Решение по делу № 3А-18/2023 от 28.02.2023 - об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-18/2023

55OS0000-01-2022-000204-76 Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 февраля 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Альбатрос» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Альбатрос» (далее – ООО «ТД «Альбатрос», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 110 м по направлению на север от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 55-62)

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 54)

На основании отчета об оценке от 22 ноября 2021 года, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1), общество 10 декабря 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 2 л.д. 122-123, 124-125)

Решением бюджетного учреждения от 30 декабря 2021 года № <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 126-131)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 24 марта 2022 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 3-6)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости <...> рублей. (т. 3 л.д. 127)

В судебное заседание представитель административного истца ООО «ТД «Альбатрос» при надлежащем извещении не явился, представил заявление о рассмотрении дела без участия административного истца. (т. 3 л.д. 136)

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО2 возражал против удовлетворения административных исковых требований. (возражения – т. 2 л.д. 119-121)

Представитель Администрации города Омска ФИО3 в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принимал, просил о проведении заседания без его участия; согласно письменным пояснениям не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта. (отзыв – т. 2 л.д. 107, т. 3 л.д. 149)

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 175-194)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 10 декабря 2021 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке № <...> от 22 ноября 2021 года. (т. 2 л.д. 122-123, 124-125)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

30 декабря 2021 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 126-131)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 22 ноября 2021 года, подготовленный ООО «Е-Консалтинг» (оценщик ФИО1). (т. 1 л.д. 15-252)

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года составляет <...> рублей.

Определением суда от 16 мая 2022 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета № <...> от 22 ноября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения № <...> от 30 декабря 2021 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 209-211)

Согласно заключению эксперта № <...> от 27 октября 2022 года отчет № <...> от 22 ноября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в следующей части: в разделах 7.4, 9.1.2 отчета (страницы 25, 51) отсутствуют описания объектов, исключенных при формировании первоначальной выборки, а также обоснования (причины) их исключения, то есть отсутствуют описание объема доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах и обоснование использования их части – несоответствие требованиям п. 5 ФСО № 3, п. 22 «в» ФСО № 7; объекты №№ 2, 4, 12, принятые в отчете в качестве объектов-аналогов, находятся в другом сегменте рынка – отличном от сегмента объекта оценки «Предпринимательство», как следствие, не подлежат использованию в качестве аналогов (объектов сравнения) – несоответствие требованиям п. 22 «б» ФСО № 7; в п. 9 таблицы № 9.6 (страница 70), табл. № 9.1 (страница 55) отчета принято: объект-аналог № 12 «расположен на расстоянии более 500 м от значимой дороги». При этом фактически объект-аналог № 12 граничит со значимой дорогой, корректировка на транспортную доступность по отношению к объекту-аналогу № 12 относительно объекта оценки, расположенного на расстоянии до 100 м от значимой дороги, применена не в требуемом размере – несоответствие требованиям ст. 11 ФЗ № 135, п. 5 ФСО № 3, пп. 22 «д», 11 «д» ФСО № 7; объекты-аналоги №№ 6, 9, 11 не допускается использовать в качестве объектов сравнения (аналогов), так как превышен максимальный срок их экспозиции (12,1 мес.) на дату оценки. При этом в табл. 9.6 (страница 65) корректировка на дату оценки (условия рынка) к объектам аналогам №№ 6, 9, 11 не применена – несоответствие требованиям ст. 11 ФЗ № 135, п. 5 ФСО № 3; в п. 8.4 Раздела 8 Отчета (страница 49) отказ от доходного, затратного подходов не приведен – несоответствие требованиям ст. 11 ФЗ № 135, п. 8 «и» ФСО № 3.

Также согласно заключению эксперта в отчете № <...> от 22 ноября 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в пунктах №№ 1, 2 (поз. 1, 2), в части: объекты №№ 2, 4, 12, принятые в таблицах 9.1, 9.6 (страницы 52, 65) отчета в качестве объектов-аналогов, находятся в другом сегменте рынка – отличном от сегмента объекта оценки «Предпринимательство», как следствие, не подлежат использованию в качестве аналогов (объектов сравнения) – несоответствие требованиям п. 22 «б» ФСО № 7; в таблице 9.8 «Итоговый расчет рыночной стоимости земельного участка» (страница 78) отчета использован объект-аналог № 2, принадлежащий к иному сегменту рынка – отличному от сегмента рынка объекта оценки «Предпринимательство» - несоответствие требованиям п. 22 «б» ФСО № 7. Нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в пунктах №№ 3,4,5,6 (поз. 3,4,5,6) отсутствуют. (т. 3 л.д. 9-31)

Определением Омского областного суда от 18 ноября 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 августа 2021 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 75-78)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 7 февраля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 85-115)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 27 октября 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО4 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2014 года. (т. 3 л.д. 9)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению № <...> от 7 февраля 2023 года эксперта Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от 7 февраля 2023 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 августа 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 10 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 10 декабря 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Альбатрос» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 6 марта 2023 года.