Решение по делу № 2-1358/2024 от 10.02.2025

Дело № 2-80/2025 УИД 34RS0018-01-2024-002553-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач-на-Дону 10 февраля 2025 года

Калачёвский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи С.А. Згоник,

при секретаре Савенковой Е.Б.,

с участием истца - помощника прокурора Калачевского района Волгоградской области Плешаковой С.Ю.,

представителя ответчика Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области – ФИО1,

представителя ответчика МФСКУ «Городской стадион «Водник» – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калачёвского района Волгоградской области, действующего в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, муниципальному физкультурно-спортивному казенному учреждению «Городской стадион «Водник», ФИО3, ФИО5 и ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства, договоров купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Калачёвского района Волгоградской области, действующий в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, муниципальному физкультурно-спортивному казенному учреждению «Городской стадион «Водник», ФИО3, ФИО5 и ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства, договоров купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, с учетом уточнения исковых требований, что в ходе проверки проводимой прокуратурой района в сфере исполнения законодательства о муниципальной собственности и земельного законодательства установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав публично-правового образования - Российской Федерации в лице администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области и законных интересов неопределенного круга лиц, ввиду заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и земельного участка в границах Калачевского городского поселения Волгоградской области, а также договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без установленных Законом оснований.

В соответствии со ст. 20 Устава Калачевского городского поселения Калачевского района к компетенции Калачевской городской Думы относится, в том числе определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Калачевского городского поселения.

Согласно ч. 1 ст. 11 Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Калачевского городского поселения», утвержденного решением Калачевской городской думы Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района от 27.12.2006 № 54, имущество находящееся в муниципальной собственности, может быть продано в собственность юридических и (или) физических лиц в порядке, установленном действующим законодательством и нормативными документами Калачевской городской думы.

В соответствии с п. 1.4. Устава МФСКУ «Городской стадион «Водник», утвержденного 24.11.2011 постановлением главы Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района, учредителем учреждения является администрация Калачевского городского поселения.

Согласно п.п. З.1., 3.3. Устава МФСКУ «Городской стадион «Водник» имущество учреждения находится на праве муниципальной собственности и закрепляется за ним на праве оперативного управления.

Учреждение владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, в пределах установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества.

Согласно требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п.п. 1, 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Проверкой установлено, что 14.12.2012 в адрес главы Калачевского городского поселения поступило письмо от Муниципального физкультурно-спортивного казенного учреждения «городской стадион «Водник» (далее - МФСКУ «Городской стадион «Водник») о согласовании продажи муниципального имущества, а именно здания душевой, расположенного по адресу: <адрес> и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением главы Калачевского городского поселения от 09.01.2013 № 1 согласовано по результатам рассмотрения письма директора МФСКУ «Городской стадион «Водник» проведение мероприятий по совершению сделки купли-продажи вышеуказанного имущества.

На основании чего, 22.03.2013, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между МФСКУ «Городской стадион «Водник» с одной стороны и ФИО5, ФИО6 с другой стороны, объекта незавершенного строительства (здание), расположенное по адресу: <адрес>.

Кроме того, 12.04.2013, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и ФИО5, который 10.06.2013 зарегистрировал за собой право собственности на указанное здание.

28.09.2016, в адрес администрации города поступило заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности на котором расположено здание душевой, кадастровый номер № от ФИО5

05.10.2016, между администрацией городского поселения и ФИО5 заключен договор № 38/16-кп купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности администрации Калачевского городского поселения, площадью 240 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Выкупная стоимость составляла <данные изъяты> 32 коп.

10.01.2018, между ФИО5 и гр. ФИО3 заключен договор купли-продажи здания душевой, расположенного по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации права 23.01.2018, № №, а также договор купли-продажи продажи земельного участка, площадью 240 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации 23.01.2018.

24.09.2021, между администрацией городского поселения и ФИО5, ФИО6 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности администрации городского поселения № 11/21, площадью 600 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

15.11.2021, между ФИО5, ФИО6 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации права 23.11.2021.

29.11.2021, в администрацию городского поселения поступило заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности на котором расположено здание незавершенного строительства, кадастровый номер № от ФИО3

07.12.2021, между администрацией городского поселения и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности администрации городского поселения № 17/21, площадью 600 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

06.03.2023, между администрацией Калачевского городского поселения и ФИО3 заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 06.03.2026.

Между тем, по информации, предоставленной председателем Калачевской городской Думы № 26 от 07.06.2024, решения о согласовании продажи в 2013 году здания душевой, расположенного по адресу: <адрес> и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> не принимались.

Таким образом, продажа ФИО5, ФИО6 здания душевой, расположенного по адресу: <адрес> и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, а в последующем продажа указанного недвижимого имущества и земельного участка без проведения торгов ФИО3, без согласия представительного органа Калачевской городской Думы, а с согласования главы Калачевского городского поселения ФИО7 является незаконной. Основания для заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка отсутствуют.

Аналогичные признаки недействительности сделки имеет заключенный договоры аренды земельных участков с ФИО5, ФИО6, а в последующем с ФИО3 в виду его заключения без проведения торгов в связи с расположенным на нем объектов незавершенного строительства, находящимся в собственности заявителей.

В следствии чего, указанные сделки являются недействительными (ничтожными). Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, прокурор просит суд:

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 22.03.2013, заключенный между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и ФИО5 и ФИО6 на объект незавершенного строительства (здание), расположенного по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 12.04.2013, заключенный между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и ФИО5 на здание душевой, расположенного по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи №38/16-кп от 05.10.2016, заключенный между администрацией городского поселения и гр. ФИО5 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.01.2018, заключенный между гр. ФИО5 и гр. ФИО3 на здание душевой, расположенного по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного 23.01.2018 в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3, в отношении здания душевой;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 10.01.2018, заключенный между гр. ФИО5 и гр. ФИО3 на земельный участок, общей площадью 240 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного 23.01.2018 в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3, в отношении земельного участка;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 05.11.2021, заключенный между гр. ФИО5 и ФИО6 с одной стороны и гр. ФИО3 с другой стороны на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, применив последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного 23.11.2021 в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО3, в отношении объекта незавершенного строительства;

признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 17/21 от 07.12.2021, заключенный между администрацией городского поселения и гр. ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а также дополнительное соглашение к нему о продлении срока действия договора от 06.03.2023, применив последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО3, в отношении данного земельного участка.

В судебном заседании истец помощник прокурора Плешакова С.Ю. исковые требования поддержала, изложив их вышеуказанным образом, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Калачевского городского поселения - ФИО1, представитель ответчика МФСКУ «Городской стадион «Водник» - ФИО2 и представитель ответчика ФИО3 - ФИО4, действующие на основании доверенностей в судебном заседании исковые требования прокурора не признали в полном объеме, заявили ходатайство о применении срока исковой давности, отказав истцу в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, предоставив заявление в котором просил дело рассматривать в его отсутствии, доверил представление своих интересов представителю по доверенности ФИО4, в судебном заседании от 20.01.2025 исковые требования прокурора не признал, просил применить срок исковой давности, отказав истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, предоставив заявление в котором просил дело рассматривать в его отсутствии, оставив разрешение требования прокурора на усмотрение суда.

Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились для рассмотрения дела, об уважительности причины неявки не сообщили, извещены о времени и месте рассмотрения дела судебной повесткой, направленной заказным письмом с простым уведомлением, которые возвратились в адрес суда с отметкой «Истек срок хранения».

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. В силу части 4 этой статьи суд вправе рассмотреть дело в случае неявки ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки.

Поскольку ответчики извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, и от них не поступили сведения о причинах неявки, суд находит целесообразным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав стороны, обсудив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратится в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц и интересов или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по снованиям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт2)

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применятся другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожная, если из закона не следует, что такая сделка оспорима и должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что в ходе проверки проводимой прокуратурой района в сфере исполнения законодательства о муниципальной собственности и земельного законодательства установлены обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав законных интересов неопределенного круга лиц, ввиду заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и земельного участка в границах Калачевского городского поселения Волгоградской области, а также договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без установленных Законом оснований.

В частности вышеназванной проверкой установлено, что 14.12.2012 в адрес главы Калачевского городского поселения поступило письмо от Муниципального физкультурно-спортивного казенного учреждения «городской стадион «Водник» о согласовании продажи муниципального имущества, а именно здания душевой, расположенного по адресу<адрес> и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

12.04.2013, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и гр. ФИО5

Согласно п. 1.1. Договора МФСКУ «Городской стадион «Водник» передает в собственность здание душевой, расположенной по адресу: <адрес>

Отчуждаемое имущество представляет собой одноэтажное здание, общей площадью 166,1 кв.м, по рыночной стоимости <данные изъяты> на основании отчета № 238 об оценке здания душевой от 16.11.2012.

10.06.2013, ФИО5 зарегистрировано право собственности на указанное здание (свидетельство о регистрации № №).

Кроме того, 22.03.2013 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и гр. ФИО5, ФИО6. объекта незавершенного строительства (здание), расположенного по адресу: <адрес>, Волгоградская область.

Отчуждаемое имущество представляет собой здание. Выстроенной на 85%, общей застроенной площадью 469,0 кв.м. Рыночная стоимость имущества составляет <данные изъяты>, согласно отчету № 240 об оценке от 16.11.2012.

Между тем, по информации, предоставленной председателем Калачевской городской Думы № 26 от 07.06.2024, решения о согласовании продажи в 2013 году здания душевой, расположенного по адресу: <адрес>, и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, не принимались.

Таким образом, продажа МФСКУ «Городской стадион «Водник» гр. ФИО5, гр. ФИО6 здания душевой, расположенного по адресу: <адрес> и объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, без согласия представительного органа Калачевской городской Думы, а с согласования главы Калачевского городского поселения является незаконной. Основания для заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества отсутствуют.

В следствии чего, указанные сделки являются недействительными (ничтожными).

В виду изложенного, прокурором заявлено требование о признании вышеназванных договоров купли-продажи недвижимого имущества (здание душевой и объекта незавершенного строительства), находящегося в собственности администрации городского поселения, недействительными (ничтожными) и применить последствия недействительности сделки.

Между тем, ответчиками заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что 22.03.2013 и 12.04.2013 были заключены два спорных договора купли-продажи недвижимого имущества.

Иск прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства, договоров купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки поступил в суд, согласно штампу входящей корреспонденции, 06 ноября 2024 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 197 ГПК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Обращаясь в суд с настоящим иском прокурор указал, что прокуратурой района, не являющейся стороной по сделке, установлен факт нарушения прав и исполнения сделки в ходе проведенной в 2024 году проверки, следовательно срок исковой давности для предъявления исковых требований к ответчикам прокурором не пропущен.Между тем, как оговаривалось выше, в силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом, десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года (п. 9 ст. 3 ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в силу части 3 статьи 40 ГПК РФ, части 3 статьи 46 АПК РФ, пункта 1 статьи 308 ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).

Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о применении исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи).

Таким образом, в удовлетворении требований прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства и применении последствий недействительности ничтожной сделки следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

При этом требования прокурора носят исключительно имущественный характер, в связи с чем нормы, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ, на них не распространяются.

Касаемо требований прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между администрацией городского поселения и ФИО5 от 05.10.2016 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд приходит к следующему.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с и. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ).

Учитывая, что ФИО5 05.10.2016, то есть на момент заключения договора купли-продажи земельного участка являлся собственником здания душевой, то договор купли-продажи земельного участка под зданием душевой от 05.10.2016 № 38/16-кп, заключен в соответствии с действующим законодательством и ему не противоречит. Следовательно, основания для удовлетворения требования прокурора в данной части отсутствуют.

Касаемо требований прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой от 10.01.2018 земельного участка от 10.01.2018 и объекта незавершенного строительства от 15.11.2021 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд приходит к следующему.

Как оговаривалось выше, судом установлено, что 10.01.2018, между гр. ФИО5 и гр. ФИО3 заключен договор купли-продажи здания душевой, расположенного по адресу: <адрес> Дата государственной регистрации права 23.01.2018, №№, а также договор купли-продажи продажи земельного участка, площадью 240 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации 23.01.2018.

15.11.2021, между гр. ФИО5, ФИО6 с одной стороны и гр. ФИО3 с другой стороны заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации права 23.11.2021.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

На основании части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Настоящий иск подан прокурором в интересах неопределенного круга лиц и применительно к настоящему спору означает, что возвращение спорного имущества в собственность муниципального образования позволит перераспределить это имущество в пользу любого заинтересованного лица. При этом окончательный круг заинтересованных в получении такого имущества лиц при предъявлении иска не может быть определен.

Между тем, исковые требования прокурора в части признания недействительным договоров купли-продажи здания душевой от 10.01.2018, земельного участка от 10.01.2018, заключенных между ФИО5 и ФИО3 и объекта незавершенного строительства от 15.11.2021, заключенного между ФИО5 и ФИО6 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны производны от исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой от 12.04.2013, заключенного между МФСКУ «Городской стадион «Водник» и ФИО5, земельного участка от 05.10.2016, заключенного между администрацией Калачевского городского поселения и ФИО5, а также объекта незавершенного строительства от 22.03.2013, заключенного между МФСКУ «Городской стадион «Водник» с одной стороны и ФИО5 и ФИО6 с другой стороны.

В виду чего доводы прокурора о недействительности вышеназванных сделок от 10.01.2018 (здание душевой и земельный участок) и 15.11.2021 (объект незавершенного строительства), не могут приняты во внимание с учетом того, что они не направлены в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, договоры заключены между тремя дееспособными физическими лицами, которые свободны в заключении гражданско-правовых сделок.

Следовательно оснований для удовлетворения требований прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой от 10.01.2018, земельного участка от 10.01.2018 и объекта незавершенного строительства от 15.11.2021 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, не имеется.

Требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) договор аренды № 17/21 от 07.12.2021, заключенный между администрацией городского поселения и гр. ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а также дополнительное соглашение к нему о продлении срока действия договора от 06.03.2023, применив последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ФИО3, в отношении данного земельного участка, также не подлежат удовлетворению в виду следующих обстоятельств.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО3 имеется право на предоставление ему в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Аналогичная позиция отражена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 года.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента прекращения в декабре 2021 года срока действия заключенного в отношении него первоначального договора аренды с ФИО5 возникают риски нарушения имущественных прав собственника незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требование прокурора об оспаривании договора аренды земельного участка препятствует ФИО3 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Поскольку ответчик ФИО3 является правообладателем объекта недвижимости (объект незавершенного строительства), расположенного на спорном земельном участке, сведения о котором внесены в ЕГРН как об объекте незавершенного строительства, право собственности на которые отсутствующим не признано, суд приходит к выводу, что возврат земельного участка в порядке реституции в виде его фактического освобождения от строений – невозможен.

На основании изложенного, руководствуясь вышеуказанными нормами права, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования искового заявления о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства, договоров купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

В соответствии с положениями ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением Калачевского районного суда Волгоградской области от 13 ноября 2024 года в целях обеспечения настоящего иска прокурора до разрешения спора по существу приняты обеспечительные меры, согласно чего наложен запрет на регистрационные действия в отношении здания душевой, объекта незавершенного строительства и земельного участка.

Поскольку судом принимается решение об отказе в иске, оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется, в связи с чем наложенные в рамках настоящего гражданского дела обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Калачёвского района Волгоградской области, действующего в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, муниципальному физкультурно-спортивному казенному учреждению «Городской стадион «Водник», ФИО3, ФИО5 и ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи здания душевой и объекта незавершенного строительства, договоров купли-продажи земельных участков, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.

Меры по обеспечению иска, наложенные определением Калачевского районного суда Волгоградской области от 13 ноября 2024 года в виде запрета на регистрационные действия в отношении: здания душевой, расположенного по адресу: <адрес>; объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по вступлении решения в законную силу – отменить.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Калачевский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.02.2025.

Судья: С.А. Згоник