Дело № 2-287/2022

УИД 24RS0003-01-2022-000421-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2022 года. п. Балахта

Балахтинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего - судьи Дергаленко А.В.,

с участием помощника прокурора Балахтинского района Красноярского края Шнайдер О.П.,

истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску ФИО1 ФИО8 и её представителя ФИО3 ФИО9 (действующего на основании доверенности №-№ от 04.03.2022 года),

представителя ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО2 ФИО10 – адвоката ФИО4 ФИО11 (действующего на основании ордера № № от 18.05.2022 года),

при секретаре Власовой Л.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о понуждении заключения основного договора на основе предварительного договора купли-продажи и по встречному иску ФИО2 ФИО14 к ФИО1 ФИО15 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключения основного договора купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> на основе предварительного договора купли-продажи. Свои требования истец мотивировала тем, что 05 сентября 2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу, стоимостью 1 200 000 (Один миллион двести тысяч рублей).

Согласно с условиями предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи квартиры между ФИО2 ФИО16 и ФИО1 ФИО17.

22 марта 2022 г. истец направил ответчику требование о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, что подтверждается претензией и квитанцией об отправке претензии в адрес ответчика.

Однако ответчик на требование заключить договор на прежних условиях не отвечает, предлагает купить квартиру за 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.

Хотя в предварительном договоре и не был указан срок, в который должен быть заключен Основной договор, но все обязательства должны выполняться в разумный срок.

Обращает внимание, что ответчик исполнил этот договор частично: в настоящее время истец фактически проживает в спорной квартире, поэтому, ответчик не может ссылаться на их недействительность или незаключенность, так как Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что в силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В связи с указанным, истец ФИО1 просит обязать ответчика ФИО2 заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 05 сентября 2021 г.

ФИО2 в свою очередь обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении из квартиры по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что является собственником данной квартиры, Право собственности на квартиру у истца ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке на основании решения Балахтинского районного суда <адрес> от 17.02.2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.04.2022 г.

В 2021 году по состоянию здоровья решила временно пожить у своей дочери в <адрес> <адрес>, а квартиру по адресу <адрес>, сдать в аренду на срок не более 2 месяцев.

Квартиру в аренду сдала ФИО1, которой в ходе разговора сообщила, что когда надлежащим образом будут оформлены документы о праве собственности на квартиру и земельный участок, то планируется продажа этой квартиры и земельного участка. ФИО1 выразила заинтересованность в покупке квартиры, и истец пообещала ответчику, что при продаже квартиры предложение о её покупке, первой сделает ответчику.

Ответчик попросила написать расписку о сдаче квартиры в аренду, для предъявления её как основания пользования квартирой. Истец ФИО2 согласилась и под диктовку ответчика ФИО1 написала расписку, значение которой не придала.

Через месяц после сдачи квартиры в аренду, истец приехала в п. Балахта для получения арендной платы от ответчика ФИО1 Когда прибыла по адресу квартиры, то увидела, что ответчик производит ремонт в квартире, разрешение на который истец её не выдавала. На вопрос о том, на каком основании производится ремонт, ответчик сказала, что квартира истцу не принадлежит, и выгнала истца.

Просит признать ответчика ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> и выселить её из указанной квартиры.

Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску ФИО1 и её представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании встречные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать.

Выслушав стороны, заключение прокурора, считавшего необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать, выслушав свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пунктов 1-2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся: земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также помещения.

Статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как установлено п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пунктов 1-3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Исходя из приведенного выше законодательства, суд приходит к выводу о том, что к отношениям по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются общие положения о договоре купли-продажи объекта недвижимости, основанные на положениях ст.ст. 209, 454, 549 ГК РФ и отношения, регулируемые таким предварительным договором могут возникнуть после приобретения продавцом права собственности на отчуждаемый объект.

Судом установлено, что на момент заключения спорного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: Россия, <адрес>, между ФИО1 и ФИО2 (05.09.2021 г.), продавец ФИО2 не обладала правом собственности на указанное недвижимое имущество, так как право собственности на это имущество, согласно выписке из ЕГРН было зарегистрировано за ФИО2 04.04.2022 г.

При таких обстоятельствах, на основании ст. 168 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.09.2021 г. признается судом ничтожной сделкой, а в удовлетворении требований ФИО1, основанных на условиях этого договора, суд полагает отказать.

В отношении встречных исковых требований ФИО2 суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами спора, между ФИО2 и ФИО1 фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения по адресу: Россия, <адрес>, в том числе после государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

Требования о расторжении договора найма жилого помещения истцом по встречному иску ФИО2 в суд не заявлено.

Следовательно, на момент рассмотрения дела между сторонами спора о праве пользования указанным выше жилым помещением – наймодателем жилого помещения ФИО2 и нанимателем жилого помещения ФИО1 отсутствует спор о договоре найма жилого помещения, в связи, с чем за ФИО1, на основании указанного договора сохраняется право пользования жилым помещением.

При таких обстоятельствах, требования ФИО2 о признании ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, и её выселении из указанной квартиры удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО18 к ФИО2 ФИО19 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли – продажи, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 ФИО20 к ФИО1 ФИО21 о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца, подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано 2 сентября 2022 года.

Подлинник решения находится в Балахтинском районном суде Красноярского края в материалах гражданского дела № 2-287/2022