<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 октября 2022 года г. Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Трибунской Л.М.,

при секретаре Абросимовой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1273/2022 иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями признать Договор купли — продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 недействительным. Применить последствия недействительности сделки, путем признания права собственности на дом и земельный участок за ФИО1.

В обоснование требований истец указала в иске, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли - продажи дома с прилегающим земельным участком за 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Земельный участок был продан за 800 000 (восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, жилой дом был продан за 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек. По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала истцу за продаваемый дом сумму в размере 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в качестве задатка за дом и земельный участок, однако до настоящего времени остаточная сумма в размере 1 950 000 (один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек не была передана. Согласно выписке ЕГРН ФИО2 стала собственником дома и земельного участка, однако никаких коммунальных платежей она не совершала. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не исполнив свои обязательства по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ перед ФИО1 перепродала дом и земельный участок гражданину ФИО3 за сумму в размере 1 950 000 рублей. Согласно п. 16 договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до его полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Таким образом, считает, что ФИО2 не выполнила свои обязательства по договору, перепродала дом и земельный участок, не произведя полного расчета, что является нарушением условий договора. Согласно п.13 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Стороны руководствуясь статьями 421, 460, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего договора, что повлечет изъятие отчуждаемого по настоящему договору недвижимого имущества. Продавец обязан приобрести в собственность покупателя равнозначный по потребительским свойствам жилое помещение в том числе по качеству и площади), в том же районе <адрес> или предоставить Покупателю денежные средства, для самостоятельного приобретения исходя из стоимости аналогичного имущества, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а так же возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанного в п.1 настоящего договора Недвижимого имущества. При этом Недвижимое имущество не может быть изъято у Покупателя до исполнения Продавцом выше оговоренных обязательств. Данное положение статьи в договоре указывает на необоснованное обогащение Покупателя перед Продавцом. В силу разъяснений данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих „в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии со ст.ст.168, 178 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Согласно п. 3 договора- купли-продажи цена договора составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, а фактическая выплата составила 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, что является нарушением договорных обязательств со стороны покупателя -ФИО2 В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при добросовестности, которая от него требовалась по условиям делового оборота. Исходя из смысла указанной нормы, под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. При этом обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности, относится к мотиву сделки. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынуждено, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка является недействительной с момента ее совершения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, пояснив, что она брала кредит в кооперативе «Победа» в размере 300000 рублей, в обеспечение заключила договор залога дома и земельного участка. У нее возник долг по займу. Представитель «Победы» стал настаивать на продаже дома и погашении долга. Она думала, что продав дом, она погасит долг в «Победе» и на оставшиеся деньги купит себе квартиру. ФИО2 она не знала, ее привез представитель «Победы». По договору она должна была получить 2 800000рублей, но не получила нисколько. Она написала расписку на 850000 рублей, которые ей должны были зачесть за долг в кооперативе «Победа». Документы ей никакие о погашении долга не выдали, они находятся у ФИО2. Оставшиеся деньги ей отказались выплатить. Ее пытаются выселить из дома.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не прибыла, надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания.

Представитель ФИО2, действующий на основании доверенности ФИО4 исковые требования не признал, пояснив, что ФИО1 продала земельный участок и жилой дом ФИО2 за 850000 рублей, о получении денег выдала расписку. Указанные деньги Дунылина внесла в качестве оплаты долга ФИО1 в кассу кооператива «Победа», о чем у нее имеются платежные документы. На покупку дома ФИО2 брала кредит в «Победе». В последствии ФИО2 перепродала дом. В ДД.ММ.ГГГГ году цены на недвижимость резко выросли, поэтому ФИО2 продала дом дороже, чем купила.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО3, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он купил у ФИО2 по договору купли-продажи жилой дом с земельным участком. Денежные средства на покупку дома у него были от продажи квартиры. ФИО1, как бывший собственник, выселяться из дома отказывалась, он обратился в «Самараэнерго» с заявлением об отключении электроэнергии, т.к. ФИО1 не оплачивает и образовался большой долг.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Кредитного потребительского кооператива «Победа Инвест» в судебное заседание не прибыл, надлежаще извещался о месте и времени судебного заседания.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли - продажи дома с прилегающим земельным участком по адресу <адрес>. Согласно условий договора стоимость имущества определена в размере 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Земельный участок - 800 000 (восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, жилой дом - 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек. ( л.д. 117 т.1).

ФИО1 указанные объекты недвижимого имущества принадлежали на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Кредитный потребительский кооперативу «Победа Инвест» и ФИО1 заключили договор об ипотеке ( залоге недвижимости), по условиям которого Жилой дом, назначение: жилой дом и земельный участок, <адрес> передаются в залог в обеспечение исполнения ФИО1 обязательств по Договору потребительского займа № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.96-97 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого Дуныли продала ФИО3 дом с земельным участком по адресу <адрес> за 2000 000 рублей. ( л.д. 127 т.1).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена договора определена сторонами в 28000000 рублей.

В подтверждение исполнения обязательств по оплате приобретенного имущества, ответчиком ФИО2 предоставлена расписка от имени ФИО1, согласно которой она получила за продаваемые жилой дом и земельный участок 850000 рублей.(л.д. 34 т.1).

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании подтвердил, что именно 850000 рублей ФИО2 заплатила за приобретенное недвижимое имущество, ссылаясь на то, что в расписке истец указала, что за такую сумму продает жилой дом и земельный участок.

Суд не принимает доводы ответчика и его представителя о том, что истец имела своей целью продать дом за сумму в размере 850000 рублей.

В силу выше приведенных норм права, условие договора о цене предмета договора является существенным условием договора, в связи с чем, изменение условия цены договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме и подписано обеими сторонами.

Из материалов регистрационного дела ЕГРН следует, что на государственную регистрацию права собственности был предоставлен договор от ДД.ММ.ГГГГ, в котором цена предмета договора составляет 2800000 рублей, дополнительные соглашения об изменении цены договора в регистрационном деле отсутствуют.

Доводы представителя ответчика о том, что согласно отчета об оценке, составленного ООО «Бизнес Град» рыночная стоимость дома и земельного участка на момент продажи составляла 975000 рублей, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку отчет составлен по заказу ответчика без проведения осмотра объектов, в связи с чем, не может являться объективным.

Кроме того, продажа дома и земельного участка, являющихся предметом ипотеки, в целях погашения долга по займу по цене меньше залоговой ( 1000 000 рублей0, является экономически не оправданной, что подтверждает доводы истца о намерении продать дом за большую сумму.

С учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что условия заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка покупателем ФИО2 в части оплаты имущества не исполнены.

Не исполнение обязательств по оплате предмета договора в размере более 50% от цены договора признается судом существенными нарушением, при котором истец вправе требовать от ответчика расторжения договора.

В то же время суд считает, что истец не доказала, что договор от ДД.ММ.ГГГГ о продаже дома и земельного участка был заключен ею под влиянием обмана.

Сам по себе факт наличия возбужденного уголовного дела по факту мошенничества неустановленных лиц, не свидетельствует о том, что договор является ничтожной сделкой, совершенной под влиянием обмана.

Истец не отрицала того, что у нее возникла задолженность по обязательствам, обеспеченным ипотекой жилого дома и земельного участка, и что продажей имущества преследовалась цель погашения образовавшейся задолженности, что свидетельствует о наличии у истца воли на отчуждение, принадлежащего ей дома и земельного участка.

В своем исковом заявлении истец ссылается как на нарушение ответчиком существенных условий договора, так и ничтожность сделки.

В связи с изложенным, у суда отсутствуют основания для признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной недействительной сделкой.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей последствия изменения и расторжения договора, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая, что согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в счет оплаты за продаваемое имущество получила 850000 рублей, указанные денежные средства подлежат возврату покупателю.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка и жилого дома по адресу <адрес> расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора.

Обязать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( <данные изъяты>) вернуть полученные по сделке 850000 рублей ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( <данные изъяты>)

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 7 ноября 2022 года.

Председательствующий <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>