Решение по делу № 2-305/2025 от 28.02.2025

УИД 47RS0005-01-2024-004271-39

Гражданское дело № 2-305/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Выборг 28 февраля 2025 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об обязании передать земельный участок, дом и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом и встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с исковым заявлением об обязании передать земельный участок, дом и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дома (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на условиях предварительного договора купли-продажи от 05 мая 2021 года. Также судом взыскана с ФИО3 в пользу ФИО2 судебная неустойка в размере 500 руб. в день с момента вступления решения суда в законную силу до момента исполнения судебного акта. Тем же решением отказано в удовлетворении исковых требованиях третьего лица ФИО4 в признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2023 года вышеуказанное решение суда первой инстанции оставлено без изменений. Судом кассационной инстанции также судебные акты оставлены без изменения.

Решение суда по делу № 2-662/2023 является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Ответчик уклоняется от исполнения решения суда.

Истец внес ответчику задаток в размере 2 006 795 руб. 16 коп. в счет оплаты цены земельного участка и дома и готов исполнить обязательства по оплате цены в полном объеме, однако, ответчик уклоняется от предоставления реквизитов, что подтверждается телеграммой от 05 апреля 2024 года).

В настоящее время денежные средства в счет оплаты цены земельного участка и дома в сумме 20 620 000 руб. находятся на счете истца в АО «Альфа Банк» (ДО «Василеостровский»), что подтверждается выпиской по счету № от 04 апреля 2024 года.

Истец уклоняется от получения денежных средств и от осуществления государственной регистрации, что подтверждается актом от 05 апреля 2024 года, составленным истцом, ФИО5, ФИО6 в присутствии ответчика на очной встрече в офисе АО «Альфа Банк» по адресу: <адрес> (от подписания акта ответчик отказался).

Истец просит суд обязать ФИО3 передать земельный участок (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дом (с неотделимыми улучшениями) по адресу: Ленинградская <адрес>, кадастровый номер № ФИО2 по акту приема-передачи; обязать ФИО3 осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дом (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от ФИО3 к ФИО2, на основании предварительного договора купли-продажи от 05 мая 2021 года и решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023.

Истец изменил требования и просит суд:

1. Обязать ФИО3 передать земельный участок (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дом (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>. кадастровый номер № ФИО2 по акту приема-передачи;

2. Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дом (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>. кадастровый номер № от ФИО3 к ФИО2, на основании предварительного договора купли-продажи от 05 мая 2021 года и решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу 2-662/2023.

Представитель истца требования поддержал, встречные требования не признал.

ФИО3 предъявил встречные требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований ответчик указал, что согласно п. 2 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанные земельный участок и дом (с неотделимыми улучшениями) по цене в рублях, эквивалентной сумме в 280 000 долларов США по курсу ЦБ РФ - 75 рублей за доллар, с учетом валютных оговорок, изложенных в пп. 2.1 предварительного договора.

В пункте 2.1 предварительного договора стороны определили, что если на дату течения основного договора курс доллара США будет меньше 75 рублей за доллар, то покупная цена имущества будет определена в рублях, в сумме эквивалентной 280 000 долларов США по курсу ЦБ РФ - 75 рублей за доллар, то есть цена составит 21000 000 рублей.

При этом, если на дату заключения основного договора курс доллара США будет больше 75 рублей за доллар, то покупная цена имущества будет определена в рублях, в сумме эквивалентной 280 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату подписания основного договора купли-продажи имущества.

Аналогичная валютная оговорка содержится в п. 2.2 предварительного договора.

Курс доллара США на дату вступления решения суда в законную силу, то есть на 12 декабря 2023 года, составлял 92,5695 рубля.

Учитывая изложенное, исходя из буквального толкования условий предварительного договора, на день вступления решения суда первой инстанции в законную силу (12 декабря 2023 года) цена спорной недвижимости подлежала расчету по следующей формуле: 280 000 (цена недвижимости) х 90,9846 (курс доллара) + 1 625 000 (стоимость неотделимых улучшений, п. 2.3 предварительного договора) = 27 100 688 рублей.

Вместе с тем ответчик до настоящего времени обязательство по оплате недвижимости исполнил лишь частично, передав истцу задаток в размере 2 006 795 рублей. При этом, после вступления решения суда в законную силу истец путем направления телеграммы инициировал встречу с ответчиком для подписания договора и исполнения обязательств по нему, однако придя на указанную встречу, ответчик от подписания договора уклонился.

Таким образом, задолженность ответчика по договору купли-продажи недвижимого имущества в настоящее время составляет 25 093 893 рубля.

Ответчик просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи в размере 25 093 893 рубля.

Представитель ответчика встречные требования поддержал, исковые требования ФИО2 не признал.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК Р1Ф считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «»О государственной регистрации недвижимости»).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абз. 1, 2 п. 60, абз. 1, 2 п. 61 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года, п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Однако, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31 августа 2021 года № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019).

Как следует из материалов дела, решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 удовлетворены исковые требования ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и дома (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер № на условиях предварительного договора купли-продажи от 05 мая 2021 года. С ФИО3 в пользу ФИО2 судебная неустойка в размере 500 руб. в день с момента вступления решения суда в законную силу до момента исполнения судебного акта. Решением ФИО4 отказано в удовлетворении исковых требованиях третьего лица о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2023 года решение суда оставлено без изменений.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № 2-662/2023, обязательны при рассмотрении настоящего спора, так как в делах участвуют одни и те же стороны.

При рассмотрении дела было установлено, что 05 мая 2021 года медлу ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом договора согласно пунктам 1.1 и 1.2 являлись: земельный участок (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 977 +/- 273 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения дач, для жилищного строительства и расположенный на нем жилой дом (с неотделимыми улучшениями) по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 152,2 кв.м, назначение нежилое, тип здание, количество этажей два.

Срок заключения основного договора 30 апреля 2022 года.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора в случае, если в течение срока действия предварительного договора продавец в установленном законом порядке оформит перевод назначения (категории дома с кадастровым номером № в категорию жилого назначения, то предварительный договор сохраняет свое действие и покупатель обязуется приобрести дом с измененными характеристиками в отношении назначения дома, согласно условиям предварительного договора. На определение цены договора изменение назначения дома не повлияет.

Общая цена договора составила 22625000 руб., из которых покупная цена земельного участка дома составляет сумму в рублях, эквивалентную 186666 долларов США по курсу ЦБ РФ – 75 рублей за доллар, что составляет 13999950 руб.; покупная цена неотделимых улучшений дома составляет сумму в рублях, эквивалентную 93334 долларов США по курсу ЦБ РФ – 75 рублей за доллар, что составляет 7000050 руб.. Неотделимые улучшения дома включают в себя следующие элементы: встроенная кухня (кухонный гарнитур) с встроенной техникой, сантехника ванной комнаты, сантехника санузла, двери и дверные блоки, стеклопакеты и оконные блоки, напольное покрытие, элементы освещения; покупная цена неотделимых улучшений земельного участка составляет 1625000 руб., в которые входят: забор (ограждение земельного участка), хозяйственный блок (постройка) вспомогательного назначения на земельном участке, тротуарная плитка (пункты 2, 2.2, 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора покупатель передал продавцу задаток в рублях в сумме эквивалентной 26666 долларов США, что составило 2006795 руб. 16 коп., что подтверждается распиской от 05 мая 2021 года.

ФИО3 и ФИО4 с 06 марта 1982 года состоят в браке.

22 апреля 2022 года ФИО4 оформила нотариальное согласие на продажу спорного имущества ФИО3 за цену и на условиях по усмотрению супруга.

Соответственно, факт получения разрешения на отчуждение имущества был предметом рассмотрения дела, и повторному исследованию не подлежит.

На основании ч. 1 ст. 486 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Согласно п. 2 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанные земельный участок и дом (с неотделимыми улучшениями) по цене в рублях, эквивалентной сумме в 280 000 долларов США по курсу ЦБ РФ - 75 рублей за доллар, с учетом валютных оговорок, изложенных в п. 2.1 предварительного договора.

Аналогичная валютная оговорка содержится в п. 2.2 предварительного договора.

Как указано в ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В решении дата момента заключения договора не указана, следовательно, договор считает заключенным с момента вступления в законную силу решения суда – 12 декабря 2023 года.

Ответчик до настоящего времени обязательство по оплате недвижимости исполнил лишь частично, передав истцу задаток в размере 2 006 795 рублей. Таким образом, задолженность ответчика по договору купли-продажи недвижимого имущества в настоящее время составляет 25 093 893 руб..

С истца в пользу ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 25 093 893 руб..

В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

23 июля 2024 года ФИО2 внес на депозит Управления судебного департамента в Ленинградской области денежные средства в размере 20618204 руб. 84 коп..

Исполнение решения произвести следующим образом:

Управлению Судебного департамента в Ленинградской области перечислить денежные средства в размере 20 621 204 руб. 84 коп., поступившие от ФИО2, ИНН №, ФИО3, СНИЛС №.

Окончательно взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по предварительному договору купли-продажи от 05 мая 2021 года и решению Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 в размере 4472 688 руб. 16 коп. (25 093 893 руб. – 20618204 руб. 84 коп.).

Согласно ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

На основании ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Требования об обязании передать недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Поскольку ответчик обязан заключить договор купли-продажи, от заключения договора уклоняется, требования истца об обязании зарегистрировать переход права собственности подлежат удовлетворению.

05 июня 2024 года ФИО2 оплачена государственная пошлина в размере 60000 руб..

08 июля 2024 года ФИО3 оплачена государственная пошлина в размере 60000 руб..

Поскольку требования истца и ответчика подлежат удовлетворению, на основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежит оплате государственная пошлина в размере 60000 руб., с ФИО2 в пользу ФИО3 подлежит оплате государственная пошлина в размере 60000 руб..

На основании ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Суд считает, что требования о взыскании государственной пошлины подлежат взаимозачету.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 об обязании передать земельный участок, дом и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом удовлетворить.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО3, паспорт №, задолженность по предварительному договору купли-продажи от 05 мая 2021 года и решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 в размере 25093893 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 руб..

Взыскать с ФИО3, паспорт <...>, в пользу ФИО2, паспорт <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 руб..

Произвести взаимозачет требований.

Окончательно взыскать с ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО3, паспорт №, задолженность по предварительному договору купли-продажи от 05 мая 2021 года и решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 в размере 25093893 руб..

Исполнение решения произвести следующим образом:

Окончательно взыскать с ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО3, паспорт №, задолженность по предварительному договору купли-продажи от 05 мая 2021 года и решению Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 в размере 4472 688 руб. 16 коп..

Обязать ФИО3 передать ФИО2 по акту приема-передачи:

- земельный участок с неотделимыми улучшениями площадью 977 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под объекты недвижимости базы отдыха, категория - земли населенных пунктов;

- жилой дом с неотделимыми улучшениями площадью 197,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ФИО2, Дата, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, документированного паспортом гражданина Российской Федерации №, выданным Дата <данные изъяты>, код подразделения №, на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 05 мая 2021 года и решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 июня 2023 года по делу № 2-662/2023 на земельный участок с неотделимыми улучшениями площадью 977 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под объекты недвижимости базы отдыха, категория - земли населенных пунктов, и жилой дом с неотделимыми улучшениями площадью 197,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2025 года.

Председательствующий