Решение по делу № 3А-1911/2022 от 13.10.2022 | Алтайский краевой суд (Алтайский край)

Дело №3а-1911/2022

22OS0000-01-2022-001548-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Фонаковой Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО ПКФ «Мария-Ра» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности и на праве аренды земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права владельца и арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате земельного налога и арендных платежей. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО ПКФ «Мария-Ра» просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО2 в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленных отчетов об оценке.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При рассмотрении административного дела на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 августа 2022 года, договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 28 марта 2019 года №5533-з, судом установлено, что ООО ПКФ «Мария-Ра» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес>; на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес>. Из договора аренды земельного участка усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (л.д.10-11, 12-13, 14-16).

Следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящихся в собственности и в пользовании административного истца земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в размере:

- 11 372 832,68 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- 4 082 062,34 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 августа 2022 года датой определения кадастровой стоимости находящихся в собственности и в пользовании административного истца земельных участков является 01 января 2020 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – 09 ноября 2020 года (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***), 23 ноября 2020 года (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***) (л.д.8, 9).

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлены отчеты об оценке земельных участков №407-08-2022, №408-08-2022, составленные 25 августа 2022 года <данные изъяты>, согласно которым рыночная стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2020 года составляет:

- 5 389 472 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;

- 1 880 145 руб. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** (л.д.17-72, 73-126).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

Из отчетов об оценке следует, что объектами оценки являлись земельные участки из состава земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для проектирования и строительства рынка по продаже сельскохозяйственной продукции и товаров народного потребления (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***); объекты оптово – розничной и розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения доходного подхода для оценки земельного участка согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7 на стр. 44-46 отчета.

В качестве аналогов для оценки земельных участков сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги, принадлежащие к тому же сегменту рынка недвижимости, что и исследуемый объект – «офисно-торговые». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

На стр. 45 отчета оценщик указал, что на рынке Алтайского края отсутствуют предложения по сдаче в аренду земельных участков с коммерческим видом разрешенного использования, приведенные в отзыве объявления, опровергающие указанный анализ не содержат предложений по аренде земельных участков.

Анализ рынка приведен оценщиком на стр. 28-29 отчета, представленные в возражениях объявления о продаже земельных участков если бы и были включены в выборку не могли повлиять на расчет стоимости, поскольку близки к верхней границе диапазона.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчеты об оценке прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключениям.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленные административным истцом отчеты об оценке являются допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - 23 сентября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 5 389 472 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать 23 сентября 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2022 года.

***