Дело № 2-4604/2022

УИД23RS0040-01-2022-003712-41

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 17 октября 2022г.

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Глущенко В.Н.

при секретаре Василенко Н.Н.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО8,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 чу, ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи нежилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что 28.02.2021 он заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались после выделения ФИО2 помещения на 5 этаже площадью 24 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>, в качестве отдельного объекта недвижимости с присвоением ему кадастрового номера, заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 31.12.2021.

При подписании договора истец передал ФИО2 1 000 000 рублей в качестве задатка, о чем ФИО2 составил расписку от 28.02.2021. ФИО2 предложил истцу занять помещение сразу, передал ключи от него и разрешил сделать ремонт. При этом ФИО2 потребовал от истца арендную плату до окончательного расчета в размере 6 000 рублей в месяц без заключения договора аренды.

24.08.2021 истец передал ФИО2 еще 1 000 000 рублей, о чем последний составил расписку. Вплоть до конца 2021 года на неоднократные вопросы истца, когда помещение будет оформлено в собственность, ФИО2 постоянно заверял, что в ближайшее время всё будет оформлено. Так продолжилось и после 01.01.2022, причем ФИО2 на устные просьбы истца о продлении действия предварительного договора уклонялся, заверяя, что в ближайшее время оформление документов завершится. Истец продолжал ждать.

24.03.2022 истец узнал, что ФИО2 продал помещение ФИО3, а ФИО3 немедленно после регистрации перехода права собственности подарила это помещение 11.02.2022 дочери ФИО2 – ФИО4

ФИО2 заверял истца, что в скором времени его дочь подпишет с истцом договор купли-продажи помещения. После согласования договора купли-продажи в окончательной форме ФИО2 и ФИО4 дважды уезжали из МФЦ, не подписав документы.

21.04.2022 ФИО2 направил истцу требование об освобождении помещения. На встречу 28.04.2022, назначенную истцу ФИО2, последний не явился. Истец считает, что невозможность исполнения предварительного договора от 28.02.2021 на указанных в нем условиях в срок до 31.12.2021 вызвана исключительно виновными действиями и недобросовестностью Продавца. Поскольку помещение было предварительно оплачено истцом в размере 92,6 % его стоимости до его создания в качестве отдельного помещения, истец считает, что между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи помещения с условием о предварительной оплате. Также истец считает, что сделки со спорным имуществом осуществлены ответчиками с целью избежать регистрации перехода прав к нему как к покупателю и являются ничтожными.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 28.92.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признать заключенным между истцом и ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 24,1 кв.м., номер, типа этажа, на котором расположено помещение: этаж №, помещение №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером №:463, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости №:52; признать недействительными договор купли-продажи недвижимости от 25.01.2022, заключенный между ФИО2 и ФИО3, договор дарения от 11.02.2022, заключенный между ФИО3 и ФИО10, в части спорного нежилого помещения и применить последствия недействительности сделок в виде внесения в ЕГРН соответствующих записей; обязать УФРС по КК внести в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 24,1 кв.м., номер, типа этажа, на котором расположено помещение: этаж №, помещение №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером №:463, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости №:52.

В ходе рассмотрения дела истцу стало известно, что ФИО4 подарила спорное нежилое помещение ФИО2 по договору дарения от 20.04.2022 года, в связи с чем истец уточнил исковые требования и наряду с ранее заявленными, просил признать недействительным договор дарения от 20.04.2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО2, в отношении спорного нежилого помещения и применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 на нежилое помещение.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО8 в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, поддержав доводы письменного отзыва на иск.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил суду регистрационное дело в отношении спорного нежилого помещения на CD- дисках.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся надлежащим образом извещенных лиц.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Установлено, что между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (части нежилого помещения) от 28.02.2021 (далее - предварительный договор) (т. 1 л.д. 69-72).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с подпунктом 1.1 предварительного договора стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи нежилого помещения (далее - основной договор): кабинет № 5, расположенный на 5 этаже 6-этажного нежилого здания по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 24 кв.м., на условиях предварительного договора.

Согласно подпункту 1.2 предварительного договора, указанное помещение входит в состав нежилого здания общей площадью 1608,5 кв.м., кадастровый номер здания №:68, принадлежащего Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.12.2016 года.

В силу подпункта 1.6 предварительного договора Продавец обязуется до 31.12.2021, после получения указанной в пункте 2 предварительного договора предоплаты, передать помещение Покупателю путем передачи ключей и подписания передаточного акта.

В соответствии с подпунктом 3.1 Продавец обязуется в срок до 31.12.2021 получить и предоставить покупателю кадастровый план на помещение и заключить с Покупателем до указанного срока основной договор.

Судом установлено, что кадастровые работы по выделению помещения, являющегося предметом предварительного договора, завершены в марте 2022 года, что подтверждается регистрационным делом, предоставленным на CD-дисках Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, а также выписками из ЕГРН от 28.07.2022 года № 99/2022/484118836, от 28.07.2022 года № 99/2022/484232078 (т. 1 л.д. 233-247).

При этом после завершения кадастровых работ спорное помещение стало иметь следующие характеристики: кадастровый номер: №:463, адрес: Российская Федерация, <адрес>, пом. 9, площадь 24.1 кв.м., этаж №.

Из материалов дела усматривается, что данное помещение расположено в здании с кадастровым номером №:52.

Предварительным договором предусмотрено, что предметом договора является кабинет №, расположенный на 5 этаже 6-этажного нежилого здания по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 24 кв.м., входящий в состав нежилого здания общей площадью 1608,5 кв.м., кадастровый номер здания №:68.

При этом из пояснений представителя ответчика ФИО2 в судебном заседании 18.08.2022 года следует, что ответчик намеревался осуществить отчуждение истцу именно помещения с кадастровым номером: №:463, адрес: Российская Федерация, <адрес>, пом. 9, площадь 24.1 кв.м., этаж №, расположенного в здании с кадастровым номером №:52.

Намерения ответчика ФИО2 передать истцу именно помещение № 9 также следует из его объяснений, содержащихся в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.05.2022 (л.д. 170-176).

Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъясняет, что, если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, учитывая правила толкования договора, предусмотренные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда нет оснований считать условие предварительного договора о предмете, которым фактически является нежилое помещения с кадастровым номером: №:463, адрес: Российская Федерация, <адрес>, пом. 9, площадь 24.1 кв.м., этаж №, расположенное в здании с кадастровым номером №:52, несогласованным.

Согласно подпункту 2.1 предварительного договора, стороны договорились об общей цене помещения в размере 2 160 000 рублей 00 копеек.

Подпункт 2.2 предварительного договора устанавливает следующий порядок оплаты по основному договору: Покупатель в обеспечение исполнения предварительного договора в день его подписания передает Продавцу сумму задатка в размере 1 000 000 рублей; до государственной регистрации перехода права собственности на помещение Покупатель оплачивает продавцу оставшуюся сумму в размере 1 160 000 рублей.

Расчет производится наличными денежными средствами.

Судом установлено, что истец передал ответчику ФИО2 28.02.2021 при подписании предварительного договора денежные средства в размере 1 000 000 рублей во исполнение предварительного договора в качестве задатка, что подтверждается распиской от 28.02.2021 года (т. 1 л.д. 54).

Также, согласно расписке от 24.08.2021 истец передал ответчику ФИО2 24.08.2021 денежные средства в размере 1 000 000 рублей во исполнение предварительного договора так же в качестве задатка (т. 1 л.д. 55).

Истец, заявляя требование о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, ссылается на то, что большая часть цены спорного помещения была уплачена им ответчику ФИО2 до истечения срока заключения основного договора.

Пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъясняет, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Толкуя договор по правилам, установленным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание буквальное значение его положений, смысл и цель договора, существо законодательного регулирования сложившихся между сторонами правоотношений, суд не установил в нём условий о необходимости внесения истцом предварительной оплаты помещения.

Учитывая, что сумма в размере 2 000 000 рублей, переданная истцом ответчику ФИО11 является по своей сути задатком, обеспечивающим исполнение обязательств, а также то, что предварительный договор не содержит условия о необходимости оплаты цены имущества или её существенной части до заключения основного договора, дополнительных соглашений, устанавливающих данное условие, между сторонами не заключалось, суд считает требования истца необоснованными.

В силу пункта 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно подпункту 5.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31.12.2021. До указанной даты продавец обязуется не заключать с другими лицами сделок в отношении помещения.

В силу подпункта 7.1 предварительного договора договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не далее 31.12.2021.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что до 31.12.2021 основной договор между ФИО2 и ФИО1 заключен не был, в связи с чем предварительный договор прекратил своё действие.

Дополнительных соглашений, продлевающих срок действия предварительного договора, между сторонами не заключалось.

Материалы дела не содержат доказательств направления истцом в адрес ответчика ФИО2 требования о заключении основного договора или предложения о продлении срока действия предварительного договора.

После истечения срока действия предварительного договора ответчик ФИО2 внёс денежные средства в размере 2 000 000 рублей, переданные ему истцом в качестве задатка, в целях возврата указанной суммы истцу, на депозит нотариуса, что подтверждается справкой о внесении нотариусу денег в депозит от 22.04.2022 (т. 1 л.д. 165), распоряжением о зачислении на публичный счет нотариуса денежных средств от 22.04.2022 рег. № 438 (т. 1 л.д. 166).

Сделки по отчуждению спорного помещения ответчиком ФИО2 ответчику ФИО3 на основании договора купли-продажи от 25.01.2022, ответчиком ФИО3 ответчику ФИО4 на основании договора дарения от 11.02.2022 года, ответчиком ФИО4 ответчику ФИО2 на основании договора дарения от 20.04.2022 совершены после 31.12.2021, то есть после истечения срока, который согласован сторонами предварительного договора в качестве срока заключения основного договора.

Таким образом, судом не установлено нарушений прав истца со стороны ответчика ФИО11, и поскольку последующие сделки со спорным помещением были совершены после установленного предварительным договором срока, истец, не являющийся стороной сделок, которые он считает ничтожными, а также лицом, имеющим охраняемый законом интерес в признании их недействительными, не может заявлять требование о признании таких сделок недействительными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что истцом в целом выбран неверный способ защиты своих прав.

Истец, считая своё право нарушенным ввиду незаключения основного договора купли-продажи, в соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право заявить требование о понуждении к заключению основного договора.

Согласно указанному положению закона, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Однако истец не заявил указанных требований, подменив надлежащий способ защиты своих прав ненадлежащим, а именно: заявив требование о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и о признании последующих сделок со спорным помещением недействительными.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 чу, ФИО3, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара.

Судья Первомайского

районного суда г. Краснодара В.Н. Глущенко

Мотивированное решение изготовлено 24.10.2022.