как лица, изъявившего желание получить в аренду спорный земельный участок. Ранее истец подавала заявление в администрацию МО г. Армавир о предоставлении ей в аренду спорного земельного участка, однако администрация МО г. Армавир не приняла во внимание ее заявление. Также администрация МО г. Армавир не осуществила публикацию о предоставлении в аренду спорного земельного участка в официальном печатном издании «Армавирский собеседник», также лишив истца права на обращение с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. О заключении между администрацией МО г. Армавир и ФИО4 нового договора аренды земельного участка истец узнала <...> из ответа администрации МО г. Армавир, в связи с чем вынуждена обратиться в суд.

Администрация МО г. Армавир в лице представителя по доверенности ФИО2 представила возражения на исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование представленных возражений указала, что <...> в администрацию МО г. Армавир поступило заявление ФИО4 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ. Поскольку основания для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ отсутствовали, было принято решение об опубликовании <...> в газете «Муниципальный вестник Армавира», на официальном сайте администрации и на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов извещения о возможности предоставлении земельного участка в аренду. По истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявления от иных граждан о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка не поступили, в связи с чем было приято решение о заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка без проведения торгов и заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <...>. Доводы истца о том, что ФИО4 должно было быть отказано в предоставлении земельного участка в аренду по причине нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, опровергаются сведениями ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства. Заявление истца о предоставлении ей в аренду спорного земельного участка и о намерении участвовать в аукционе в администрацию МО г. Армавир не поступали, следовательно, истец не является лицом, изъявившим желание получить в аренду земельный участок, и ее права в данном случае не нарушены. Оспариваемый договора аренды земельного участка заключен с соблюдение требований закона и не нарушает права истца.

Истец ФИО1 в судебном заседании просила суд удовлетворить уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Также суду пояснила, что она ранее обращалась в администрацию МО г. Армавир с заявлением о предоставлении ей в аренду спорного земельного участка, за ее счет были произведены межевые работы, она расчистила земельный участок, однако участок в аренду ей предоставлен не был.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Рябоконь Ю.Н. в судебном заседании просила суд удовлетворить уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что администрация МО г. Армавир должна было отказать в предоставлении ФИО4 в аренду спорного земельного участка, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, собственником которого ФИО4 не является, то есть земельный участок не являлся свободным. Объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, при его возведении не соблюден отступ от смежного земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу жилой дом, при этом истец не давала согласие на это согласие, самовольная постройка возведена в зоне подтопления без получения разрешения на строительство. Из решения Армавирского городского суда от <...> администрации МО г. Армавир было известно о том, что на спорном земельном участке расположен самовольно возведенный объект незавершенного строительства, при этом администрация МО г. Армавир не предприняла мер к его сносу и незаконно предоставила ФИО4 в аренду земельный участок.

Представитель ответчика администрации МО г. Армавир по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в представленных возражениях. Также суду пояснила, что согласно сведений ЕГРН на момент заключения оспариваемого договора аренды зона, в которой расположен спорный земельный участок, не была включена в зону подтопления. Объект, расположенный на спорном земельном участке, не поставлен на кадастровый учет и на него, согласно сведений ЕГРН, отсутствуют зарегистрированные права.

Представитель ответчика администрации МО г. Армавир по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Суду пояснила, что администрация МО г. Армавир не возводила самовольную постройку, которую просит снести истец. Перед заключением оспариваемого договора аренды земельного участка администрация МО г. Армавир не проводила обследование земельного участка, поскольку основание для предоставления земельного участка, указанное в заявлении ФИО4, не требовало проведение обследования земельного участка.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Суду пояснил, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с соблюдением требований закона, им было получено разрешение об отступлении от предельных параметров строительства. Объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке по адресу: <...>, возводил его отец в 2011-2012 годах, действуя на основании генеральной доверенности от его имени. Ему не известно, получал ли его отец разрешение на строительство. В заявлении о предоставлении в аренду спорного земельного участка он не указывал на наличие строений на земельном участке.

Выслушав мнение участников судебного заседания, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела <...>, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что <...> ФИО4 обратился с заявлением в администрацию МО г. Армавир, в котором просил на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставить ему в аренду земельный участок, площадью 487 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>

<...> ФИО4 направлено письмо в котором указано, что на основании его заявления опубликовано извещение о предоставлении земельного участка и разъяснено, в том числе, что, если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступят, уполномоченный орган осуществит подготовку проекта договора аренды земельного участка.

<...> ФИО4 был направлен проект договора аренды земельного участка для подписания.

<...> между администрацией МО г. Армавир и ФИО4, на основании п.п. 15 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.18, ст. 39.17 ЗК РФ, заключен договора аренды земельного участка, площадью 487 кв.м., с кадастровым номером 23:38:0402027:18, расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, на срок до <...>.

В отношении земельного участка площадью 487 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, в ЕГРН зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды на срок с <...> по <...> в пользу ФИО4 на основании вышеуказанного договора аренды земельного участка (номер государственной регистрации <...> от <...>).

Согласно п. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в несколько этапов, включая, в том числе: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса.

Согласно п. 7 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

По результатам рассмотрения и проверки заявления уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 данной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

В соответствии с п.п. 2 п. 8 вышеуказанной статьи, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в п.п. 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 ст. 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из представленной суду выписки из ЕГРН от <...> следует, что ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, ст-ца Старая Станица, <...>.

Решением <...> от <...> по делу <...> отказано в удовлетворении иска ФИО4 к администрации МО г. Армавир, Управлению ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Межмуниципальному отделу по г. Армавиру и Новокубанскому району о признании права собственности на объект незавершенного строительства, возложении обязанности зарегистрировать право собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <...> вышеуказанное решение <...> от <...> оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4 – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из вышеуказанного решения Армавирского городского суда Краснодарского края от <...> следует, что ранее между администрацией МО г. Армавир и ФИО4, а именно <...>, был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...>, на срок до <...>, в отношении земельного участка, площадью 487 кв.м., с кадастровым номером 23:38:0402027:18, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием- для ИЖС.

В период действия договора аренды им на арендуемом земельном участке было осуществлено строительство объекта незавершенного строительства, жилого дома лит. Б (фундамент бетонный ленточный) - 18 % готовности. Факт постройки данного объекта подтверждается техническим паспортом по состоянию на <...>, подготовленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по г. Армавир.

До истечения срока действия договора аренды ФИО4 обратился в администрацию МО г. Армавира с заявлением о продлении срока действия договора аренды, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Письмом от 01.09.2015г. Управлением имущественных отношений администрации МО г. Армавира ФИО4 было разъяснено, что для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов необходимо предоставить документы, удостоверяющие права на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Согласно действующему законодательству, он имеет право на заключение договора на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, в случае, если за ним будет признано право собственности на объект незавершенного строительства (п. 15 ст.39.8 ЗК РФ, п.п.9 п.2 ст.39.6, п.1 ст.39.20 ЗК РФ). Кроме того, земельный участок может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства в аренду однократно, для завершения строительства, сроком на 3 года (п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001г. <...>-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Проектно-сметная документация, разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке и постановление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства ФИО4 не получено.

По смыслу п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, нахождение на спорном земельном участке строения независимо от наличия на данный объект зарегистрированных прав является объективным препятствием для реализации ФИО4 права на приобретение такого земельного участка, поскольку до урегулирования вопросов, связанных с законностью нахождения в границах испрашиваемого к предоставлению земельного участка имущества, не принадлежащего заявителям, земельный участок не может считаться свободным от прав третьих лиц.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих что в отношении расположенного на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства принято решение о признании его самовольной постройкой и о его сносе.

Наличие самовольно размещенного на испрашиваемом земельном участке объекта является препятствием для предоставления такого земельного участка и его использования по назначению, поскольку в спорной ситуации до урегулирования вопросов, связанных с нахождением в границах земельного участка имущества, не принадлежащего заявителю ФИО4, земельный участок не может считаться свободным от прав третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в данном случае решение администрации МО г. Армавир о заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка без проведения торгов принято с нарушением требований действующего законодательства, следовательно, вышеуказанное решение является незаконным.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Земельный участок предоставлен ответчику ФИО4 по договору аренды <...> от <...> с нарушением требований п. 5 ст. 1, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, что в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является основанием для признания договора аренды от <...> недействительным.

С учетом вышеизложенного, суд находит обоснованными заявленные истцом требования в части признания незаконным решения администрации МО <...> о заключении договора аренды земельного участка с ФИО4 без проведения торгов, признания недействительным договора аренды вышеуказанного земельного участка от <...>, исключения из ЕГРН регистрационной записи об ограничении права и обременении земельного участка в виде аренды в пользу ФИО4, и удовлетворяет их.

При рассмотрении исковых требований в части признания самовольной постройкой объекта незавершенного строительства жилого дома литер Б (фундамент бетонный ленточный), возведенного ФИО4 на вышеуказанном земельном участке и возложении на ответчиков обязанности снести самовольную постройку, возведенную ФИО4, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу вышеприведенной нормы строение, сооружение или иное недвижимое имущество признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. п. 45, 47 Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10-22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Правом на обращение в суд с иском о сносе строения, по основаниям отсутствия разрешения на строительство и нарушения градостроительных норм принадлежит только уполномоченным органам, осуществляющим строительный надзор, в защиту публичных интересов.

Поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих, что спорный объект незавершенного строительства чинит истцу помехи в пользовании жилым домом и земельным участком, строительство спорного объекта привело к ограничениям или невозможности полноценного использования по целевому назначению принадлежащего истцу жилого дома, суд находит необоснованными заявленные ФИО1 исковые требования в данной части и отказывает в их удовлетворении.

Доводы истца о том, что орган местного самоуправления не воспользовался правом на предъявление требования о сносе самовольной постройки, не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1 в данной части, поскольку, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе использовать и распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, и обязано снести ее, при этом в п. 4 указанной статьи установлен механизм самостоятельной реализации органами местного самоуправления прав на принятие решений в отношении таких построек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования г. Армавир, ФИО4 о признании незаконным решения о заключении договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка и сносе самовольной постройки – удовлетворить частично.

Признать незаконным решение администрации МО г. Армавир о заключении между администрацией МО г. Армавир и ФИО4 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <...>, площадью 487 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Признать недействительным договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...> от <...>, заключенный между администрацией МО г. Армавир и ФИО4, применив последствия недействительности сделки.

Прекратить право аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0402027:18, площадью 487 кв.м., расположенный по адресу: <...>

Аннулировать регистрационную запись <...> от <...> об ограничении права и обременении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 487 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в виде аренды в пользу ФИО4, произведенной на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <...> от <...>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования г. Армавир, ФИО4 в остальной части – отказать.

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий: