Решение по делу № 3А-2/2025 от 03.03.2025 - об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-2/2025

55OS0000-01-2024-000231-27 Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 3 марта 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Побочино, участок находится примерно в 1,8 км по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 4-7)

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 3)

На основании отчета об оценке от 8 декабря 2023 года, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО2), 27 декабря 2023 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Решением бюджетного учреждения от 25 января 2024 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, 12 марта 2024 года административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 1 л.д. 3-4)

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 уточнил административные исковые требования в части величины рыночной стоимости, просил установить ее согласно отчету об оценке № 05/11/2023-И от 19 ноября 2024 года в размере <...> рублей. Дополнительно пояснил, что после проведения судебной экспертизы отчета оценщиком были исправлены указанные экспертом замечания. (т. 2 л.д. 183)

Представитель бюджетного учреждения – ФИО4 против удовлетворения требований о признании оспариваемого решения незаконным возражала; вопрос об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставила на усмотрение суда.

Представитель Администрации Одесского муниципального района Омской области – ФИО5 против удовлетворения административных исковых требований возражал. (возражения на иск – т. 2 л.д. 73-74, т. 3 л.д. 198)

Административный истец ФИО1, представитель Администрации Побочинского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Побочинского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области, предоставленных в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Администрации Побочинского сельского поселения Одесского муниципального района Омской области от 28 февраля 2019 года № 9. (т. 2 л.д. 93-117)

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Доводы Администрации Одесского муниципального района Омской области об обратном подлежат отклонению.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 27 декабря 2023 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 ноября 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 05/11/2023 от 8 декабря 2023 года.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

25 января 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Со ссылкой на Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки в решении указано на нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлен отчет № 05/11/2023 от 8 декабря 2023 года, подготовленный оценщиком ФИО2 (т. 1 л.д. 26-233)

В соответствии с указанным отчетом по состоянию на 17 ноября 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 3 311 000 рублей.

Определением суда от 18 апреля 2024 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 80-82)

Согласно заключению № 1073/2-4-24 от 31 октября 2024 года, подготовленному экспертом ФИО6, в отчете нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения:

по замечанию № 1 – в части необходимости учета передаваемых имущественных прав на земельный участок в расчете его рыночной стоимости имеются (нарушены требования пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон № 135-ФЗ)), в остальном – отсутствуют;

по замечаниям №№ 2,4,5 – отсутствуют;

по замечанию № 3 – определить не представляется возможным, так как на дату производства экспертизы объявление о продаже «земельного участка 1 090 000 кв.м от февраля 2022 года» в открытых источниках СМИ отсутствует;

по замечанию № 6 – имеется (нарушена статья 11 Закона № 135-ФЗ: в отчете имеются описки, не влияющие на итоговое значение определенной рыночной стоимости объекта оценки).

Также согласно заключению эксперта отчет частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:

оценщик не учел разницу передаваемых имущественных прав объекта оценки и аналогов №№ 7, 8 (при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом), что повлекло нарушение требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункта 22 ФСО № 7;

при расчете доходным подходом оценщик определяет передаваемые имущественные права для объекта оценки и аналогов как краткосрочная аренда. Объект оценки находится на долгосрочной аренде, обоснование принятия условия, что объект оценки и аналоги находятся в краткосрочной аренде, содержит противоречивую информацию, нарушены требования пункта 25 ФСО № 7;

в отчете имеются разночтения, не влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, нарушены требования статьи 11 Закона № 135-ФЗ. (т. 2 л.д. 126-154)

Поскольку выводы эксперта относительно наличия или отсутствия в отчете нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанного за № 3 (поз. 3) оспариваемого решения бюджетного учреждения, вызвали сомнения в их обоснованности, определением суда от 27 ноября 2024 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту. (т. 3 л.д. 223-225)

Согласно заключению эксперта № 2517/2-4-24 от 17 января 2025 года замечание № 3, указанное в решении бюджетного учреждения, отсутствует. В остальной части выводы эксперта аналогичны выводам, изложенным в заключении № 1073/2-4-24 от 31 октября 2024 года. (т. 4 л.д. 5-18)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключения № 2517/2-4-24 от 17 января 2025 года, № 1073/2-4-24 от 31 октября 2024 года, подготовленные экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о наличии в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанных в решении бюджетного учреждения, и несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО6 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», дополнительное профессиональное образование и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж работы по экспертной специальности с 2010 года, имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.1 «Исследование объектом землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2015 года. (т. 4 л.д. 5)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке № 05/11/2023 от 8 декабря 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, указанный отчет не мог быть положен в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 05/11/2023-И от 19 ноября 2024 года, подготовленный оценщиком ФИО2 с учетом выводов экспертного заключения. (т. 3 л.д. 1-196)

В связи этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований. (т. 2 л.д. 183)

Проанализировав содержание отчета № 05/11/2023-И от 19 ноября 2024 года, суд считает, что в нем устранены замечания, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах, произведенные корректировки (поправки), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки (ценообразующие факторы).

Так, при подготовке исправленного отчета оценщиком принято во внимание замечание о необходимости учета передаваемых имущественных прав на земельный участок при расчете его рыночной стоимости сравнительным подходом, в частности, к аналогам № 7 и № 8, в отношении которых установлено право общедолевой собственности, применена корректировка 1,52 (стр. 54 отчета).

Также оценщиком принято во внимание замечание о неверном указании такого ценообразующего фактора объекта оценки, как «передаваемые имущественные права» при определении рыночной стоимости доходным подходом, в частности, оценщиком указано «право пользования (аренда более 10 лет)», а также внесена соответствующая корректировка (стр. 70 отчета).

Допущенные в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно отчету об оценке № 05/11/2023-И от 19 ноября 2024 года по состоянию на 17 ноября 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила <...> рублей.

Доводы Администрации Одесского муниципального района Омской области о том, что определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами по муниципальному району, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Как указано выше отчет об оценке № 05/11/2023 от 8 декабря 2023 года являлся предметом экспертного исследования.

В ходе рассмотрения административного дела суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, в том числе для определения рыночной стоимости земельного участка. Правом на заявление такого ходатайства лица, участвующие в деле, не воспользовались.

Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено.

Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета № 05/11/2023-И от 19 ноября 2024 года требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 27 декабря 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 17 ноября 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 27 декабря 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2025 года.