№2-1490/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2022 года г.Аксай
Аксайский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Чимидова М.В.,
при секретаре Морозове Д.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица Аксайское РОСП УФССП России по РО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, нотариус Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, указав на то, что ... года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа. Сумма займа составила 900 000,00 рублей.
... в обеспечение договора займа между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор залога земельного участка Почтовый адрес ориентира: .... Площадь: 938+/-22 кв.м.
ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ФИО3 с иском о досрочном расторжении договора займа, взыскании суммы займа, процентов, расходов по оплате государственной пошлины и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно договору займа, удостоверенного ФИО6, нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа, заключенного в городе Ростове-на-Дону, ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключили настоящий договор о нижеследующем:
- ФИО7 ФИО8, гр. ФИО2 передали в собственность гр. ФИО3 900 000 рублей (девятьсот тысяч) 00 копеек по 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек каждый.
- В течение срока действия договора ФИО3 обязуется ежемесячно, выплачивать ФИО1, ФИО2 5.5 (пять целых пять десятых) процентов от суммы займа равной 49 500 (сорок девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в равных долях по 24 750 (двадцать четыре тысячи семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек каждому до 7 числа каждого месяца.
... Новочеркасским городским судом Ростовской области вынесено следующее решение:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о досрочном расторжении договора займа, взыскании суммы займа, процентов, расходов по оплате государственной пошлины и об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму по Договору займа:
- 450 000 рублей 00 копеек (сумма основного займа);
- 99 000 рублей 00 копеек (сумма процентов)
- 108 900 рублей 00 копеек (сумма единой выплаты процентов от общей суммы). Итого: 657 900 рублей 00 копеек.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 суммы в размере:
- 450 000 рублей 00 копеек (сумма основного займа);
- 99 000 рублей 00 копеек (сумма процентов)
- 108 900 рублей 00 копеек (сумма единой выплаты процентов от общей суммы). Итого: 657 900 рублей 00 копеек.
Обратить взыскание на предмет залога по договору залога земельного участка, почтовый адрес ориентира: ..., пер. 2- й Садовый, 5. Площадь: 938+/-22 кв.м.; установив начальную продажную сумму с публичных торгов в размере 900 000 руб., указанную в п. 1.4. Договора залога земельного участка.
На основании вышеуказанного решения было выдано 2 исполнительных листа.
... в Аксайском РОСП УФССП по РО возбуждено 2 исполнительных производства ...-ИП от ... и ... от 01.04.2021
... судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на земельный участок, однако органы Росреестра указанное постановление не исполнено, ввиду того, что земельный участок по состоянию на ... ФИО3 не принадлежит.
В ходе исполнительного производства стало известно, что гражданка ФИО3 продала вышеупомянутый земельный участок с кадастровым ..., площадью 938 кв.м., находящийся по адресу: ..., ФИО5 (номер государственной регистрации права ...-18 от ...), который в свою очередь через 2 месяца перепродал данный земельный участок ФИО4 (номер государственной регистрации права ... от ...), что подтверждают выпиской из ЕГРН от ....
Истцы являются залогодержателями спорного земельного участка, следовательно, оспариваемыми договорами нарушены права истца, в связи с чем истец имеет субъективное материальное право и правовой интерес в оспаривании договоров купли-продажи, поскольку их признание недействительными повлечет за собой возникновение у него права на удовлетворение требований путем обращения взыскания на заложенное имущество.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы просят суд: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым ..., площадью 938 кв. м., находящийся по адресу: ... от ..., заключенный между ФИО3 и ФИО5, и возвратить стороны в первоначальное положение; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым ..., площадью 938 кв. м., находящийся по адресу: ..., ... от ... и возвратить стороны в первоначальное положение.
Протокольным определением от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО9
Истцы в судебное заседание не явились, извещен надлежащим образом, направили для участия в судебном заседании представителя ФИО10, который, действуя на основании доверенности, поддержали уточненные исковые требования, дав, пояснения в соответствии с доводами, изложенными в заявлении об уточнении исковых требований, просили исковые требования удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен судом надлежащим образом, обеспечил явку в суд представителя ФИО11, который, действуя на основании доверенности и по ордеру, с исковыми требованиями не согласился, дав пояснения в соответствии с письменным отзывом на исковое заявление, а также указав на то, что истцы, обратившись с заявлением о погашении записи об ипотеке в ЕГРН, выразили свою волю на прекращение залога на спорный земельный участок, в связи с чем, заключая сделку купли-продажи земельного участка, при отсутствии записи в ЕГРН о наличии обременения в виде залога, ФИО4 не мог знать о наличии каких-либо правопритязаний на земельный участок, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, однако, судебное извещение возвращено в адрес суда без вручения адресату по причине истечения срока хранения.
Суд признаёт надлежащим извещение ответчика ФИО5, так как в силу положений п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых, положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). В свою очередь, п.67 этого же Пленума закрепил, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
В поступившем в материалы дела письменном отзыве ответчика ФИО5 на исковое заявление он просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку на момент приобретения земельного участка у ФИО3 сведения о каких-либо ограничениях или обременениях в ЕГРН отсутствовали, в связи с чем, он не мог знать о наличии договора залога, заключенного между истцом и ФИО3
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Аксайское РОСП УФССП России по РО, нотариус Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6, извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание явку не обеспечили, об отложении судебного разбирательства суд не просили.
При указанных обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.
Выслушав явившихся представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В ст. 421 ГК РФ закреплен один из основных принципов гражданско-правовых отношений - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
По правилам п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии о ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ... между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 был заключен и нотариально заверен договор займа на сумму 900 000 рублей, также к нему был заключен договор залога земельного участка, в соответствии с которым ФИО3 передала в залог ФИО1, ФИО2 в равных долях по ? доли каждому, принадлежащий на праве собственности земельный участок, площадью 938+/-22 кв.м., расположенный по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: ....
Заочным решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от ... исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о досрочном расторжении договора займа, взыскании суммы займа, процентов, расходов по оплате государственной пошлины и об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены.
Суд взыскал с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму по Договору займа от ...:
450 000 рублей 00 копеек (сумма основного займа);
99 000 рублей 00 копеек (сумма процентов в соответствии с п. 2 настоящего договора за период с ... по ...);
108 900 рублей 00 копеек (сумма единой выплаты процентов от общей суммы). Итого: 657 900 рублей 00 копеек.
Суд взыскал с ФИО3 в пользу ФИО2 суммы в размере:
450 000 рублей 00 копеек (сумма основного займа);
99 000 рублей 00 копеек (сумма процентов в соответствии с п. 2 настоящего договора за период с ... по ...);
108 900 рублей 00 копеек (сумма единой выплаты процентов от общей суммы). Итого: 657 900 рублей 00 копеек.
Также судом обращено взыскание на предмет залога по договору залога земельного участка от ...: Почтовый адрес ориентира: .... Описание земельного участка: Кадастровый ...; Дата присвоения кадастрового номера: ...; Ранее присвоенный государственный учетный номер: данные отсутствуют; Площадь: 938+/-22 кв.м.; Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: данные отсутствуют; Категория земель: Земли населенных пунктов; Виды разрешенного использования: Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные»; Особые отметки: данные отсутствуют в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях, в связи с неисполнением ответчиком ФИО3 обязательства по договору займа (беспроцентного с залоговым обеспечением) от ..., установив начальную продажную сумму с публичных торгов в размере 900 000 руб., указанную в п. 1.4. Договора залога земельного участка от ....
... Аксайским РОСП УФССП по РО на основании исполнительного листа № ФС ... от ..., выданного Новочеркасским городским судом Ростовской области по делу ..., вступившему в законную силу ..., по предмету исполнения: иные взыскания имущественного характера в пользу физических и юридических лиц в размере: 665 289 руб. возбуждено исполнительное производство ...-ИП в отношении должника ФИО3 в пользу взыскателя ФИО2
В рамках данного исполнительного производства ... судебным приставом-исполнителем ФИО12 было вынесено постановление о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику ФИО3
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылаются на то, что наложить арест на залоговый по договору займа от ..., заключенному с ответчиком, земельный участок по адресу: ... не представилось возможным в связи с незаконным отчуждением залогового имущества ФИО3
Судом установлено и подтверждается материалами регистрационного дела, что ... между ФИО3 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец продала, а Покупатель купил земельный участок, общей площадью 938+/-22 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ..., р-н. Аксайский, ...
Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке ..., о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись.
... между ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность: Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь: 950 кв.м, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .... Кадастровый или /условный) ....
Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО4 ..., о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.
В настоящее время собственником спорного земельного участка является ответчик ФИО4
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделки представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
По смыслу закона обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истцы просят признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка от ... и от ... по тем основаниям, что земельный участок являлся залоговым, на него решением суда было обращено взыскание в их пользу и ответчик не имела права его отчуждать.
В соответствии со ст.ст.11, 20 ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона, без соответствующего заявления, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом, истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений, не допускается.
Между тем, истцами не представлено доказательств того, что на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи спорного земельного участка в ЕГРН была внесена запись о наличии ограничений на совершение действий по отчуждению земельного участка в материалы дела не представлено.
Соответственно, ответчики ФИО5 и ФИО4 не знали и не могли знать о наличии заключенного между истцами и ответчиком ФИО3 договора залога приобретаемого ими земельного участка.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Поскольку запись о залоге в ЕГРН отсутствовала, а иным способом узнать о наличии обременений или ограничений в отношении спорного земельного участка ответчики возможности не имели, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными по основаниям, приведенным истцами.
Таким образом, суд оставляет без удовлетворения исковые требования ФИО1 и ФИО2
В ходе рассмотрения настоящего дела определением Аксайского районного суда Ростовской области от 18.04.2022г. применены меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на земельный участок, расположенный по адресу: ... и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на проведение регистрационных действий в отношении земельного участка с КН ... расположенного по адресу: ....
В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Принимая во внимание, что суд отказывает истцам в удовлетворении их исковых требований в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что принятые определением суда от ... обеспечительные меры подлежат отмене.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, третьи лица Аксайское РОСП УФССП России по РО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, нотариус Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО6 о признании недействительными договоре купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Аксайского районного суда Ростовской области от ... в виде наложения ареста на земельный участок, расположенный по адресу: ... и запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на проведение регистрационных действий в отношении земельного участка с КН ..., расположенного по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 05 августа 2022 года.
Председательствующий М.В.Чимидов