Дело № 2-1255/2022

УИД 74RS0030-01-2022-001277-05

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

г.Магнитогорск 24 июня 2022 года

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

Председательствующего Корниловой И.А.,

при секретаре Жаксембаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО19, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, Великих Г.В., Великих И.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи комнаты, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО5, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, Великих Г.В., Великих И.Н. просят перевести на ФИО5, ФИО2, и ФИО3 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты № № в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: город Магнитогорск Челябинской области, пр. , заключенному между ФИО4 и Великих Г.В., по 1/3 доли на каждую. Взыскать с ФИО5, ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 492392,78 рубля. В решении указать, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО4 на комнату № № в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, пр. , а так же, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО5, ФИО2 и ФИО3 по 1/3 доли каждой на комнату № 3 в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, пр. В обоснование исковых требований указали на то, что ФИО5, ФИО2, ФИО3 на основании договора купли-продажи от 15.03.2014 года, являются долевыми собственниками комнаты № № в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: город Магнитогорск Челябинской области, пр. , по 1/3 доли каждая. Собственником комнаты № 3 в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: город Магнитогорск Челябинской области, пр. , ранее являлась Великих Г.В. Между ними и Великих Г.В. возникли конфликтные отношения. Начиная с декабря 2021 года, в комнате № 3 стала проживать ФИО4 со своей семьей. Великих Г.В. поясняла, что сдаст в наём свою комнату гражданам Таджикистана, в связи с чем, она решила, что новые жильцы являются арендаторами. 15.02.2022 года в управляющей компании она узнала, что Великих Г.В. продала комнату № № в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: город Магнитогорск Челябинской области, пр. и собственником является иное лицо. 09.03.2022 года получив выписку из ЕГРП, они узнали, что собственником комнаты № № в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: город Магнитогорск Челябинской области, пр. , начиная с 03.11.2021 года, является ФИО4 О предстоящей продаже комнаты № 3 в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, пр. принадлежащей ранее Великих Г.В. их никто не уведомлял, сообщение о продаже комнаты им не направляли. О том, что право собственности перешло к иному лицу, они не знали и не могли знать, так как Великих Г.В. не уведомляла их об отчуждении своей доли третьему лицу.

ФИО5 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что у них с Великих Г.В. сложились неприязненные отношения. Великих Г.В. ей говорила, что намерена сдавать жилье. Она и ее дети по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, пр. , не проживали, ходили ночевать по подругам. Они видели, когда в ноябре 2021 года приходила к квартиру риэлтор, но документы, она не показывала, указав на ФИО6 сказала это новые жильцы, жильцы хорошие. Она ответила хорошо, и ушла ночевать к подруге. Письменных согласий на покупку комнаты они не давали. ФИО7 никто не говорил о продаже комнаты. В ноябре 2021 года у нее были денежные средства на покупку комнаты. Великих Г.В. не захотела продавать ей комнату, потому что у них сложились неприязненные отношения. Подпись в уведомлении не её, она его не получала.

ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что с 2016 года по декабрь 2021 года она проживала в городе Челябинске, училась, работала. О продаже комнаты ее никто не оповещал. В марте 2022 года она узнала, что комната в город Магнитогорске продана ФИО4 Уведомление о продаже она не получала, на подпись сестры подпись в уведомлении не похожа. В конце декабря 2021 года она увидела А-вых в квартире, но мама ей пояснила, что это возможно арендаторы. Они планировали выкупить комнату у Великих, ФИО8 им предлагала выкупить у нее комнату. Письменное уведомление от Великих Г.В. они не получали, все было в устной форме.

Представитель истцов ФИО9 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. Дополнительно указав, что срок исковой давности истцами не пропущен, потому что они обратились в суд в установленный законом срок, после того как узнали о нарушении своего права.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Ответчик Великих Г.В. в судебном заседании исковые требования не признала, представлены письменные возражения на иск. Кроме того суду пояснила, что была собственником комнаты № в город Магнитогорске. В апреле 2020 года она купила однокомнатную квартиру. Сообщила об этом ФИО1. Предлагала ФИО5 купить ее комнату, ФИО5 пояснила, что у нее нет финансовой возможности для этого. В день сделки ФИО5 у нее спрашивала, за сколько она продала свою комнату. Она предлагала им выкупить комнату, письменное уведомление о продаже комнаты направляла риелтор. Личность покупателя для нее значения не имела, ей было все равно кому продать комнаты. Если бы ФИО5 изъявила желание приобрести комнату, она бы ей продала.

Ответчик Великих И.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что оформил доверенность на свою мать по продаже комнаты. Со слов матери он знает, что нашлись покупатели на комнату. Ранее он слышал разговор между матерью и ФИО5 мать говорила ФИО5 что будет продавать комнату, ФИО5 сказала, что у нее нет финансовой возможности.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что в начале октября 2021 года на Авито нашли объявление о продаже комнаты. Пришли с дочерью ФИО10, посмотрели комнату, комнату им показывала Великих Г.В. Им все понравилось, второй раз в квартиру она приходила с мужем, в третий раз в квартиру приходила ее дочь. Дочь познакомилась с ФИО5 Через некоторое время они в квартире увидели дочь ФИО5 - ФИО3, которая попросила у них документы на комнату и спросила о цене комнаты. Отношения с М-выми нормальные, они изначально знали, что комнату она купила, а не снимает. Комнату продать она не согласна, ее всё устраивает.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО11 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что истцами пропущен срок исковой давности обращения в суд за защитой нарушенного права. Кроме того в материалы дела представлено уведомление ФИО1 с предложением о покупке комнаты. М-вы данным предложением не воспользовались. На уведомлении имеется оттиск отделения почтовой связи. Сделка прошла государственную регистрацию, сотрудниками Росреестра проверены представленные документы. М-выми не представлено объективных доказательств наличия денежных средств для покупки комнаты по состоянию на ноябрь 2021 года.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена, ранее участвовала в судебном заседании, суду пояснила, что в ноябре 2021 года они купили комнату у Великих Г.В. Собственниками другой комнаты являются М-вы. С М-выми они познакомились еще до сделки. Раза два или три раза они ходили, смотрели комнату. М-вы их видели. ФИО4 показывала им документы о покупке комнаты.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в судебное заседание не явился, о времени месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заслушав объяснения сторон, оценив показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) (п. 2 названной статьи).

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Великих Г.В., Великих И.Н. являлись собственниками по 1/2 доли комнаты № № площадью № кв.м., расположенной по адресу: г. Магнитогорск, пр. . Собственниками комнаты № 2 являются ФИО5, ФИО2, ФИО3

Разрешая доводы истцов о неисполнении ответчиками обязанности, предусмотренную статьей 250 ГК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28.03.2016 № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Как следует из материалов дела, пояснений истцов, представителя истцов, истцы М-вы периодически не проживали в спорном жилом помещении, истец ФИО3 проживала в Челябинске.

Из представленного суду уведомления следует, что 15.02.2021 Великих И.Н., Великих Г.В. направлено уведомление ФИО5, ФИО2 ФИО3 о намерении продать принадлежащую им на комнату № № площадью № кв.м., расположенной по адресу: г. Магнитогорск, пр. за 670000 руб.

Уведомление получено 18.02.2021 - ФИО1.

Истцы подпись в уведомлении отрицали.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля была допрошена ФИО12, которая суду пояснила, что сопровождала сделку по продаже комнаты № в квартире № в г. Магнитогорске. Продавцом комнаты выступала Великих Г.В. В январе или феврале 2021 года к ней обратилась Великих Г.В. с просьбой помочь продать комнату. Великих Г.В. ей предоставила контакты ФИО5 Она позвонила ФИО5 с предложением о выкупе комнаты Великих Г.В., на, что ФИО5 пояснила об отсутствии у нее финансовой возможности для покупки комнаты. ФИО5 было предложено несколько вариантов, в том числе помощь в оформлении кредита, М-вы планировали купить комнату через год. Она также звонила ФИО3 в город Челябинск сообщить о продаже комнаты. После разговора ФИО1 было направлено письмо с предложением о покупке комнаты. Письмо М-вы получили, но на письмо не ответили. Она начала приводить потенциальных покупателей в комнату на осмотр. ФИО5 была свидетелем прихода покупателей. Со стороны ФИО5 была озвучена просьба, чтобы были найдены благополучные соседи. После принятия ФИО4 решения о покупке комнаты в октябре 2021 года она привела дочь ФИО4 - ФИО10 с ФИО10 был еще парень и девушка, и познакомила ФИО5 с ними. Она обозначила ФИО5, что это новые соседи, и они будут жить в комнате 3. После оформления всех документов, сделка прошла государственную регистрацию, никаких замечаний со стороны регистрирующего органа не поступило.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля была допрошена Г.М.С.., которая суду пояснила, что ФИО10 в октябре - ноябре 2021 года попросила ее пойти с ней познакомиться с хозяйкой второй комнаты, хозяйка первой комнаты продала им комнату. Они приехали, их встретил риелтор. В квартире их встретила ФИО5, спросила, много ли их будет проживать, ФИО6 ответила, что нет.

Оценив представленные суду доказательства, оценив показания свидетелей, пояснений сторон, суд приходит к выводу, что истцам было достоверно известно о намерении Великих Г.В., Великих И.Н. продать комнату № 3 в двухкомнатной квартире расположенной по адресу: Челябинская область, город Магнитогорск, , истцам было направлено соответствующее уведомление, которое подписано, на нем стоят оттиски печати почты, на основании изложенного суд считает доводы истцов о неисполнении ответчиками обязанности, предусмотренной статьей 250 ГК РФ, несостоятельными.

Договор купли-продажи спорной комнаты заключен между ответчиками 28.10.2021, то есть спустя более одного месяца после направления извещения о предстоящей продаже в адрес других собственников. Стоимость комнаты, согласно договору, соответствует той, которая предлагалась иным долевым собственникам.

Разрешая доводы ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из пояснений истцов, о продаже комнаты им стало известно только в феврале - марте 2022 исходя из полученных документов. С иском в суд истцы обратились 29 марта 2022 года. Суд приходит к выводу, что истцами срок обращения в суд не пропущен.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая продажу комнаты по цене, соответствующей указанной в уведомлении, показания свидетеля, ответчиков об осведомленности истцов о продаже комнаты, суд не усматривает злоупотребление правом в действиях ответчиков Великих Г.В., Великих И.Н. при продаже комнаты третьему лицу по истечении более шести месяцев после направления соответствующего уведомления истцам.

Оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в иске отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО19, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, Великих Г.В., Великих И.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи комнаты, взыскании денежных средств отказать.

Управлению Судебного департамента в Челябинской области возвратить ФИО1 ФИО19 денежные средства в размере 670000 (шестьсот семьдесят тысяч) рублей, внесенные по определению судьи Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 23 мая 2022 года ФИО1 ФИО19 в целях обеспечения иска на депозитный счет.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке через Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: №

№

№

№

№

№

№

Мотивированное решение изготовлено 01.07.2022.