Гражданское дело № 2-4262/2022
УИД 54RS0003-01-2022-003984-23
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 ноября 2022 г. город Новосибирск
Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Кудиной Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Г.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 в лице законного представителя – ФИО1, ФИО4 ча к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 в лице законного представителя – ФИО1, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.
В обоснование исковых требований указано, что по договору купли-продажи от 29.12.2015 Истцы приобрели в равных долях в общую долевую собственность жилой __ расположенный по адресу: <данные изъяты>. Согласно пункту 2.1 вышеназванного договора цена 12/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок определена в размере 200000 руб. Указанную сумму покупатели передали продавцу до подписания договора. Согласно п. 2.2 цена жилого дома определена в размере 500000 руб. Указанную денежную сумму продавцы оплатили в следующем порядке: 84389,03 руб. покупатели передали продавцу полностью до подписания договора, оставшаяся часть в размере 4__. была оплачена за счет средств материнского (семейного) капитала соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ 20 дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и в соответствии с Правилами направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862. На момент подписания вышеназванного договора Истцами полностью выплачены Ответчику денежные средства в размере 284 389,03 руб. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 27.04.2016 была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанный жилой дом и земельный участок. При этом в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ст.ст.11,77, 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в свидетельстве о государственной регистрации права от 27.04.2016 право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2016 сделана запись о регистрации __ __ в отношении земельного участка и __ __ в отношении жилого дома. Согласно справки Пенсионного Фонда Российской Федерации от 15.04.2022 __ на основании решения Управления Пенсионного фонда РФ в Заельцовском районе города Новосибирска от 15.06.2016 __ денежные средства в размере 4__. перечислены на счет ФИО5 Таким образом, свои обязательства перед Ответчиком по договору купли-продажи от 28.12.2015 Истцы выполнили в полном объеме. Однако, 08.05.2021 продавец ФИО6 умерла, в связи с чем Истцы не могут обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Ссылаясь на п.1 ст.352 ГК РФ, ст.ст. 21, 25, п.4 ст.29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Истцы указывают, что, поскольку ими договор купли-продажи от 28.12.2015 был полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, в силу закона данное обстоятельство является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. По информации, полученной от родственников продавца, наследником после смерти ФИО6 стала ее дочь ФИО3
На основании изложенного Истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 132 <данные изъяты> установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир индивидуальный жилой дом, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>
В судебном заседании Истец ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних - ФИО2, ФИО4, ее представитель ФИО7 поддержали заявленные исковые требования, настаивали на их удовлетворении.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований не возражала, поскольку договор купли-продажи от 28.12.2015 заключенный между Истцами и ее матерью - ФИО6 был исполнен в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).
Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Таким образом, из системного толкования п. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч. 1 ст. 25 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.
Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.
Судом установлено, что 28.12.2015 между ФИО6 (продавец) и ФИО1, действующей за себя лично и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей - ФИО2, ФИО4 (покупатель), в письменной форме был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: <данные изъяты> принадлежащее ФИО6 на праве собственности (л.д.9-13).
Данный договор зарегистрирован 27.04.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
По условиям пункта 2.1. и 2.2 Договора цена 12/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок определенна по договоренности сторон в размере 200000 руб. Указанную денежную сумму в размере 200000 руб. покупатели передали (оплатили), а продавец получил полностью до подписания настоящего договора.
__ выданным 14.07.2015 на основании решения от 06.09.2007 __ УПРФ в Маслянинском районе Новосибирской области. Указанная сумма подлежала перечислению на счет продавца – ФИО6 __ открытый в отделении __ в ОАО г.Новосибирска.
По соглашению сторон указанное недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты. При поступлении полной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, продавец обязуется в течении 5 дней снять обременение (залог) с вышеуказанного недвижимого имущества (п.2.3. Договора).
Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, 27.04.2016 Управлением Росреестра по Новосибирской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Истцов на вышеуказанные объекты недвижимости, а также регистрация залога в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.07.2022 (л.д.22-45).
Судом также установлено, что УПФР в Маслянинском районе Новосибирской области на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал Серии МК-7 __ в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 28.12.2015 на счет продавца – ФИО6 __ перечислены денежные средства в сумме 4__., что подтверждается Справкой от 15.04.2022 __ выданной Клиентской службой (на правах отдела) в Заельцовском районе ГУ – ОПР РФ по Новосибирской области (л.д.83, 21).
Распиской от 28.12.2015 также подтверждается получение ФИО6 по договору купли-продажи от 28.12.2015 от ФИО1, действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО4 денежных средств в сумме 2__. (л.д.49).
Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, жилой дом и земельный участок передан во владение покупателей, право общей долевой собственности Истца и ее несовершеннолетних детей зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены продавцу.
08.05.2021 продавец ФИО6 умерла (л.д.180оборот).
В материалах дела имеется ответ нотариуса нотариального округа г.Новосибирска ФИО8 на судебный запрос о том, что после смерти ФИО6, 19.08.2021 было заведено наследственное дело __ С заявлениями о принятии наследства обратились 19.08.2021 – ФИО3 (дочь наследодателя). 28.09.2021 сын наследодателя - ФИО9, дочь наследодателя – ФИО1 подали заявления об отказе от наследства по закону в пользу – ФИО3 (л.д.181-183). Сведения о других наследниках отсутствует.
Таким образом, поскольку в силу п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорную квартиру необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя- продавца по договору, что в ввиду смерти продавца - ФИО6 невозможно, учитывая то, что Истцами были исполнены денежные обязательства по договору, суд приходит к выводу, что исковые требования о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении приобретенного ими по договору купли-продажи от 28.12.2015 недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.
Мотивированное решение изготовлено 11.11.2022.
Судья Т.Б. Кудина