Дело № 33-1162/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Петропавловск-Камчатский 06 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего
ФИО1
судей
ФИО2, Никоновой Ж.Ю.,
при секретаре
ФИО3,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,
по апелляционной жалобе истца ФИО4 на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 01 марта 2023 года.
Заслушав доклад судьи Никоновой Ж.Ю., объяснения представителя ФИО4 Поправка Е.А., судебная коллегия
установила:
ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что 06 декабря 2019 года между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по условиям которого покупатель обязуется произвести оплату в сроки: 1 500 000 руб. - до 06 декабря 2019 года; 300 000 руб. - до 31 декабря 2020 года; 350 000 руб. - до 31 декабря 2021 года; 350 000 руб. - до 31 декабря 2022 года. ФИО4 08 мая 2022 года досрочно исполнил свои обязательства по договору путем перевода денежных средств на карту ответчика и просил ответчика снять обременение на квартиру, поскольку согласно условиям договора, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объеме и предоставить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в ЕГРН зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. Для урегулирования спорной ситуации истец пытался связаться с ответчиком по телефону, однако последняя на звонки не отвечает. В связи с чем истец обратился в суд с указанным иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому.
Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и письменном дополнении к ней ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Истец указал, что суд первой инстанции необъективно пришел к выводу о недостаточности представленных ФИО4 доказательств. Суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайств о приобщении к материалам дела возражений ответчика на исковое заявление и о вызове в судебное заседание для дачи пояснений ФИО6 Судом не приняты во внимание сведения о гражданстве ФИО4, месте его проживания с семьёй в съёмной квартире и супружеских отношениях между ответчиком ФИО5 и ФИО6 Также судом не принято во внимание, что в деле имеются копии расписок, которые подготовила и собственноручно подписала ответчик ФИО5 после передачи ей денежных средств. Не соответствуют действительности доводы ответчика о том, что расписки были составлены без фактического получения денежных средств. Кроме того, суд не вызвал в судебное заседание ответчика ФИО5 с целью предоставления ею оригиналов расписок, данные расписки судом не истребованы, вопрос о назначении почерковедческой экспертизы судом также не ставился.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО4 Поправка Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержала по основаниям, указанным в ней.
Иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав представителя ФИО4 Поправка Е.А., исследовав материалы гражданского дела, материалы КУСП № от 05 июля 2022 года проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Согласно п.п. 1, 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Неправильным применением норм материального права являются неправильное истолкование закона (п. 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ).
Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела, в связи с чем, постановленное судом решение подлежит отмене.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств исполнения им договора купли-продажи от 06 декабря 2019 года, а именно доказательств передачи ФИО5 денежных средств, размер которых установлен пунктами 3 и 4 договора купли-продажи от 06 декабря 2019 года.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором.
В соответствии с пп 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства. Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (ст. 25 Закона).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении в судебном порядке вопроса о прекращении ипотеки является установление факта исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и отсутствия совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки.
Как следует из материалов дела, 06 декабря 2019 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа 06 декабря 2019 года, согласно которому продавец обязалась передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить продавцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
По условиям указанного договора стороны определили стоимость квартиры в 2 500 000 руб. Покупатель обязался произвести оплату в указанном размере путем передачи денег продавцу в следующие сроки: 1 500 000 руб. - в срок до 06 декабря 2019 года, в размере 300 000 руб. - в срок до 31 декабря 2020 года, в размере 350 000 руб. - в срок до 31 декабря 2021 года, в размере 350 000 руб. - в срок до 31 декабря 2022 года.
Согласно п. 7 договора, покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности.
С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п. (п. 8 договора).
После получения последнего платежа, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 9 договора).
В силу п. 17 договора, настоящий договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Факт подписания договора от 06 декабря 2019 года сторонами не оспаривался.
Согласно выписке, из ЕГРН, Управлением Росреестра по Камчатскому краю 23 декабря 2019 года произведена государственная регистрация: права собственности (№) и ипотека в силу закона (установлена в пользу ФИО5) на период с 23 декабря 2019 года по 31 декабря 2022 года (№
Согласно передаточному акту к договору от 06 декабря 2019 года, продавец передал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
В подтверждение передачи истцом и получение ответчиком денежных средств истцом представлены копии расписок: от 30 декабря 2021 года в размере 350 000 руб., от 30 декабря 2020 года в размере 300 000 руб., квитанция по переводу денежных средств в размере 350 000 руб. через АО «Тинькофф Банк».
Из материала проверки КУСП № от 05 июля 2022 года следует, что от ФИО7 в ДЧ УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому поступило заявление о том, что с квартиры без законных к тому оснований не снимается обременение. Из пояснений ФИО7, данных должностному лицу УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому, следует, что он заключил договор с ФИО5 о выкупе квартиры с рассрочкой платежа. 08 мая 2022 года ФИО4 досрочно погасил данные обязательства, но ФИО5 обременение на квартиру не сняла, на связь не выходит.
Согласно постановлению участкового уполномоченного полиции отделения ОУУП и ПДН УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому от 07 января 2023 года в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159 УК РФ, по п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, отказано в связи с отсутствием события преступления.
Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец, указал, что договор купли-продажи от 06 декабря 2019 года полностью им исполнен, денежные средства за проданный объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки, однако в ЕГРН обременение (ипотека) недвижимого имущества по-прежнему зарегистрировано.
Из объяснений представителя истца в судебном заседании следует, что задолженность его доверителем погашена в полном объеме, о чем свидетельствуют копии расписок и квитанция АО «Тинькофф Банк» (л.д.11-13). При этом обосновывая требования истец указал на добросовестность исполнения им обязательства и недобросовестное поведение стороны ответчика выразившуюся в уклонении снятия обременения. Ссылаясь на протокол судебного заседания (л.д. 93) представитель истца пояснил, что денежные средства по распискам передавал ФИО6 (гражданский супруг ФИО5) в офисе ООО СК «Босан», который впоследствии передавал ФИО5, ею собственноручно были выполнены расписки, с оригиналов данных расписок ФИО6 снимал копии, которые были переданы бухгалтеру ООО СК «Босан» для оформления налогового вычета ФИО4 (л.д.68). Приложенные к иску копии расписок были распечатаны из личного кабинета налогоплательщика. Представитель истца ссылается на невозможность предоставления оригиналов документов поскольку ФИО5 уклоняется от их возврата. Также представитель истца указывает, что возражая относительно иска ответчик не оспорила расписки, с встречным иском не обращалась, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы не заявляла, в судебное заседание не являлась, в суд с иском о взыскании задолженности по договору не обращалась, в правоохранительные органы не обращалась.
Кроме того, представитель истца указал, что ФИО6 являлся его непосредственным руководителем, который и предложил купить квартиру у ФИО5, впоследствии у ФИО4 с ФИО6 сложились неприязненные отношения, в связи с чем последний платеж не передавался через ФИО6, а был переведен по номеру телефона ФИО5 на ее счет в АО «Тинькофф Банк» (ранее истцу телефон ФИО5 известен не был).
В подтверждение своей позиции представитель истца указал, на противоречивые объяснения представителя ответчика ФИО8, которая пояснила, что ФИО5 расписки на получение денежных средств подписывала, однако деньги по этим распискам не получала. Также указала, что при оформлении договора купли-продажи ФИО5 денежные средства в размере 1 500 000 руб. фактически не получала, не оспаривала получение денежных средств в размере 350 000 руб. на счет в АО «Тинькофф Банк».
При этом, в том же судебном заседании сообщила, что при получении 650 000 руб. ее доверитель готова обратится в регистрирующий орган о прекращении ипотеки (л. д. 72-76).
Оценивая представленные истцом доказательства, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм и исходя из установленных по делу фактических обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о надлежащим исполнении обязательства по оплате квартиры путем передачи денег продавцу в размере 1 500 000 руб. в срок до 06 декабря 2019 года; в размере 300 000 руб. 31 декабря 2020 года; в размере 350 000 руб. 31 декабря 2021 года; в размере 350 000 руб. 08 мая 2022 года и как следствие прекращение ипотеки.
Доводы стороны ответчика, о том, что обязательства по условиям договора не исполнены, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доказательств не исполнения обязательств по договору не представлено, ответчиком подпись в расписках от 30 декабря 2020 и 30 декабря 2021 года и факт их написания не оспорена, при этом факт нахождения подлинников указанных расписок у ответчика не имеет правового значения, поскольку данные расписки не являются долговым документом в соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ, а подтверждает передачу денежных средств в счет погашения общей суммы задолженности по договору купли - продажи и прекращение обязательств на сумму 2 500 000 руб.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что стороной истца подтвержден факт исполнения обеспеченного ипотекой обязательства по договору купли-продажи от 06 декабря 2019 года, что является основанием для отмены решения Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 01 марта 2023 года, а исковые требования ФИО4 - удовлетворению.
На основании ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей за подачу иска в суд и 150 рублей за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.ст. 327.1-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 01 марта 2023 года отменить, апелляционную жалобу ФИО4 удовлетворить.
Иск ФИО4 удовлетворить.
Прекратить обременение прав в виде ипотеки в силу закона по договору купли-продажи квартиры от 06 декабря 2019 года за регистрационной записью № от 23 декабря 2019 года в отношении жилого помещения - <адрес> кадастровый номер № принадлежащей ФИО4.
Указанное апелляционное определение является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 450 рублей.
Председательствующий
Судьи