Решение по делу № 3А-115/2023 от 16.11.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000160-74

Дело № 3а-115/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тахировым Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114, а также бездействия, допущенного при рассмотрении обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости, от 14 июня 2023 года № РЗ/2023/000709 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

Определением Ростовского областного суда от 17 августа 2023 года выделено в отдельное производство требование ФИО3 об оспаривании бездействия государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», допущенного при рассмотрении обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 10/1 от 13 апреля 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца ФИО4 просил суд признать незаконным оспариваемое решение и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 21 812 000 рублей по состоянию на 9 февраля 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Старочеркасского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании поддержал уточненные требования, просил судебные расходы не возлагать на административного истца.

Представители ГБУ РО ФИО5 и минимущества Ростовской области ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, поддержали представленные возражения на заключение судебной экспертизы.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО7 поступил отзыв на административное исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации Старочеркасского сельского поселения Аксайского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью - 32 219 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - улично-дорожная сеть, благоустройство территории, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л.д. 246-250).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 9 августа 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 27 872 656,9 рублей (том 1 л.д. 245).

17 апреля 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 10/1 от 13 апреля 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 13 693 075 рублей по состоянию на 9 февраля 2023 года.

16 мая 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000114 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения причинами к отказу послужили: необоснованное применение для объектов-аналогов корректирующего коэффициента на различия в условиях рынка (скидка на торг), а также понижающего коэффициента на категорию земель - вид разрешенного использования; отличие количества примененных корректировок для подобранных аналогов (пункт 5.1); использование в расчетах части доступных объектов-аналогов без обоснования (пункт 5.2), использование неактуальной рыночной ценовой информации (пункт 5.3) (том 1 л.д. 239-240).

В решении сделан вывод, что выявленные нарушения, допущенные при оценке земельного участка, выразились в нарушении процесса оценки, использования объектов-аналогов, в применении корректировок, и влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

1 августа 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 10/1 от 13 апреля 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 38/2023 от 4 октября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, отчет № 10/1 от 13 апреля 2023 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. В отчете допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. Из перечисленных в решении ГБУ РО от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114 три недостатка подтверждены экспертом. При этом указано, что замечание, изложенное в пункте 5.1 решения, оказывает существенное влияние на рыночную стоимость объекта оценки.

По состоянию на 9 февраля 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 21 812 000 рублей.

На заключение судебной экспертизы поданы возражения представителем административного истца, в которых указано, что экспертом не приняты во внимание существенные характеристики земельного участка, указанные в градостроительном регламенте, выписках из генерального плана, правил землепользования и застройки Старочеркасского сельского поселения.

Возражения представителей ГБУ РО и минимущества Ростовской области, которые носят идентичный характер, касаются критериев выбора объектов- аналогов в отчете об оценке, период выборки за 2021-2022 годы, характеристик земельного участка, в том числе, рельефа, транспортной доступности. Также указаны замечания к анализу сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, к расчету средневзвешенной величины стоимости земельного участка, свидетельствующие об арифметической ошибке.

Экспертом проведен анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект исследования, указано, какие характеристики влияют на выбор сегмента, а именно, категория земель, вид разрешенного использования и функциональное назначение, фактическое использование, территориальное расположение (том 2 л. д. 93-115).

В заключении приведены подробное описание и характеристики объекта исследования, включая транспортную доступность, рельеф, с указанием источников информации, в том числе из материалов дела, что также отражено в письменных пояснениях эксперта (том 2 л. <...>).

При проведении исследования по первому вопросу эксперт обоснованно отклонил замечания представителей ГБУ РО и минимущества Ростовской области относительно временного периода, выбранного оценщиком для анализа, 2021-2022 годы, указав, что это не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, не устанавливающих необходимость проведения анализа рынка за фиксированный временной интервал (том 2 л. д. 231-232).

Утверждение в возражениях на заключение эксперта об арифметической ошибке, допущенной в расчете средневзвешенной величины стоимости земельного участка, опровергнуто в письменных пояснениях эксперта со ссылкой на необходимость учета последовательности внесения корректировок (том 2 л. д. 234-235).

Эксперт обоснованно указала в ответ на замечание представителя административного истца, что расположение земельного участка в той или иной территориальной зоне согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения не является основанием и единственным критерием для определения сегмента рынка, к которому он относится. В результате исследования земельный участок справедливо отнесен к сегменту рынка «земельные участки под индустриальное строительство» (том 2 л. <...>).

Иные замечания, изложенные в возражениях, не имеют существенного влияния на юридически значимые обстоятельства по делу, для установления которых проводилась судебная экспертиза.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ее письменные ответы на возражения, суду не представлено.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 38/2023 от 4 октября 2023 года соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, частично отражены в оспариваемом решении ГБУ РО от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 9 февраля 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 21 812 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении с учетом письменных пояснений эксперта, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 февраля 2023 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 17 апреля 2023 года.

Принимая во внимание, что основное требование административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения оставлено без удовлетворения, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 50 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2023 года № ОРС-61/2023/000114 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью - 32 219 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - улично-дорожная сеть, благоустройство территории, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 9 февраля 2023 года в размере 21 812 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 апреля 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 24 ноября 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная