ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
По делу № 2-379/2025 УИД № 43RS0010-01-2025-000170-68
22 апреля 2025 года г. Вятские Поляны
Вятскополянский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Мининой В.А.,
при секретаре Котовой К.О.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО14 к ФИО15 о расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности оспариваемой сделки, прекращении зарегистрированного права на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО16 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО17 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому он (ФИО2) продал ответчику ФИО4 квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора квартира приобретается покупателем у продавца по цене 850 000 руб. В момент подписания договора покупатель частично оплачивает стоимость в размере 90 000 руб. Оставшуюся часть в размере 760 000 руб. покупатель оплачивает следующим образом: по 30 000 руб. ежемесячно, последний платеж должен быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Он (ФИО1) надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору, передав квартиру ответчику. Была произведена государственная регистрация перехода права собственности. Вместе с тем, ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по оплате стоимости предмета договора (жилого помещения). Ответчиком произведена оплата на общую сумму 210 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 руб.), оставшаяся сумма в размере 640 000 руб. не выплачена по настоящее время. Поскольку ответчик не исполняет свои обязанности, принятые на себя по договору купли-продажи, то считает, что он (ФИО1) вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права.
На основании изложенного просит: расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО18 и ФИО19; аннулировать записи о регистрации перехода права собственности на переданное ФИО20 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: квартиру площадью 60,1 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО21 на квартиру площадью 60,1 кв. м., кадастровый №, по адресу: <адрес>; обязать ответчика возвратить ему (ФИО22) полученное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: квартиру, площадью 60,1 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ФИО5 в его (ФИО1) пользу судебные расходы по оплате госпошлины в размере 22 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 поддержали исковые требования. Дополнительно указали, что с мая 2024 года ответчик ФИО5 выехал на работу вахтовым методом, оплату за квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не производил, на связь не выходит. Квартирой пользуется бывшая сожительница ФИО5 - ФИО6 со своими несовершеннолетними детьми, которые детьми ответчика не являются. Установить контакт с ответчиком не представляется возможным, так как на телефонные звонки он не отвечает. Полагает, что если бы он (истец ФИО1) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи, то оно не было бы никогда исполнено, чем нарушаются его права. Договор купли-продажи составлен в стандартной форме договора через МФЦ, никаких санкций в отношении недобросовестного покупателя не предусмотрено. Сам он не специалист, в связи с чем не мог повлиять не условия договора, чтобы подстраховать себя. Договор заключался в КОГАУ "Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг", указанный вариант договора был предложен сотрудниками КОГАУ "Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг". Также просит учесть, что фактически по указанному договору оплату производила сожительница ФИО5 – ФИО6 Это она перевела ему (ФИО1) следующие суммы: 90 000 руб. и 210 000 руб. При этом ФИО6 супругой ФИО5 не является, общего бюджета у них нет. Таким образом, ответчик ФИО5 в полном объеме не исполнил своих обязательств по оплате квартиры. Вопросы с ФИО6 им будут разрешены вне рамок данного дела.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, хотя своевременно, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания по месту регистрации по адресу: Чеченская <адрес>, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Почтовое отправление с судебной повесткой о явке в судебное заседание на ДД.ММ.ГГГГ, направленное ответчику по месту регистрации, вернулось в суд с отметкой «истек срок хранения» без вручения. Сведений об иных адресах для извещения ответчика у суда не имеется.
При таких обстоятельствах суд, направив судебное извещение по известному адресу регистрации и жительства ответчика, принял все возможные меры по надлежащему его извещению.
Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту его регистрации корреспонденции, является риском самого гражданина, и он несет все неблагоприятные последствия такого бездействия. В силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.
При указанных обстоятельствах суд признаёт ответчика ФИО5 надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, при этом исходит из необходимости соблюдения баланса интересов сторон, дальнейшее отложение слушания дела повлечет нарушение прав истца на судебное разбирательство в срок, установленный законом. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности продолжения судебного разбирательства в отсутствие ответчика, реализовавшего таким образом свое право на участие в судебном заседании.
В силу ст. 233 ГПК РФ имеются основания заочного производства, определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол судебного заседания.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области ФИО7 представила заявление, в котором дело просила рассмотреть без ее участия. В отзыве на исковые требования указала, что согласно актуальным сведениям ЕГРН право собственности на квартиру с кадастровым номером № (<адрес>) зарегистрировано за ФИО23 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, цена сделки 850 000 руб., а так же ипотека в силу закона в пользу ФИО24 на основании договора. Сумма обеспеченного ипотекой обязательства – 760 000 руб.
Представитель третьего лица КОГАУ "Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг» ФИО25 представила заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия. В отзыве на исковые требования указала, что договор купли-продажи от 07.11.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО5 был заключен в территориально обособленном структурном подразделении МФЦ в Сосновском городском поселении Вятскополянского района Кировской области. В соответствии с п. 4.2.1. Соглашения о взаимодействии между КОГАУ "Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг», Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области и филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области» № от ДД.ММ.ГГГГ в обязанности МФЦ входит осуществление в офисах МФЦ приема от заявителей заявлений и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество» и выдачу документов заявителям по результатам предоставления государственной услуги. В обязанности работника МФЦ не входит правовая экспертиза представленных документов, проверка передачи денежных средств между сторонами, контроль расчетов по договору между сторонами.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела и оценив все доказательства в их совокупности, пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.
Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО5 ФИО8 продал ответчику ФИО5 квартиру площадью № кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 850 000 руб.
На указанном договоре имеется штамп КОГАУ «МФЦ» ТО МФЦ в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, указанный договор был заключен через КОГАУ «МФЦ» ТО МФЦ в <адрес>.
Пунктом 4 указанного договора предусмотрен порядок расчета: сумму 90 000 руб. покупатель оплачивает до подписания договора, остальные деньги в размере 760 000 руб. должны быть выплачены по 30 000 руб. ежемесячно, последний платеж должен быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО5 на жилое помещение площадью 60,1 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ под номером 43:07:010122:871-43/043/2023-2.
Одновременно с регистрацией права была зарегистрирована ипотека в силу закона под номером 43:07:010122:871-43/043/2023-3, залогодержатель ФИО1, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Допрошенная по ходатайству истца в качестве свидетеля ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебном заседании показала, что она с августа 2023 года фактически проживает по адресу: <адрес>. Собственником указанной квартиры являлся ФИО1 Ответчик ФИО5 состоял с ней в гражданском браке, с ним она проживала совместно без регистрации брака, детей общих у нее с ним не имеется. В 2023 году ФИО1 и ФИО5 договорились, что ФИО5 покупает у ФИО1 квартиру по адресу: <адрес>, по цене 850 000 руб., чтобы проживать в ней совместно с ней – ФИО6 В августе 2023 года она вселилась в квартиру, проживала со своими детьми, регулярно оплачивает коммунальные платежи. Ей известно, что сам ФИО5 какие-либо денежные средства ФИО1 не передавал. Это она (ФИО6) передавала ФИО1 денежные суммы: при заключении договора – переводом 90 000 руб., а именно 3 раза по 30 000 руб. на счет супруги ФИО9 – ФИО10. Указанные денежные средства она переводила к моменту заключения договора купли-продажи. Примерно в январе 2024 года ФИО5 уехал, при этом цель отъезда не объяснил. С того момента связь не поддерживает, она пыталась с ним связаться по телефону, но он был недоступен.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании пояснили, что ФИО6 перечислила на счет супруги истца ФИО1 – ФИО10 в счет оплаты договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, денежные средства на общую сумму 210 000 руб., а именно ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 25000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 руб.
Указанные доводы подтверждаются представленными истцом справками ПАО Сбербанк Онлайн о переводе денежных средств на карту *0652, держателем которой является ФИО27, а также показаниями свидетеля ФИО6
Ответчик ФИО5 в нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнил свою обязанность по оплате приобретенного имущества и не выплачивал ФИО1 денежные суммы, предусмотренные по указанному договору.
Неисполнение покупателем своей обязанности по оплате товара является существенным нарушением условий договора купли-продажи, которое в силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить основанием для его расторжения, поскольку влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Произведенные ФИО6 платежи, подтвержденные документально, не могут быть расценены как оплата ФИО5 по договору купли-продажи от 07.11.2023, поскольку ФИО6 в заключении договора купли-продажи от 07.11.2023 непосредственного участия не принимала. Супругой ответчика ФИО5 она не является.
Как пояснил истец ФИО1, вопросы с ФИО6 будут разрешены вне рамок данного дела.
Поскольку ответчик ФИО5 стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи не оплатил, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 486 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, и возврате истцу переданного ответчику имущества.
Согласно ч. 3 ст. 58 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом
Как предусмотрено п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании выше изложенных обстоятельств, в силу положений п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд признает, что по вступлению решения суда в законную силу регистрационную запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: жилого помещения площадью 60,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, внесенные на основании, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, надлежит считать погашенной.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199, 235 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО5 удовлетворить.
Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№) на объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Аннулировать запись о регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 43:07:010122:871 по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Восстановить запись о регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, (паспорт гражданина РФ № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)).
Обязать ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серии №, выд. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№) возвратить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, (паспорт гражданина РФ № №, выд. ДД.ММ.ГГГГ УМВД России по <адрес> (№ полученное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Решение суда является основанием для погашения регистрационных записей о праве собственности ФИО5 на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, а также основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру.
Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серии №, выд. ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г. <данные изъяты>, (паспорт гражданина РФ № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22000 (двадцать две тысячи) руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Минина В.А.
Мотивированное заочное решение изготовлено 25 апреля 2025 года