УИД 48RS0010-01-2025-000885-29
Дело № 2-1392/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 сентября 2025 года г. Грязи
Грязинский городской суд Липецкой области в составе:
председательствующего Животиковой А.В.,
при секретаре Пряхиной Ю.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» о расторжении договора,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с иском к ответчику о расторжении договора, указывая, что между сторонами 22.02.2024 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № НЕСКУЧНЫЙ САД-2К-4-473, согласно условиям которого ответчик обязался в срок, указанный в проектной декларации и договоре, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, указанный в договоре, и после получения разрешения на строительство передать истцу соответствующий объект долевого строительства, который истец обязуется оплатить и принять, срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года, срок передачи объекта – не позднее 31.12.2025 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, цена по договору составляет 27 877 807 руб., договором определен порядок оплаты с использованием счета эскроу, открытого в Банке ВТБ (ПАО), денежные средства в размере 1 400 000 руб. был оплачены истцом. В связи с отсутствием у истца финансовой возможности исполнить принятые по договору обязательства, истцом направлялось в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, ответчиком в расторжении договора было отказано. Просит расторгнуть договор участия в долевом строительства объекта недвижимости НЕСКУЧНЫЙ САД-2К-4-473, заключенный 22 февраля 2024 года между ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка», ИНН <***> и ФИО1, указать на погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также на перевод денежных средств в размере 1 400 000 руб. на банковские реквизиты депонента, взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
В судебном заседании истец, представитель истца поддержали заявленные требования, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представители ответчика, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, в письменном заявлении представитель ответчика просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил письменные возражения.
Выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 22.02.2024 между ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительства объекта недвижимости НЕСКУЧНЫЙ САД-2К-4-473, согласно условиям которого Застройщик обязался в срок, указанный в Проектной декларации и Договоре, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости: гостиничный номер, корпус 2, секция 4, этаж 6,строительный №,общая проектная площадь 26,20 кв.м., помещение – 17,7 кв.м., санузел – 3,8 кв.м., балкон – 4,7 кв.м., расположенный в здании по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 43804 кв..м.,местоположение на плане содержится в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора (п.1.1., 1.2. Договора).
Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства объект по Акту приема-передачи не позднее 31.12.2025 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, установленной п. 5.1 договора, и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п.5.6 договора. Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2025 года (п. 3.1 Договора).
Цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, которая составляет сумму в размере 27 877 807 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, равной 26,20 кв.м. Цена договора включает в себя сумму всех налогов, подлежащих уплате Застройщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 5.1 Договора).
Расчеты производятся с использованием счета эскроу, открытого в банке ВТБ (ПАО) на имя Участника долевого строительства, на который Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства после государственной регистрации настоящего договора в соответствии со следующим графиком платежей:
-денежные средства в размере 1 400 000 руб. перечисляются Участником долевого строительства в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора;
-денежные средства в размере 4 175 561 руб. перечисляются Участником долевого строительства до 28.02.2025 включительно;
-денежные средства в размере 22 302 246 руб. перечисляются Участником долевого строительства до 31.03.2025 включительно (п. 5.1.1, 5.1.2 Договора).
Судом также установлено, что денежные средства в размере 1 400 000 руб. (первый платеж) были внесены истцом на счет эскроу, что подтверждается выпиской по счету за период с 16.02.20024 по 26.02.2024.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными требованиями.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 8 данного федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В соответствии с п. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона).
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В обоснование требований о расторжении договора истец, ссылался на ухудшение материального положения, указывая на положения ст.ст.416,451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд находит данные доводы основанными на ошибочном толковании норм права, исходя из следующего.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Таким образом, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, а изменение материального положения второй стороны к данным основаниям не относится.
Более того, исходя из представленных доказательств,
оснований для вывода о существенном ухудшении материального положения истца с момента заключения договора от 22.02.2024 не имеется.
Кроме того, суд не усматривает и оснований для вывода о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в соответствии с п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку таких обстоятельств по делу не установлено.
Доказательств прекращения обязательства невозможностью его исполнения также по делу не представлено.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявленные требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат, также как и требования о переводе уплаченных денежных средства в размере 1 400 000 руб. уполномоченным банком (эскроу-агент) – Банк ВТБ (ПАО) на банковские реквизиты депонента в договоре счета эскроу в установленном законом порядке и погашении записи о регистрации договора ипотеки –
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1, паспорт гражданина Российской Федерации №, <данные изъяты> к ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка», ИНН <***> о расторжении договора участия в долевом строительства объекта недвижимости НЕСКУЧНЫЙ САД-2К-4-473, заключенный 22 февраля 2024 года, взыскании денежных средств отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Решение в окончательной форме принято,
в соответствии с ч.3 ст. 107 ГПК РФ, 19.09.2025.