Решение по делу № 02-2034/2025 от 07.10.2025 - о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока удовлетворения отдельного требования потребителя, штрафа, компенсации морального вреда.

77RS0012-02-2024-014017-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Звереве Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2034/2025 по иску ФИО1 к АО «Баланс - специализированный застройщик» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока удовлетворения отдельного требования потребителя, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику АО «Баланс - специализированный застройщик» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере 990 056,62 руб., неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования истца о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в квартире за период со 02.07.2024 года по 28.05.2025 года в размере 3 277 087,41 руб., с последующим ее начислением по правилам ч. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребиятеля» в размере 1% от стоимости расходов, начиная с 29.05.2025 года по день фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере 50 000,00 руб., почтовых расходов в размере 618,75 руб., нотариальных расходов в размере 2 500,00 руб., расходов на производство досудебного исследования в сумме 50 000,00 руб., штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

В обоснование исковых требований истец указал, что 08.09.2023 года между АО «Баланс - специализированный застройщик» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли продажи квартиры № ... Предметом договора является покупка квартиры № … общей площадью 51,10 кв.м. Итоговая стоимость объекта по договору составила 16 990 750,00 руб. и оплачена истцом в полном объеме. По акту приема-передачи квартира передана истцу 29.03.2023 года. Истцом в ходе осмотра выявлены существенные недостатки, о которых в письменном виде уведомлен застройщик-продавец, направлена претензия с требованиями об устранении недостатков, размер которых определен путем обращения к специалисту ИП ФИО2 в экспертном заключении № …, претензия оставлена без удовлетворения. После проведения в рамках настоящего дела экспертизы размер расходов истцом изменен в соответствии с итогами, указанными в заключении эксперта.

Одновременно, истцом в настоящем иске было заявлено требование о возмещении ущерба, причиненного в результате залива, произошедшего в квартире 29.01.2024 года, по факту которого были составлены акты 29.01.2024 года и 07.02.2024 года, заявлено о повреждении кухонного гарнитура. Указанные требования истца были выделены судом в порядке ст. 151 ГПК РФ протокольным определением от 07.10.2025 года в отдельное производство, поскольку для их разрешения требовалось установление иных обстоятельств, имеющих значение для разрешения требований, в том числе вина ответчика в произошедшем заливе. В связи с чем, размер заявленного основного требования, без учета производных о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, в рассматриваемом иске сумма расходов об устранении недостатков квартиры согласно измененной редакции иска составляет 830 844,53 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил участие представителя, который заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Баланс - специализированный застройщик» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений и дополнений к ним, указав, что размер возмещения не может превышать 3% от цены договора, в случае удовлетворения иска просил о применении положений ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью предъявленных к взысканию неустойки и штрафа последствиям нарушенного обязательства, а также ходатайствовал о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22.03.2024 года № 326.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке согласно ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, допросив эксперта, проверив и изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ч.ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" этот Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Таким образом, одной из сторон правоотношений, которые подлежат регулированию Законом РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", обязательно выступает потребитель.

Потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Необходимым условием для признания стороны обязательства потребителем является приобретение им товаров (услуг) для личных нужд.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного разрешения вопроса, применим ли к стороне правоотношений (физическому лицу) статус потребителя, является установление целей, для которых лицо вступило в правоотношения на момент приобретения имущества.

В данном случае, характер и назначение принадлежащего истцу жилого помещения предполагает использование такого помещения для личных и бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей".

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 08.09.2023 года между АО «Баланс - специализированный застройщик» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключён договор купли продажи квартиры № 1811.

Предметом договора является покупка квартиры № … общей площадью 51,10 кв.м. Итоговая стоимость объекта по договору составила 16 990 750,00 руб. и оплачена истцом в полном объеме.

По акту приема-передачи квартира передана истцу 29.03.2023 года.

Истцом в ходе осмотра выявлены существенные недостатки, о которых в письменном виде уведомлен застройщик-продавец, направлена претензия с требованиями об устранении недостатков, размер которых определен путем обращения к специалисту ИП ФИО2 в экспертном заключении № Э-01-28-03-2024, претензия оставлена без удовлетворения.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела, определением суда от 24.09.2024 года, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в связи с удовлетворением ходатайства ответчика, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз «РЕЛИАНС».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебных экспертиз «РЕЛИАНС» №..в жилом помещении по адресу.. с учетом условий договора купли-продажи квартиры, имеются недостатки отделочных и строительно-монтажных работ, которые являются следствием нарушения застройщиком технологии строительно-монтажных и отделочных работ, в связи с чем, выявленные недостатки отнесены к производственным.

Выявленные недостатки устранимы. Работы, которые необходимо произвести для устранения выявленных недостатков, финансовые затраты (стоимость ремонта) для устранения выявленных недостатков составляет 830 844,53 руб.

Экспертом ФИО3, допрошенным в судебном заседании, поддержаны приведенные в заключении выводы.

Суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз «РЕЛИАНС» № .. поскольку не усматривает оснований не доверять данному заключению, экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертиза проведена полно и заключение согласуется с другими исследованными судом доказательствами по делу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой он просил в добровольном порядке выплатить расходы на устранение недостатков, однако, ответчиком требования истца удовлетворены не были.

Принимая во внимание изложенное, оценив предоставленные по делу доказательства, суд находит исковые требования истца о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязанности по устранению недостатков квартиры установлен судом, суд полагает надлежащим взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 8300844,53 руб.

Разрешая требования истца о взыскании суммы неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истцом заявлено о взыскании неустойки, начиная со 02.07.2024 г. по 28.05.2025 г., и далее по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости расходов за каждый день просрочки.

Как следует из представленной претензии, требование о выплате стоимости строительных недостатков было получено ответчиком 19.06.2024 г., срок для удовлетворения отдельного требования потребителя истекал 01.07.2024 года.

Представленный истцом расчет неустойки признан судом арифметически верным.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Закон «О защите прав потребителей», а также положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не обязывают суд взыскивать неустойку в полном размере, и не препятствует применению ст. 333 ГК РФ.

Учитывая, что вышеназванный закон Российской федерации не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным применить ст. 333 ГК РФ. Основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 года N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленной суммы, периода просрочки передачи объекта, за который взыскивается неустойка, а также то, что ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание, что объект долевого строительства истцу передан, учитывая период просрочки исполнения обязательств, отсутствие доказательств явных негативных последствий для истцов, вызванных данным нарушением, суд считает возможным снизить размер начисленной истцами неустойки за период с 02.07.2024 года по 07.10.2025 года до 100 000,00 руб в пользу истца.

Снижение судом неустойки до указанного размера не выходит за минимальный размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, и позволит компенсировать последствия, вызванные нарушением ответчиком обязательств.

Также подлежат удовлетворению требования иска о взыскании с ответчика неустойки, начисляемой в размере 1% в день на сумму основного обязательства в размере 830 844,53 руб., начиная с 08.10.2025 года до момента фактического исполнения обязательства.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Принимая во внимание нарушение ответчиком прав истца как потребителя, фактические обстоятельства дела, оценивая по своему внутреннему убеждению характер и объем причиненных истцу нравственных страданий вследствие передачи квартиры, имеющей недостатки с учетом принципа разумности и справедливости, суд считает надлежащим взыскать с ответчика в пользу истца в качестве компенсации морального вреда сумму в размере 20 000,00 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу нашел подтверждение факт нарушения прав потребителя, при этом требования потребителя не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, в пользу истцов подлежит взысканию с ответчика предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и разъяснениями п. 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

По правилам п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 размер штрафа определяется от присужденной судом в пользу потребителя суммы, в состав которой входит, в том числе неустойка и компенсация морального вреда.

В отношении определенной судом суммы штрафа, суд считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, снизив его до размера 100 000,00 руб в пользу истца, при применении статьи 333 ГК РФ размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа определен судом с учетом установленных обстоятельств о степени вины ответчика в допущенном нарушении, сущности нарушения, требований разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса интересов сторон спора.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца также надлежит взыскать почтовые расходы в размере 618,75 руб., нотариальные расходы в размере 2 500,00 руб., расходы на производство досудебного исследования в сумме 50 000,00 руб.. Данные расходы подтверждены документально и признаются судом необходимыми для восстановления нарушенного права истца, связаны с рассмотрением настоящего дела.

Учитывая, что истец в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, суд, в силу ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ взыскивает с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере 12 508,44 руб.

Ответчиком заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, необходимость отсрочки мотивирована постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. № 326.

Оснований для предоставления отсрочки в настоящем случае не имеется, поскольку правоотношения между истцами и ответчиком в данном случае возникли не на основании законодательства о долевом строительстве.

Руководствуясь ст. 193, ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к АО «Баланс - специализированный застройщик» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока удовлетворения отдельного требования потребителя, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Баланс - специализированный застройщик» (ИНН … в пользу ФИО1 … года рождения) денежные средства в размере 830 844,53 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры по договору купли-продажи от 08.09.2023 года денежные средства в размере 20 000,00 руб в счет компенсации морального вреда, сумму неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков за период со 02.07.2024 года по 07.10.2025 года в размере 100 000,00 руб, с последующим начислением по правилам ч. 1 ст. 23 ЗПП, в размере 1% на сумму расходов за каждый день просрочки, начиная с 08.10.2025 года по день фактического исполнения обязательства, сумму штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 100 000,00 руб, судебные расходы в размере 53 118,75 руб, а всего – 1 103 963,28 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать АО «Баланс - специализированный застройщик» (ИНН .. в доход бюджета города Москвы сумму госпошлины в размере 12 508,44 руб.

В удовлетворении заявления АО «Баланс - специализированный застройщик» (ИНН .. о предоставлении отсрочки исполнения решения суда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 19.06.2026 года.

Судья: