77RS0012-02-2024-014440-80

№ 2-1952/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., при секретаре Исаковой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1952/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Жилино» о признании договора долевого участия частично недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, разницы в стоимости объекта в связи с уменьшением его площади, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «СЗ «Самолет-Жилино» о признании договора долевого участия частично недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, разницы в стоимости объекта в связи с уменьшением его площади в сравнении с проектной, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных издержек, мотивируя свои требования тем, что на основании соглашения об уступке права требования от 25.11.2023 года к истцу перешло право требования по договору участия в долевом строительстве … от 09.05.2022 года, согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику строительства, а участник строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию, принять объект долевого строительства. Истец обязательства по оплате цены договора исполнила в полном объеме. Однако ответчиком нарушены условия договора, а именно, нарушен срок передачи объекта долевого строительства. Согласно договору, срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 31.01.2024 г. В нарушение условий договора объект передан истцу 18.03.2024 года. Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), расположенное по строительному адресу: …, стоимость которого составила 6 023 660,85 руб., цена уступаемого права по договору уступки составила 6 500 000 руб.

В ходе приемки и дальнейшей эксплуатации истцом были выявлены множественные недостатки в жилом помещении, стоимость устранения которых согласно экспертному заключению составляет 802 109,00 руб. Направленная в адрес ответчика претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, оставлена последним без удовлетворения. Кроме того, фактическая площадь объекта отличается от проектной в сторону уменьшения на 0,44 кв.м. При этом в соответствии с п.3.5 договора долевого участия, стороны пришли к соглашению о том, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору, на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в Приложении № 1 к Договору, и фактической общей площадью жилого помещения – объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (сантехническом паспорте, экспликации). Истец полагает, что данный пункт договора нарушает ее права потребителя, поскольку независимо от определенных в договоре пределов изменения площади объекта долевого строительства, она вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора в связи с изменением площади объекта.

На основании изложенного, истец в редакции уточненных исковых требований просит суд взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 418 000 руб., разницу в стоимости объекта в связи с уменьшением его площади в сравнении с проектной в размере 62 643 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.02.2024 года по 18.03.2024 года в размере 141 556,03 руб., неустойку за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков за период с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения денежного обязательства, признать недействительным п.3.5 договора долевого участия, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф, расходы по составлению досудебного заключения в размере 70 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 руб., почтовые расходы в размере 774,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 35,61 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самоолет-Жилино» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил письменные возражения, в которых просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в случае удовлетворения - применить ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании штрафа и неустойки. Также просил о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 30.06.2025 года включительно года на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ).

Пунктом 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ установлено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 6 указанного Закона, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу ст. 10 того же Федерального Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что на основании соглашения об уступке права требования от 25.11.2023 года к истцу перешло право требования по договору участия в долевом строительстве № …от 09.05.2022 года, согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику строительства, а участник строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию, принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), расположенное по строительному адресу: …

Стоимость объекта по договору долевого участия составила 6 023 660,85 руб. (п.3.1), цена уступаемого права по договору уступки составила 6 500 000 руб. (п.4.2 договора об уступке права).

Объем отделочных работ объекта долевого строительства согласован сторонами в приложении N 3 к договору.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31.01.2024 года (пункт 2.5 договора).

Пунктом 5.3 договора установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства - 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.

Обязательство по оплате стоимости объекта долевого участия исполнено истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением.

18.03.2024 года между сторонами был подписан передаточный акт, истец приняла объект долевого строительства – жилое помещение, расположенное по адресу: …

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия об уплате неустойки по договору долевого участия за просрочку передачи объекта, однако требование истца в добровольном порядке ответчиком не удовлетворено.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также тот факт, что застройщиком нарушены обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о наступлении ответственности застройщика в рамках условий договора на основании действующего законодательства.

Учитывая, что ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (квартиры) в установленный договором срок не выполнены, требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2017 года № 41-КГ17-26, по смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом неустойки, поскольку при расчете неустойки использована ключевая ставка, установленная Банком России по состоянию на 01.07.2023 года в размере 7,5 %, что согласуется с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Учитывая изложенное, проверяя представленный расчет истца, суд приходит к выводу о том, что он не противоречит действующему законодательству, является арифметически верным.

Так, за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства - квартиры, подлежит взысканию неустойка за период с 01.02.2024 года по 18.03.2024 года, которая составляет сумму в размере 141 556,03 руб. (6 023 660,85 х 47 х 2 х 1/300 х 7,5%).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15 января 2015 г. № 6-О (абзац третий п. 2.2) часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ суд считает возможным снизить размер неустойки с учетом ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, в целях соблюдения баланса интересов сторон, принимая во внимание период просрочки, конкретные обстоятельства дела, - до 100 000 руб.

В ходе приемки квартиры и дальнейшей эксплуатации истцом выявлены недостатки (дефекты) жилого помещения, в связи с чем было организовано проведение независимой экспертизы в ООО «Независимый центр экспертизы и права».

Заключением эксперта №…установлено, что в жилом помещении, расположенном по адресу: …, имеются дефекты, не соответствующие действующей нормативно-технической документации, а также иным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 802 109 руб.

Претензия, направленная в адрес ответчика с требованием об уплате денежных средств в счет возмещения стоимости устранения недостатков, оставлена последним без удовлетворения.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела возражал по заявленным требованиям, в обоснование и подтверждение своей позиции заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Кузьминского районного суда города Москвы от 14.10.2024 года по настоящему гражданскому делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Первый экспертный центр».

Согласно заключению экспертов …, в жилом помещении, расположенном по адресу: …, имеются строительные недостатки вследствие нарушения застройщиком технологии строительно-монтажных работ и отделочных работ. Стоимость материалов и работ, необходимых для устранения выявленных дефектов составляет 418 000 руб.

Представитель истца согласился с заключением экспертов ООО «Первый экспертный центр», в связи с чем исковые требования были уточнены с учетом выводов судебной экспертизы.

Суд принимает указанное заключение и считает возможным положить его в основу решения суда, поскольку оно подготовлено специалистами, сомневаться в компетентности, которых у суда оснований не имеется. Оценивая представленное заключение, анализируя соблюдение порядка проведения экспертизы, определяя полноту заключения, обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости, а также требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Составившие заключения эксперты имеют соответствующее образования и подготовку, являются независимыми и ни в каких отношениях со сторонами в споре не состоят, предупреждались судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных. Данные обстоятельства не вызывают сомнений в обоснованности и правильности данного экспертом заключения.

Стороной ответчика представленное заключение не оспорено, ходатайств о назначении повторной строительно-техническая экспертизы стороны не заявляли, в связи с чем заключение специалистов ООО «Первый экспертный центр» судом оценено и признано допустимым доказательством.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик нарушил условия договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцом, устанавливающего обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства с качеством отделочных работ, предусмотренных договором, что повлекло нарушение прав истца.

Поскольку ответчик в добровольном порядке в установленный в договоре срок не устранил выявленные недостатки, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 418 000 руб.

Нарушение ответчиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства влечет ответственность в виде уплаты неустойки по правилам, предусмотренным пунктом 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с п.8 ст.7 названного закона в редакции Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения денежного обязательства.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", данное постановление определяет особенности исчисления неустойки (штрафа) за период с момента его вступления в силу (с 22.03.2024 года) и до 30.06.2025 года включительно.

Согласно п. 3 указанного Постановления, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Учитывая то, что мораторий, введенный названным выше постановлением Правительства Российской Федерации по требованиям потребителей в связи с ненадлежащим исполнением договоров долевого участия по начислению штрафных санкций установлен с 22.03.2024 года по 30.06.2025 года, неустойка за указанный период начислению не подлежит.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника.

При этом день фактического исполнения стоимости устранения недостатков, включается в период расчета неустойки. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21.

С учетом названных положений закона и разъяснений, положений ст. 2 Федерального закона N 266-ФЗ от 08.08.2024 года, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков объекта недвижимости с 01.07.2025 года (в случае внесения соответствующих изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 - с более поздней даты, установленной такими изменениями) по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы 418 000 руб., но не более суммы 418 000 руб., отклонив доводы возражений ответчика о несогласии с взысканием неустойки по день фактического исполнения обязательств как несостоятельные, поскольку факт нарушения обязательств подтверждается материалами дела и доказательств, являющихся основанием для освобождения от ответственности за просрочку исполнения обязательств, ответчик не представил.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Кроме того, исходя из выводов Конституционного Суда РФ, изложенных в Определении от 21.12.2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Также из разъяснений, данных в п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

При этом суд не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к размеру подлежащей взысканию неустойки, поскольку он предусмотрен законом, в силу чего не может являться явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком, взыскание неустойки в меньшем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права.

При разрешении заявленных истцом требований об уменьшении стоимости объекта долевого участия в связи с изменением его площади, а также о признании договора долевого участия частично недействительным суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2.2 договора долевого участия, Приложению № 1 к Договору, проектная общая приведенная площадь объекта составляет 42,31 кв.м, общая площадь без учета балконов и лоджий – 38,94 кв.м.

Стоимость 1 кв.м согласно условиям договора составляет 142 369,67 руб.

В соответствии с подписанным сторонами передаточным актом от 18.03.2024 года, истец приняла квартиру, общая площадь которой составила 38,5 кв.м, что меньше проектной на 0,44 кв.м.

Согласно представленному истцом расчету, стоимость компенсации составляет 62 643 руб., данный расчет суд признает арифметически верным.

Таким образом, заявленные исковые требования в данной части суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п.3.5 договора долевого участия, стороны пришли к соглашению о том, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору, на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в Приложении № 1 к Договору, и фактической общей площадью жилого помещения – объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (сантехническом паспорте, экспликации)

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии со ст.168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

С учетом приведенных норм права, пункт 3.5 договора участия в долевом строительстве не ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения и соответствует требованиям закона и в данном случае истец это право реализовала, заявив соответствующие требования при разрешении настоящего спора.

Стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия п. 3.5 о проведении взаиморасчетов, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

В связи с изложенным правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании п.3.5 договора участия в долевом строительстве недействительным не имеется.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в этой части на спорные правоотношения не распространяются положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии со ст. 10 ФЗ 266 от 08.08.2024 "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в размере 10 000 рублей, учитывая степень нравственных страданий истца, степень вины нарушителя, обстоятельства причинения вреда и руководствуется принципом разумности и справедливости. В части требований, превышающих взысканную сумму надлежит отказать.

Рассматривая вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа за отказ в удовлетворении требования потребителя в добровольном порядке, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" определяет особенности исчисления неустойки (штрафа) за период с момента его вступления в силу и до 30 июня 2025 года включительно.

Начало действия документа - 22.03.2024 (в соответствии с пунктом 4 данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 22.03.2024).

За период до 22 марта 2024 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30 июня 2025 г.

К числу названных финансовых санкций относится и предусмотренный законом штраф.

Как следует из материалов дела, претензия в целях досудебного урегулирования спора направлена истцом ответчику 19.06.2024 года и получена последним в период моратория, что исключало возможность ответчика исполнить требование истца в добровольном порядке до вступления в силу указанного выше Постановления Правительства РФ, в связи с чем суд не усматривает оснований для взыскания в пользу истца штрафа

Разрешая требования истца о возмещении судебных издержек, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом были понесены расходы по составлению экспертного заключения в размере 70 000 руб.

Поскольку истцом для обращения в суд необходимо было определить стоимость строительно-монтажных и отделочных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в жилом помещении, суд признает понесенные истцом издержки необходимыми, в связи с чем полагает возможным удовлетворить требования истца и взыскать с ответчика расходы по проведению досудебного исследования в размере 70 000 руб.

Согласно абзацу 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из доверенности следует, что она выдана представителю для участия в конкретном деле, в связи с чем расходы истца на ее оформление в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с ответчика.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 774 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 35,61 руб.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета города Москвы госпошлина в размере 8 644,39 руб. (8680 – 35,61), поскольку истец была освобождена от ее уплаты на основании Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии с Постановлением Правительства РФ 18.03.2024 N 326 суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до 30.06.2025 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Жилино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС …стоимость устранения недостатков в размере 418 000 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 100 000 руб., денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства в размере 62 643 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по составлению досудебного заключения в размере 70 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 000 руб., почтовые расходы в размере 774 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 35,61 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Жилино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС …) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, начисленную на сумму 418 000 руб., за каждый день просрочки, за период с 01.07.2025 года по день фактического исполнения денежного обязательства, но не более 418 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Жилино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере 8 644,39 руб.

Предоставить ООО «СЗ «Самолет-Жилино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отсрочку исполнения настоящего решения суда на основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в части выплаты неустойки и штрафа сроком до 30.06.2025 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 17.06.2025

Судья