Уникальный идентификатор дела 77RS0029-02-2022-002331-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 августа 2022 года г. Москва
Тушинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Крыловой А.С.,
при секретаре судебного заседания Преображенском А.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3004/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «УКТАМ РУ», АО «Юникредит Банк», ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к ООО «УКТАМ РУ», АО «Юникредит Банк», ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 19 февраля 2020 года № 61/01/20, заключенного между АО «Юникредит Банк» и к ООО «УКТАМ РУ», договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 марта 2021 года № У/ЖН-П/21-24, заключенного между ООО «УКТАМ РУ» и ФИО2, и применении последствий недействительными сделок.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 27 июня 2016 года № 2-211/2016 с ФИО3 в пользу АО «Юникредит Банк» взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру № 210 по адресу: <...>. При рассмотрении Тушинским районным судом г. Москвы в 2020 году дела о признании ФИО1 прекратившей право пользования жилым помещением ФИО1 стало известно о заключении между АО «Юникредит Банк» и к ООО «УКТАМ РУ» договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако данная квартира обеспечена залогом, по которому до настоящего времени истец производит кредитные платежи. При этом первоначальная ипотека в пользу АО «Юникредит Банк» не прекращалась, и спорная квартира была обеспечена повторной ипотекой в пользу АО «ДОМ.РФ». Оспариваемые договоры купли-продажи истец полагает ничтожными ввиду их заключения при наличии повторной ипотеки в пользу иного лица, что нарушает права и законные интересы ФИО1 и АО «ДОМ.РФ».
Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности и ордеру ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представители ответчиков ООО «УКТАМ РУ», АО «Юникредит Банк», ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки в суд не представили. В материалах дела содержатся отзывы АО «Юникредит Банк».
Представитель 3-его лица АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки в суд не представил, в материалы дела представлен письменный отзыв.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, приходит к следующему.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками.
Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как следует из материалов дела, 18 июля 2008 года между АО «Юникредит Банк» и ФИО5 заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику перечислены денежные средства в сумме 5 700 000 руб. 00 коп. с целью приобретения квартиры № 210 по адресу: <...>.
Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось залогом данной недвижимости.
20 января 2011 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО5 заключен договор стабилизационного займа, согласно которому займодавец предоставил заемщику заем в размере 905 599 руб. 23 коп. сроком по 18 июля 2023 года.
Целью предоставления данных денежных средств являлось погашение задолженности ФИО5 по кредитному договору, заключенному с АО «Юникредит Банк».
В силу пунктов 1.8, 1.8.1 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является последующая ипотека недвижимого имущества на основании заключаемого между собственником указанного имущества и займодавцем последующего договора об ипотеке.
Между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время АО «ДОМ.РФ») заключен договор об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 года № 18-13/5, в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял все права требования по договору стабилизационного займа.
В настоящее время владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ».
Как следует из материалов дела, решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 27 июня 2016 года с ФИО3 в пользу АО «Юникредит Банк» взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на предмет залога – принадлежащую ответчику квартиру № 210 по адресу: <...>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 5 365 600 руб. 00 коп.
Апелляционным определением Московского городского суда от 26 июня 2017 года данное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО5 – без удовлетворения.
В ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель ОСП по СЗАО УФССП по г. Москве предложил АО «Юникредит Банк» оставить нереализованное в принудительном порядке имуществ, в связи с чем 23 октября 2018 года оформлен акт о передаче нереализованного имущества должника.
19 февраля 2020 года между АО «Юникредит Банк» и ООО «УКТАМ РУ» в отношении квартиры № 210 по адресу: <...> заключен договор купли-продажи № 641/01/20.
02 ноября 2020 года Тушинским районным судом г. Москвы вынесено решение о прекращении права пользования ФИО1 вышеприведенным жилым помещением.
29 марта 2021 года между ООО «УКТАМ РУ» и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
По состоянию на 04 апреля 2022 года задолженность по договору стабилизационного займа составляла 921 244 руб. 44 коп., что подтверждается справкой АО «ДОМ.РФ».
Статьей 44 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
При этом ФИО5 и АО «ДОМ.РФ» были осведомлены о первичном кредиторе и залогодержателе АО «Юникредит Банк», а АО «ДОМ.РФ» заявленные истцом настоящие исковые требования не поддержало.
При таких обстоятельствах оснований для удостоверения исковых требований ФИО1, полагающей, что при заключении договоров купли-продажи были нарушены права АО «ДОМ.РФ», не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УКТАМ РУ», АО «Юникредит Банк», ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделок отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Крылова
Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2022 года.