Решение по делу № 3А-168/2022 от 07.07.2022.

Дело № 3а-168/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2022 года город Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жукова А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Предеиной А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущества Челябинской области ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 298,8 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 2, равной его рыночной стоимости в размере 9 393 000 (девять миллионов триста девяносто три тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 783,7 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 3, равной его рыночной стоимости в размере 23 092 000 (двадцать три миллиона девяносто две тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 313,2 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 4, равной его рыночной стоимости в размере 37 172 000 (тридцать семь миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 206,2 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 5, равной его рыночной стоимости в размере 34 572 000 (тридцать четыре миллиона пятьсот семьдесят две тысячи) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-6).

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником указанных выше нежилых помещений, кадастровая стоимость которых, утвержденная на основании Приказа Министерства имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории », в размере 11 131 160,54 рублей (кадастровый номер 74:№), 29 195 082,06 рублей (кадастровый номер 74:№), 48 920 482,02 рублей (кадастровый номер 74:№), 44 934 423,86 рублей (кадастровый номер 74:№), не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Прайд» от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере: для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 9 393 000 рублей; для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 23 092 000 рублей; для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 37 172 000 рублей; для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 34 572 000 рублей, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, так как нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в том числе по уплате налога на имущество (л.д. 3-6).

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель административного ответчика Министерства имущества по , ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по », представители заинтересованных лиц – Управления Росреестра по , Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по , Администрации не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 298,8 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 2 (л.д. 15-17);

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 783,7 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 3 (л.д. 18-19);

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 313,2 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 4 (л.д. 20-21);

- нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 206,2 кв.м., расположенного по адресу: лог, , помещение 5 (л.д. 22-24).

На основании статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Согласно статье 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Действующий результат государственной кадастровой оценки вышеуказанных нежилых помещений, утвержден Приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 года № 189-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере:

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 11 131 160,54 рублей (л.д. 11);

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 29 195 082,06 рублей (л.д. 12);

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 48 920 482,02 рублей (л.д. 20);

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 44 934 423,86 рублей (л.д. 13).

Части 1, 2 статьи 245 КАС РФ, часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), части 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2021 году, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, кадастровая стоимость которого утверждена указанными выше актами, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении вышеуказанных нежилых помещений, по состоянию на 01 января 2021 года.

В отзыве ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» от 28 июня 2022 года указало, что на основании Приказа Министерства имущества Челябинской области от 19 декабря 2019 года № 205-П «О проведении государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области», Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 на территории Челябинской области была проведена кадастровая оценка и определена стоимость всех объектов недвижимости (за исключением земельных участков) по состоянию на 01 января 2021 года. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 ноября 2021 гола № 189-П (л.д. 119).

В то же время, согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости заявленных в административном иске нежилых помещений №, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Прайд», составленным оценщиком ФИО3, рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 01 января 2021 года составила:

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 9 393 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 23 092 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 37 172 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером 74:№ – 34 572 000 рублей (л.д. 39-113).

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ, пункта 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № об оценке рыночной стоимости нежилых посещений с кадастровыми номерами 74:№, 74:№, 74:№, 74:№, изготовленный ООО «Прайд». Отчет подготовлен оценщиком ФИО3, который является членом Ассоциация «Русское общество оценщиков» (л.д. 110), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности (л.д. 109), страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» № о страховании ответственности оценщика (л.д. 111), страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» № о страховании ответственности ООО «Прайд» (л.д. 112 оборот).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Из указанного отчета от 06 мая 2022 года № 571/22 следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, выбор которых и отказ от других подходов аргументировано обосновал (л.д. 64).

Оценщиком были проанализированы предложения о продажах нежилых помещений, расположенных в г. Магнитогорске, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта (л.д. 66). Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в табличном виде и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах нежилых помещений, с указанием всей необходимой информации, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования (л.д. 66 оборот, 67, 68).

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 20 элементам характеристик (л.д. 66), из которых по 5 элементам применил корректировку, а именно: по условиям продажи, по условию рынка, по престижности местоположения, общей площади объектов, этажности. По остальным ценообразующим факторам отличия у объектов-аналогов и объектов оценки отсутствуют, проведение корректировок не требуется (л.д. 64 оборот – 71 оборот).

Оценивая рыночную стоимость доходным подходом оценщик провел сравнение по 19 элементам характеристик (л.д. 75), из которых по 5 элементам применил корректировку, а именно: по условиям продажи, по условию рынка, общей площади объектов, этажности, по типу входа. По остальным ценообразующим факторам отличия у объектов-аналогов и объектов оценки отсутствуют, проведение корректировок не требуется (л.д. 74-80).

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилых помещений.

При этом, со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика, либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости нежилых помещений подтвержден отчетом от 06 мая 2022 года № 671/22, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости нежилых помещений, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования, полученные в предусмотренном законом порядке, относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых помещений подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 мая 2022 года (л.д. 3).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 298,8 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 9 393 000 (девять миллионов триста девяносто три тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 783,7 кв.м., расположенного по адресу: равной его рыночной стоимости в размере 23 092 000 (двадцать три миллиона девяносто две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 313,2 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 37 172 000 (тридцать семь миллионов сто семьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 74:№, площадью 1 206,2 кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 34 572 000 (тридцать четыре миллиона пятьсот семьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Датой подачи заявления установить 19 мая 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий А.А.Жуков