Решение по делу № 3А-442/2022 от 12.08.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000284-27

Дело № 3а-442/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 августа 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Хабеевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания МВМ» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания МВМ» обратилось в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решениями государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Общество с ограниченной ответственностью «Компания МВМ» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца ФИО1 направила ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта в размере 5740000 рублей.

Административный ответчик государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении не направило, о проведении повторной экспертизы не заявляло.

Заинтересованное лицо администрация г. Перми в судебное заседание своих представителей не направила, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, поддерживает доводы, изложенные ранее в отзыве.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Компания МВМ» является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером **, площадью 692,4 кв.м, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом от 13 ноября 2020 года № АЗУ-59/2020/001191 по состоянию на 10 августа 2020 года и составляет 9421863,32 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 4 марта 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объектов недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 26 февраля 2022 года №220И/Н-22, составленный оценщиком Ш.(ООО «МВМ-Оценка»).

29 марта 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/000475 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 47-49 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: территориальная зона объекта –аналога № 1 – несопоставима, местоположение объектов-аналогов № 2, 3-несопостовимы (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик в Отчете стр. 44-46, 47-49, изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов используется типичные для аналогичного объектов сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация за 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположение, локальное местоположение, расположенные относительно Красной линии, ПЗЗ, вид разрешенного использования, площадь и др.) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а», «в», «г» пункта 22 ФСО № 7);

- локальное местоположение (местонахождение в пределах города); объектам-аналогам №№ 2, 3 требуется корректировка – в Отчете к объектам аналогам №№ 2, 3 корректировка отсутствует (стр. 47-49 Отчета) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от17 июня 2022года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» –Б. представлено экспертное заключение от 27 июня 2022 года №22/0620-3, согласно которому отчет об оценке от 26 февраля 2022 года №220И/Н-22 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщик обосновал отказ от применения аналога № 1 (табл. 3 Отчета) отличием в местоположении, хотя фактически аналог находится в той же зоне, что и объект оценки - зона 2 «Прилегающие к центру районы» по зонированию коммерческой недвижимости. Аналогично Оценщиком принят для расчета аналог № 7, расположенный в зоне 4 «Отдаленные районы», хотя в данной таблице (выборке) имеются более подходящие по местоположению аналоги. Таким образом, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано, нарушены требования пункта 22 ФСО № 7;

- оцениваемый участок имеет вид разрешенного использования: магазины, отнесен Оценщиком к подсегменту участков под коммерческую (торгово-офисную) застройку. Объект аналог № 1 имеет вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома (подтверждено данными Росреестра и объявления - стр. 60,63 Отчета).

Объект аналог № 2 имеет вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома (подтверждено данными объявления и Росреестра (стр. 65,66 Отчета)).

Объект аналог № 3 имеет вид разрешенного использования: многоквартирные дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения на нижних этажах (подтверждено данными объявления и Росреестра (стр. 68 Отчета)).

Отличие в разрешенном использовании не учтено в расчете, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7;

- аналог № 1 расположен в зоне Ж-3 «зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки, индивидуального жилищного строительства и блокированной жилой застройки», максимальная высота застройки земельного участка 7,5 метров. Также участок входит в состав территории выявленного объекта культурного наследия достопримечательного места «Егошихинский медеплавильный завод». Данная информация имеется в объявлении, скриншот которого представлен (не полностью) на стр. 61 Отчета. Данная информация значительно влияет на цену аналога, необходимо применение дополнительной корректировки на отличие в высоте застройки, а также анализ наличия обременения в виде расположения на территории объекта культурного наследия. В частности, по данным исследования некоммерческого партнёрства «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» стоимость участка под малоэтажную многоквартирную застройку отличается от стоимости участка под многоэтажную многоквартирную застройку на -55 % (коэффициент 0,45 по таблице). Отличие не учтено в расчете, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7; Наличие в отчете неточностей и методологических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушены требования статьи 11 ФЗ-135).

В отчете был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объектов оценки было основано на результатах этого подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного и доходного подходов является обоснованным. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж. Эксперт считает, что оценщик выбрал корректный и уместный метод оценки. Однако, требования законодательства РФ в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не соблюдены. Имеются многочисленные замечания по методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может повлиять на конечный результат.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решениях государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) выявлены также дополнительные обстоятельства о несоответствии отчета требованиям ФСО и ФЗ № 135-ФЗ, что указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 17 июня 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 5 740 000 рублей с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 27 июня 2022 года № 22/0620-3 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 5 740 000 рублей по состоянию на 25 февраля 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 4 марта 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000475 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 5 740000 рублей по состоянию на 25 февраля 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 марта 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2022 года.

Судья: подпись