Решение по делу № 2-367/2022 от 28.09.2023

Дело №2-7/2023(2-367/2022)

УИД 46RS0021-01-2022-000436-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.Кшенский 28 сентября 2023 г.

Советский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Стрельцов А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Мазаловой Г.В.,

с участием представителей ответчика ФИО1 – ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Советский район» Курской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Советского района Курской области обратилась в Советский районный суд Курской области с иском к ФИО1, в котором, с учётом уточнения, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 30.06.2006 г. №12 земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты торговли за период с 01.10.2019 г. по 31.03.2023 г. в сумме 292215,12 руб., и пени по периодическим просроченным платежам по арендной плате по указанному договору аренды за период с 11.12.2019 года по 31.05.2023 г. в сумме 198264,36 руб.

Заявленные исковые требования истец мотивирует тем, что 30.06.2006 г. между Администрацией Советского сельсовета Советского района Курской области и ЧП ФИО1 был заключен договор аренды №12 земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты торговли, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>; сроком на 49 лет, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 06.06.2007 года за №№. Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, был предоставлен без торгов.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Договора и Приложения № 1 к нему, арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 10670 рублей в год, путем зачисления на расчетный счет арендодателя в УФК Курской области, со сроками внесения арендной платы до 10 числа последнего квартала каждого месяца, т.е. 10.03, 10.06, 10.09 и 10.12 в размере 2667 рублей 50 копеек. Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка в размере и порядке, определяемых договором. За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

На момент заключения данного договора порядок расчета размера арендной платы регулировался Решением Собрания депутатов Советского сельсовета Советского района Курской области от 26.12.2005 г. №37 «Об установлении размера арендной платы за землю» которым было установлено, что размер арендной платы определяется из расчета за квадратный метр согласно утвержденным базовым ставкам.

Решением Собрания депутатов Советского сельсовета Советского района Курской области от 29.03.2015 г. №8 была утверждена новая методика расчета арендной платы: - путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка по формуле: А=Ас*S, Ас= УПКСЗ*Кви*Ка, где УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земли, Кви – коэффициент вида разрешённого использования, Ка – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Таким образом, на момент заключения договора от 30.06.2006 г. №12 аренды земельного участка арендная плата являлась регулируемой и исчисляется в соответствии с нормами актов регулирующих органов, действующими в соответствующий период, и положения договора по сумме аренды, установленные на дату заключения договора 30.06.2006 г., не могут быть применены при расчете задолженности по арендным платежам, так как они противоречат принципам установления расчета арендной платы, установленным нормативно-правовыми актами, имеющими большую юридическую силу – Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 и Постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 г. №249-ПА.

В силу закона с 01 января 2017 г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории сельского поселения, перешли к органам местного самоуправления муниципального района, в 2023 году ФИО1 было направлено уведомление о необходимости заключения и подписания дополнительного соглашения к договору аренды №12 от 30.06.2006 г. земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты торговли, местоположение: <адрес>, <адрес>, <адрес>; в связи с изменениями действующего законодательства, регулирующего земельные правоотношения (замена стороны Арендодателя, изменения порядка оплаты). Из полученного ответа следует, что ФИО1 отказалась от подписания направленного соглашения.

Однако, пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняет, что Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, находится на территории муниципального района «Советский район» Курской области, размер арендной платы является регулируемым законодательно и зависит от размера кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и принятых коэффициентов. Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, в том числе вследствие изменения кадастровой стоимости земельного участка, влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

Решением Представительного Собрания Советского района от 28.07.2017 года №252, вступившим в законную силу с 01.08.2017 года, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории Муниципального района «Советский район» Курской области и значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района «Советский район» Курской области. Годовой размер арендной платы установлен как произведение кадастровой стоимости земельного участка (КС), коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельного участка (Кви) и коэффициента дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка (Ка).

Согласно приложения №2 к указанному решению, для вида разрешенного использования земельного участка под объекты торговли (код вида разрешенного использования участка - 4.4) коэффициент Кви=0.15, а коэффициент Ка=1,0.

Вступившим в законную силу 16 мая 2022 г. решением Курского областного суда от 6.02.2023 г. признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу решение Представительного Собрания Советского района от 28.07.2017 года № 252 в части утверждения значения коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков (Кви) для вида разрешенного использования «Предпринимательство — Магазины, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.» с кодом вида разрешенного использования земельного участка 4.4. равным 0,15.

Согласно п.10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 6.07.2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. Однако применение судами нормативного правового акта, признанного недействующим при рассмотрении дел по взысканию арендной платы являлся бы обоснованным при отсутствии ранее действовавшего нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения.

Ранее действовавший нормативный правовой акт – Решение Представительного Собрания Советского района Курской области от 23.07.2008 г. №34 «Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки на территории Советского района Курской области» с последующими изменениями от 23.03.2009 г., 25.02.2010 г., 03.10.2012 г., 20.12.2013 г., 25.02.2015 г. и 22.05.2015 г. не может быть применен, так как утвержденная в нем методика противоречит нормативным правовым актам, имеющим высшую юридическую силу.

В связи с этим, истец полагает необходимым при разрешении спора руководствоваться правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012 г. №15837/2011 и п. 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №2 (2016), согласно которых при отмене нормативного акта, устанавливающего ставки арендной платы, отсутствует ранее действовавший нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения устанавливающий ставки арендной платы, арендная плата рассчитывается по отмененному коэффициенту до момента отмены.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в период с 01.01.2017 г. по 31.12.2021 г. составляла 614441,00 руб., а потому арендная плата в этот период составляла 92166,15 руб. в год (614441,00*0,15*1,0), или 23041,54 руб. в квартал.

С 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляла 460215,00 руб., следовательно, арендная плата в этот период составляла 69032,25 руб. в год или 17258,06 руб. в квартал.

С 01.01.2023 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 645573,54 руб., а потому арендная плата в год равна 96836,03 руб. или 24209,01 руб. в квартал.

Согласно платежным документам, ответчик производил арендную плату в нарушении условий договора, в следующих суммах и в следующем порядке:

- 2017 год - не производил платежей по арендной плате;

- 2018 год - один платеж 16.04.2018 г. - 2800 руб. платежным поручением №154570:

- 2019 год - два платежа: 20.05.2019 г. - 2800 руб. платежным поручением №874419 и 13.11.2019 г. – 2800 руб. платежным поручением №515600;

- 2020 год - четыре платежа: 15.01.2020 г. - 2800 руб. платежным поручением №96845, 13.05.2020 г. – 2800 руб. платежным поручением №663235, 18.09.2020 г. - 2800 руб. платежным поручением №144417, 15.12.2020 г. - 2800 руб. платежным поручением №189843.

- 2021 год - четыре платежа: 14.05.2021 г. -2800 руб. платежным поручением №235821, 23.07.2021 г. – 2800 руб. платежным поручением №53134, 14.10.2021 г. -2800 руб. платежным поручением №92569, 02.12.2021 г. - 2800 руб. платежным поручением №86135.

- 2022 год - четыре платежа: 20.04.2022 г. - 2800 руб. платежным поручением №142355, 08.08.2022 г. - 2800 руб. платежным поручением №17093, 03.10 2022 г. - 2800 руб. платежным поручением №12161, 07.12.2022 -2800 руб. платежным поручением №179009;

- 2023 год один платеж 27.01.2023 - 2800 руб. платежным поручением №113227.

Следовательно, арендатор ФИО1 не исполняет требования договора аренды земельного участка и норм действующего законодательства в части размера и сроков внесения арендной платы с перехода прав и обязанностей арендодателя к Администрации Советского района Курской области, несмотря на то, что замещает муниципальную должность председателя Ревизионной комиссии Советского района Курской области, в полномочия которого входят проверки законности, результативности, эффективности и экономности использования средств местного бюджета муниципального образования.

В платежных документах ответчик не указывал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, в связи с этим преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше.

В связи с тем, что все платежи не имели конкретного назначения платежа, вносимая сумма не соотносилась с размером необходимого платежа, даты внесения платежей не идентифицируются с установленными договором, отделом по имущественным и земельным правоотношениям отвечающим за исполнение договорных обязательств - были направлены (произведен зачет) в счет погашения долга за предыдущие периоды, с учетом срока исковой давности, на основании положений статьи 319.1 ГК РФ, по платежам за период с 10.03.2017 г. и частично по платежам за 2020 г.

Таким образом, в пределах срока исковой давности, за период с 01.10.2019 г. по 31.03.2023 г. задолженность ответчика ФИО1 по арендной плате составила 292215,12 руб.

За просрочку арендных платежей по условиям пункта 5.2 договора начисляется пеня в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Всего подлежащая уплате ответчиком сумма пени, с учётом срока исковой давности, за период с 11.12.2019 г. по 31.05.2023 г. вставляет 198264,36руб.

Представитель истца, Администрации муниципального района «Советский район» Курской области, ФИО4 в судебное заседания не явилась, о месте и времени судебного разбирательства по делу извещена надлежащим образом, в представленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие и удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное в судебное заседания не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала.

Представители ответчика ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворения иска отказать по тем основаниям, что в соответствии с условиями договора аренды №12 земельного участка с кадастровым номером № стороны установили размер арендной платы по договору – 10670 руб. в год (п.3.1). Согласно п.3.3 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору. В Приложении №1 к договору стороны определили следующий порядок расчета арендной платы: общая площадь земельного участка 1125 кв.м. была разделена; часть участка площадью 175 кв.м. отводилась под строительство магазина, а часть участка площадью 950 кв.м. отводилась для автостоянки, парковки. Исходя из установленных Решением Советского сельсовета базовых ставок арендной платы (55,00 руб. за квадратный метр – для строительства магазина и 1,10 руб. за квадратный метр – для автостоянки, парковки), размер арендной платы в год по договору аренды составил 10670 руб.

Арендная плата установлена на весь период действия договора аренды. Сроки внесения арендной платы также установлены договором - десятое число последнего месяца квартала. При этом договор не предусматривает возможности в период его действия корректировать размер арендной платы в зависимости от чего-либо, тем более - произвольно изменять в одностороннем порядке.

В момент заключения Договора аренды стороны (Администрация Советского сельсовета и ФИО1) установили, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.

Согласно разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 16 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того, истцом расчет задолженности произведен на основании Решении Представительного Собрания Советского района Курской области от 28.07.2017 г. №252 (в редакции Решения от 17.08.2022 г. №283) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории муниципального района «Советский район» Курской области, и значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района «Советский район» Курской области».

Вместе с тем указанное Решение Представительного Собрания в части решением Курского областного суда от 06.02.2023 г., вступившим в законную силу 16.05.2023 г., было признано не действующим с момента вступления решения суда в законную силу.

Однако согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим (Определение ВС РФ от 22.01.2020 г. №306-ЭС19-25400 по делу №А12-41617/2018, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10).

Несмотря на то, что вышеуказанное Решение Представительного Собрания решением Курского областного суда от 06.02.2023 г. признано не действующим с момента вступления решения суда в законную силу (в данном случае – с 16.05.2023 г.), указанное Решение в оспоренной части исключено из системы правового регулирования и не может применяться для расчета задолженности ФИО1, по арендной плате как после вступления решения суда в законную силу, так и за период, предшествующий принятию решения суда.

Представители ответчика полагают, что истцом ненадлежащим образом ведется учет платежей, что подтверждается размещенной в общем доступе на сайте Администрации Советского района Курской области информацией о проведенном мероприятии – проверке законности и эффективности распоряжения земельными участками органами местного самоуправления муниципального района «Советский район». В ходе проверки были выявлены многочисленные нарушения, в частности: полномочия главного администратора доходов в части обеспечения достоверности учета начислений и поступлений по арендным платежам; не в полном объеме отражение доходов от аренды земельных участков на соответствующем счете аналитического учета и ряд других.

По результатам проведенного мероприятия в адрес главы района направлено представление об устранении выявленных нарушений. Результат проверки главой района обжалован не был. И представленная истцом в суд информация только подтверждает обоснованность и реальность выявленных нарушений (сначала Администрация указывает на три платежа, потом еще добавляет несколько, отрицает внесение платежей в 2017 г.)

Кроме того, зачет истцом платежей за предыдущие периоды (2017 г. – 2020 г.) в связи с тем, что в платежных документах не содержалась информация о назначении, полагают злоупотреблением правом со стороны Администрации, так как в квитанциях указан плательщик – ФИО1, назначение платежа – арендная плата. ФИО1 был заключен только один договор аренды земельного участка, а потому истец имел реальную возможность идентифицировать платеж и соотнести его с договором аренды. Внесение ФИО1 арендной платы в размере, превышающем установленный договором, также не препятствовало соотнести платеж.

Находящийся в аренде у ФИО1 земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Решением Представительного Собрания от 28.07.2017 г. №252 (в исходной редакции) был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории муниципального района «Советский район» Курской области, а также значения коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального района «Советский район» Курской области». Т.е. этим Решением Порядок определения размера арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден не был.

Необходимые изменения были внесены лишь Решение Представительного Собрания от 17.08.2022 г.№283, вступившим в законную силу 17.08.2022 г., и до этой даты утвержденный Решением от 28.07.2017 г. №252 Порядок не мог применяться для определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании вышеизложенного представители ответчика считают, что исковые требования Администрации Светского района к ФИО1 основаны на неверном толковании норм права и удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица, Администрации муниципального образования «Советский сельсовет» Советского района Курской области, ФИО5 в судебное заседания не явился, о месте и времени судебного разбирательства по делу извещен надлежащим образом, в представленном в суд заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, вынесение решения по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, МКУ "Центр Бюджетного учета" Администрации Советского района Курской области, ФИО6 в судебное заседания не явилась, о месте и времени судебного заседания по делу извещена надлежащим образом, в представленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Принимая во внимание надлежавшее извещение сторон о месте и времени судебного разбирательства по делу, отсутствие ходатайств об отложении судебного заседания, на основании положений ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участвующих лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьёй 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. №334-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2017, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что 30.06.2006 г. между Администрацией Советского сельсовета Советского района Курской области и ЧП ФИО1 был заключен договор аренды №12 земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты торговли, сроком на 49 лет, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 06.06.2007 года за №. Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (т.1 л.д. 14-20).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Договора, арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 10670 руб. в год, путем зачисления на расчетный счет арендодателя в УФК Курской области.

Согласно п.3.3 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, из содержания которого следует, что стороны определили арендную плата в размере 10670 руб. в год исчисленную из площади земельного участка, отведенной под строительство магазина – 175 кв.м. и базовой ставки арендной платы 55 руб. за 1 кв.м., а также площади земельного участка для автостоянки, парковки – 950 кв.м. и базовой ставки арендной платы 1,10 руб. за 1 кв.м., и определили размер сроки внесения арендной платы: 2667 рублей 50 копеек до 10 числа последнего месяца каждого квартала, т.е. 10.03, 10.06, 10.09, 10.12.

Пунктом 4.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка в размере и порядке, определяемых договором.

За просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

В момент заключения договора аренды стороны установили, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме (пункт 6.1 договора).

Согласно статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ), а также соблюдением условий пункта 2 статьи 422 ГК РФ.

Устанавливая в статье 424 ГК РФ и статье 39.7 Земельного кодекса РФ регулируемый размер арендной платы за землю, находящуюся в публичной собственности, законодатель исходил из того, что землепользование осуществляется на основании договора, а не закона.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац 2 пункта 16).

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (абзац 3 пункта 16).

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (абзац 4 пункта 16).

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (абзац 5 пункта 16).

В соответствии со статьёй 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что положения заключенного 30.06.2006 г. между Администрацией Советского сельсовета Советского района Курской области и ЧП ФИО1 договора аренды №12 земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объекты торговли, не предусматривают согласованного сторонами порядка и условий изменения арендной платы, в том числе, в случае принятия или изменения нормативного правового акта, регулирующего спорные правоотношения.

Следовательно, изменения в части определения размера арендной платы в вышеуказанный договор могли быть внесены только в установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ порядке, однако такие изменения в договор аренды от 30.06.2006 г. в установленном законом порядке сторонами не вносились.

Направленное 03.03.2023 г. Администрацией Советского района Курской области арендатору (ответчику) ФИО1 уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.06.2006 г. №12, содержащего п.3.1 и п.3.2 договора в новой редакции, предусматривающие регулирование арендной платы в соответствии с положениями Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории Муниципального района «Советский район» Курской области и значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых в аренду без торгов, утвержденного Решением Представительного Собрания Советского района от 28.07.2017 года №252 ( с последующими изменениями), и обязанность зачисления арендной платы на расчетный счет Администрации Советского района Курской области в УФК по Курской области, а также дополнительные п.3.4 и п.3.5 о порядке изменения размера арендной платы и момента введения в действие новых размеров арендной платы, и Приложение № к договору 1 (расчет арендной платы) в новой редакции, было получено ФИО1, 09.03.2023 г. (т.2 л.д. 49-53)

В ответном письме арендатор (ответчик) ФИО1 отказалась от подписания дополнительного соглашения по тем основаниям, что расчет размера арендной платы был основан арендодателем (истцом) – Администрацией Советского района Курской области с учтём коэффициента Кви для вида разрешенного использования земельного участка под объекты торговли (код вида разрешенного использования участка - 4.4) равным 0.15, который был признан недействующим решением Курского областного суда от 6.02.2023 г.

Иных доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами договора аренды земельного участка от 30.06.2006 г. №12 дополнительного соглашения к нему, предусматривающего иной размер арендной платы и порядок её регулирования истцом в суд не представлено.

Доводы истца о том, что на момент заключения договора от 30.06.2006 г. №12 аренды земельного участка арендная плата являлась регулируемой, так как в то время порядок расчета размера арендной платы регулировался Решением Собрания депутатов Советского сельсовета Советского района Курской области от 26.12.2005 г. №37 «Об установлении размера арендной платы за землю», которым было установлено, что размер арендной платы определяется из расчета за квадратный метр согласно утвержденным базовым ставкам, отклоняются судом, так как из содержания договора аренды земельного участка не следует, что стороны определили порядок расчета арендной платы именно на основании норм вышеуказанного Решения Собрания депутатов, и предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в последующем, в том числе, в связи с изменением действующего законодательства.

Принимая во внимание, что заключая 30.06.2006 г. договор аренды №12 земельного участка стороны не предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании каких либо нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и нормативных правовых актов, до настоящего времени между сторонами такого соглашения на достигнуто, суд приходит в к выводу, что принятие Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582 и Постановления Администрации Курской области от 27.03.2017 г. №249-ПА само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу условий заключенного между сторонами договора.

Следовательно, арендная плата по указанному договору аренды не является регулируемой, и истец не вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, а доводы истца о применении к спорным правоотношениям разъяснений пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не основаны на законе.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что расчет задолженности по арендной плате подлежит исходя из условий заключенного 30.06.2006 г. договора аренды №12 земельного участка.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что в период с 01.01.2017 г. по 31.03.2023 г. арендатором ФИО1 были осуществлены следующие однородные платежи, которые поступили на расчетный счет Администрации Советского района Курской области в УФК по Курской области (т.1. л.д. 203-216, т.3 л.д. 9):

- 2018 год - 2800 руб. платежным поручением №154570 от 16.04.2018 г.;

- 2019 год - 2800 руб. платежным поручением №874419 от 20.05.2019 г. и 2800 руб. платежным поручением №515600 от 13.11.2019 г.;

- 2020 год - 2800 руб. платежным поручением №96845 от 15.01.2020 г., 2800 руб. платежным поручением №663235 от 13.05.2020 г., 2800 руб. платежным поручением №144417 от 18.09.2020 г., 2800 руб. платежным поручением №189843 от 15.12.2020 г.;

- 2021 год - 2800 руб. платежным поручением №235821 от 14.05.2021 г., 2800 руб. платежным поручением №53134 от 23.07.2021 г.; 2800 руб. платежным поручением №92569 от 14.10.2021 г., 2800 руб. платежным поручением №86135 от02.12.2021 г.;

- 2022 год - 2800 руб. платежным поручением №142355 от 20.04.2022 г., 2800 руб. платежным поручением №17093 от 08.08.2022 г., 2800 руб. платежным поручением №12161 от 03.10 2022 г2800 руб. платежным поручением №179009 от 07.12.2022 г.;

- 2023 год - 2800 руб. платежным поручением №113227 от 27.01.2023;

Кроме того, в судебное заседание 28.09.2023 г. представителями ответчика представлено чек-ордер от 11.01.2017 г. об оплате арендной платы в размере 2800 руб.

Доводы стороны ответчика о том, что в ходе проведенной в Администрации Советского района Курской области проверки выявлены недостатки в учете арендных платежей, не свидетельствуют об уплате ответчиком арендной платы в иные периоды.

Вопреки требований ст.56 ГПК РФ иных доказательств, свидетельствующих о произведенных платежах по арендной плате ответчиком и её представителями в суд не представлено.

При этом судом установлено, что только при осуществлении одного платежа в размере 2800 руб. по чеку-ордеру от 22.07.2021 г. ФИО1 было указано в назначении платежа об оплате арендной платы за 2-й квартал 2021 г., который подлежит зачету по сроку уплаты арендной платы 10.06.2021 г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", правила статьи 319.1 ГК РФ применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора.

Положения пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ подлежат применению к тем случаям, когда имеются только обеспеченные либо только необеспеченные однородные обязательства с различными сроками исполнения. При этом из необеспеченных или из обеспеченных обязательств преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обеспеченных либо необеспеченных обязательств наступили одновременно, исполнение между ними распределяется пропорционально. Вместе с тем, если среди однородных обязательств имеются те, по которым срок исполнения наступил, и те, срок исполнения по которым не наступил, исполненное в первую очередь распределяется между обязательствами, срок исполнения по которым наступил в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 2 и 3 статьи 319.1. ГК РФ (пункт 40).

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными доводы представителя истца о зачислении произведенных арендатором ФИО1 однородных платежей в счет погашения долга за предыдущие периоды, и с учетом установленных судом обстоятельств дела приходит к следующему:

Платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №154570 от 16.04.2018 г. подлежал зачету по сроку уплаты 10.06.2017 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №874419 от 20.05.2019 г. подлежал зачету по сроку уплаты 10.09.2017 г., а платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №515600 от 13.11.2019 г. – по сроку уплаты 10.12.2017 г.

Произведенные ответчиком платежи арендной платы в сумме 2800 руб. каждый платежными поручением №96845 от 15.01.2020 г., №663235 от 13.05.2020 г., №144417 от 18.09.2020 г., №189843 от 15.12.2020 г. подлежали зачету истцом по срокам уплаты 10.03.2018 г., 10.06.2018 г., 10.09.2018 г. и 10.12.2018 г. соответственно.

Платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №235821 от 14.05.2021 г. подлежал зачету по сроку уплаты 10.03.2019 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №53134 от 23.07.2021 г. – по сроку уплаты 10.06.2021 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №92569 от 14.10.2021 г. – по сроку уплаты 10.06.2019 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №86135 от 02.12.2021 г. – по сроку уплаты 10.09.2019 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №142355 от 20.04.2022 г. – по сроку уплаты 10.12.2019 г.

Платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №17093 от 08.08.2022 г. подлежал зачету по сроку уплаты 10.03.2020 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №12161 от 03.10 2022 г. – по сроку уплаты 10.06.2020 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №179009 от 07.12.2022 г. – по сроку уплаты 10.09.2020 г., платеж в сумме 2800 руб. платежным поручением №113227 от 27.01.2023 г. - по сроку уплаты 10.12.2020 г.

Отсюда, принимая во внимание заявленные истцом к взысканию период задолженности ответчика по платежам по арендной плате за период с 01.10.2019 г. по 31.03.2023 г., суд приходит к выводу, что ФИО1 не произведена оплата арендной платы по платежам за 10.03.2021 г., 10.09.2021 г., 10.12.2021 г., 10.03.2022 г., 10.06.2022 г., 10.09.2022 г., 10.12.2022 г. и 10.03.2023 года, а всего 8 платежей в размере 2667,50 руб. каждый на общую сумму 21340,00 руб., а потому требования истца в части взыскания задолженности по оплате арендной платы подлежат частичному удовлетворение в указанном размере.

Учитывая вышеуказанный зачет произведенных ответчиком однородных платежей по ранее неисполненным обязательствам, установленное пунктом 5.2. договора аренды от 30.06.2006 г. условие оплаты пени за просрочку платежей в размере 0,1 % за каждый день просрочки, а также заявленный истцом к взысканию пени период просрочки по платежам с 10.12.2019 г. по 10.03.2023 г. суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 19 259,27 руб., расчет которой произведен в таблице 1 по следующей формуле: сумма платежа (2667,50) * количество дней просрочки * установленный договором процент пени за каждый день просрочки ( 0,1% ), с учетом того, что платежи производились ФИО1 в большем размере – 2800 руб. каждый, а потому переплата подлежала зачету в счет погашения начисленной пени.

Таблица 1.

Задолженность, руб.

Период просрочки

Пени, руб.

Частично оплачено,

руб.

Задолженность

по пени,

руб.

по

дней

2 667,50

11.12.2019

19.04.2022

861

2 296,72

132,5

2 164,22

2 667,50

11.03.2020

07.08.2022

880

2 347,40

132,5

2 214,90

2 667,50

11.06.2020

02.10.2022

844

2 251,37

132,5

2 118,87

2 667,50

11.09.2020

06.12.2022

817

2 179,35

132,5

2 046,85

2 667,50

11.12.2020

26.01.2023

777

2 072,65

132,5

1 940,15

2 667,50

11.03.2021

31.05.2021

813

2 168,68

2 667,50

11.06.2021

22.07.2021

112,04

132,5

-20,47

2 667,50

11.09.2021

31.05.2023

628

1 675,19

2 667,50

11.12.2021

31.05.2023

537

1 432,45

2 667,50

11.03.2022

31.05.2023

447

1 192,37

2 667,50

11.06.2022

31.05.2023

355

946,96

2 667,50

11.09.2022

31.05.2023

263

701,55

2 667,50

11.12.2022

31.05.2023

172

458,81

2 667,50

11.03.2023

31.05.2023

218,74

ИТОГО:

20054,27

795

19 259,27

Следовательно, подлежат частичному удовлетворению и требования истца в части взыскания задолженности по пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с 11.12.2019 г. по 31.05.2023 г., в размере 19 259,27 руб.

Поскольку судом исковые требования удовлетворяются частично, на общую сумму 40599,27 руб., а при подаче иска истец в силу положений подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ был освобождён от уплаты государственной пошлины, то на основании положений части 1 статьи 103 ГПК РФ и абзаца 10 части 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ с ответчика в доход муниципального района «Советский район» Курской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере1417,98 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации муниципального района «Советский район» Курской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес> (СНИЛС №; паспорт серии № №, выдан ТП УФМС России по Курской области в Советском районе 24.03.2011 г., код подразделения 460-30) в доход бюджета муниципального образования «Советский район» Курской области задолженность по арендной плате по договору аренды №12 от 30.06.2006 г. земельного участка с кадастровым номером 46:21:191401:259 в размере 40599 (сорок тысяч пятьсот девяносто девять) руб.27 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 г. по 31.03.2023 г. в размере 21340 (двадцать одна тысяча триста сорок) руб. 00 коп.; пени за просрочку платежей за период с 10.12.2019 г. по 31.05.2023 г. в размере 19259 (девятнадцать тысяч двести пятьдесят девять) руб. 27 коп.

Взыскать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес> (СНИЛС №; паспорт серии 3810 №, выдан ТП УФМС России по <адрес> в <адрес> 24.03.2011 г., код подразделения 460-30) в доход бюджета муниципального образования «Советский район» Курской области государственную пошлину в размере 1417 (одна тысяча четыреста семнадцать) руб. 98 коп.

Стороны могут ознакомиться с мотивированным решением, которое будет составлено 05.10.2023 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Советский районный суд Курской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий А.Н. Стрельцов