14RS0035-01-2025-011861-91
Дело № 2-7573/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(заочное)
город Якутск 03 сентября 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Марковой Л.И., при секретаре Уаровой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» о признании незаключенным договора купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя тем, что между ЖНК «Новый дом» и Сергеевой В.Д. (мать истца) был заключен договор паенакоплений №___ от ____, предметом которого явилось, что стороны заключат договор о долевом участии в инвестировании строительства части жилого дома а именно комнаты №___, общей площадью ___ кв.м. ____ ФИО2 написала заявление об оформлении прав на квартиру на свою дочь, ФИО3 ____ Общество с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» (далее ООО «Агентство ипотечного финансирования») в лице ФИО4 с одной стороны и ФИО5, действующий о доверенности от имени 43 покупателей-дольщиков (в том числе от ФИО3) жилого дома, расположенного по адресу: ____ заключили договор купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество: жилой дом, назначение «объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ кадастровым номер № и земельный участок, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа» (Ж-4, площадь 988 кв.м., расположенного по адресу: ____, с кадастровым номером №). В соответствии с указанным договором доля в праве ФИО3 (покупатель номер 12) на земельный участок составила ___, на жилой дом ___. ____ было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым количество покупателей дольщиков было увеличено до 45 человек. Право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано за №___ Право общей долевой собственности на здание было зарегистрировано за №___. На основании вышеуказанного договора и дополнительного соглашения у ФИО1 возникла ипотека в силу закона на земельный участок. ____ года ФИО6 поменяла имя с Александры на Кэрэли. Фактически по договору купли-продажи долей она не получила жилье и земельный участок, что подтверждается вступившим в законную силу приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) №___, вынесенного в отношении ФИО4, ФИО7 и Подорожной Е.В., признанных виновными в совершении нескольких эпизодов преступлений, предусмотренных ст.ст. 165, ч.2, п.б, 159, ч.3, 159 ч.4 Уголовного кодекса Российской Федерации. Истец признана по уголовному делу потерпевшей по 9 эпизоду, установлено, что по договору паенакопления она передала мошенникам за получение квартиры, расположенной по адресу: ____ денежные средства, но квартиру не получила. ____ мансардный этаж был полностью уничтожен огнем, впоследствии вместо мансардного этажа была установлена крыша. На сегодняшний день она включена в Реестр обманутых дольщиков и для получения государственной поддержки ему препятствует наличие регистрации права собственности на несуществующие объекты недвижимости и ипотека в силу закона. Истец просит признать незаключенным договор купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество: жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____, кадастровый номер № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь ___ кв.м.), расположенного по адресу: <...> кадастровый номер №, заключенного между ООО «Агентство ипотечного финансирования» и ФИО3 (покупатель 12) и дополнительное соглашение от ____, заключенное между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО3 (покупатель 12).Указать в резолютивной части решения суда, что принятое решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права ФИО3 на долю в праве в размере ___ жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ с кадастровым номером № и на долю в праве в размере ___ земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____, с кадастровым номером № и снятия обременения на указанные имущества.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по ордеру адвокат Степанова О.П. уточнили исковые требования, просили признать незаключенным договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от ____ года: жилой дом, назначение объект недвижимости незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м. расположенного по адресу: ____ кадастровый номер № и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь 988 кв.м.), расположенного по адресу: ____, кадастровый номер №, заключенного между ООО «Агентство ипотечного финасирования» и ФИО8 в части ФИО3 (покупатель № 12) и дополнительное соглашение от ____, заключенного между ООО "Агентство ипотечного финансирования" и ФИО8 в части ФИО3 (покупатель 12), прекратить право собственности ФИО3 на долю в праве в размере ___ на жилой дом: назначение объект незавершенного строительства, общая площадь ___ кв.м., расположенного по адресу: ____ с кадастровым номером ____ и на долю в праве в размере ___ земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона многоэтажной, смежной застройки 2-4 этажа (Ж-4, площадь 988 кв.м., расположенного по адресу: ____ кадастровым номером №, также снять обременения, установленные на имя ФИО3 Просили суд удовлетворить требования в полном объеме.
На судебное заседание представитель ответчика ООО «Агентство ипотечного финансирования» не явился, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.
В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников дела, дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя ответчика.
Материалами дела подтверждается, что о времени и месте судебного заседания ответчик извещался посредством судебной повестки, направленной по месту его регистрации, что является надлежащим способом извещения.
По смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ").
В силу ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает ответчика извещенным о времени и месте судебного заседания. Учитывая право стороны истца на своевременное рассмотрение гражданского дела в разумные сроки, дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.
Суд, заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что ____ года между жилищно-накопительным кооперативом "Новый дом" (Сана Дьиэ) и Сергеевой Валентиной Дмитриевной был заключен договор паенакоплений №___, предметом которого явилось инвестирование строительства части жилого дома, а именно комнаты №___, общей площадью ___ кв.м., этаж мансарда, расположенной по адресу: ____
____ года ФИО2 в адрес ЖНК «Новый дом» написала заявление об оформлении договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права на квартиру по адресу: ____ на дочь - ФИО3.
Установлено, что ФИО3, ____ года рождения, изменила имя с Александры на Кэрэли, что подтверждается свидетельством о перемени имени от ____ года.
Согласно договору купли-продажи в праве собственности на недвижимое имущество от ____ ООО «Агентство ипотечного финансирования» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава (Продавец) с одной стороны и гражданин ФИО5 (Покупатель) действующий на основании доверенности 43 покупателей в том числе и ФИО3, Продавец обязуется передать в собственность Покупателям, а Покупатели – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора доли в праве собственности на недвижимое имущество, поименованное и охарактеризованное в п.1.2 настоящего договора, в размере долей, указанных в п.1 настоящего договора жилой дом, назначение – объект незавершенное строительство, 3-этажный, общая площадь ___ кв.м., адрес объекта – ____ кадастровый номер №, существующие ограничения (обременения) правма: не зарегистрировано, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ____ сделана запись №___ Право собственности Продавца на жилой дом подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №___ от ____ – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: зона малоэтажной смешанной жилой застройки 2-4 этажа (Ж-4), площадь ___ кв.м., адрес объекта: ____ кадастровый номер №, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ____ сделана запись №___ Право собственности Продавца на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №___ от ____.
Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что стоимость долей, передаваемых по настоящему договору ФИО9 (покупатель №12), равную ___ составляет 942 480 рублей. Цена Договора, указанная в п.2 Договора, согласована и утверждена сторонами, является твердой и изменению не подлежит (пункт 2.2). На момент подписания настоящего договора ФИО9 (покупатель 12) оплата произведена в полном объеме (пункт 2.3).
____ года было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым количество покупателей дольщиков было увеличено до ___ человек. Право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано за №___. Право общей долевой собственности на здание было зарегистрировано за №___ На основании вышеуказанного договора и дополнительного соглашения у ФИО3 возникла ипотека в силу закона на земельный участок.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ст. 61 ГПК РФ). Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23"О судебном решении").
Приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____ ФИО4 признан виновным в совершении преступлений, ___
Судом установлено, что в неустановленный период времени, но до ___
По вышеуказанному уголовному делу истец ФИО1 признана в качестве потерпевшей. Судом установлено, что ___
Согласно справке ___
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ____ №___, правообладателями объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____ являются покупатели приобретшие данный земельный участок по договору купли продажи от ____, признанные по уголовному делу потерпевшими, в том числе истец ФИО3 на общую долевую собственность ___ дата государственной регистрации права ____, обременение ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ____, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости ООО «Агентство ипотечного финансирования».
Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истец вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры-студии в многоквартирном доме.
При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.
Спорная квартира, признанная по уголовному делу в качестве предмета, на которую был направлен преступный умысел, фактически не был передан истцу ФИО3, что подтверждается приговором Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ____, данный факт также подтверждается справкой о произошедшем пожаре ____.
Согласно приказу Министерства строительства Республики Саха (Якутия) №___ от ____ «Об утверждении регионального реестра пострадавших участников строительства на территории Республики Саха (Якутия)» утвержден региональный реестр пострадавших участников строительства на территории Республики Саха (Якутия), согласно приложению истец ФИО1 включена в региональный реестр пострадавших участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Саха (Якутия).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ____ №___ ООО «Агентство ипотечного финансирования» зарегистрировано в качестве юридического лица 31.10.2011 сведения о прекращении деятельности отсутствуют.
Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских отношений должны действовать добросовестно.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.
Статьями 301 и 304 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Пункт 3 статьи 1 указанного закона предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.
Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума №10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Принимая во внимание изложенные нормы закона, установленные по делу обстоятельства, применяя по аналогии закона положения статьи 235 ГК РФ о прекращении права собственности, также судебных актов вступивших в законную силу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ :
Признать договор купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество от ____ года, дополнительное соглашение к указанному договору от ____, заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» и ФИО5, действующим на основании доверенности от имени ФИО3 (покупатель №___), незаключенным в отношении ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____; в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: ____
Прекратить право собственности ФИО3, ___, на ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ____; в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ____
Отменить ипотеку в силу закону в пользу ООО «Агентство ипотечного финансирования» (ИНН <***>) в отношении ___ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и в отношении доли ___ в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №
Решение суда является основанием для аннулирования записи о праве собственности ФИО3 в отношении долей в указанных объектах недвижимости.
Ответчик вправе подать в Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Л.И. Маркова
Копия верна: п/п
Судья Л.И. Маркова
Изготовлено: 17 сентября 2025 года.